【正文】 ； 3．應繳各種稅費：2500萬元； 4．營業(yè)稅：2000萬元； 5．各類配套工程費：532萬元； 6．供水增容費：120萬元； 7．報建手續(xù)費：600萬元； 8．不可預見費：500萬元； 9．投資利息：2000萬元； 10．其他費用：500萬元。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標，HZ市**房地產開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產估價人員、工程技術人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及城市規(guī)劃資料，結合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。2．2．4 研究方法為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調查和典型調查。二是專家研討會。三是計算機模擬運算。2．3項目背景 “****廣場”位于HZ市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通HZ火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀，形成大HZ城市的關鍵城區(qū)，也是HZ近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。2．3．1發(fā)展商簡介HZ市**房地產開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為HZ市**經濟貿易發(fā)展公司。經過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產開發(fā)公司?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。小區(qū)設主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。2．3．4交通組織從西側通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內東側、北側分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。2．3．5建筑功能項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網球場一座；三期建設二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。2．3．6建筑造型平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內部交通。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。廣汕公路是項目區(qū)域對外聯(lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是HZ城市連接外界的主要交通要道。2．4．2 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關系，塑造獨特的社區(qū)風貌。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的?！?區(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路?！?區(qū)內還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。2．4．4 公共設施配置◆ 社區(qū)學校：基地西側入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學生600人，建筑面積2500平方米?！?體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內含大型室內康樂中心。高層公寓區(qū)結合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。2．4．5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構成。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經濟開放區(qū)。2003年全市工農業(yè)總產值為1192億元，其中工業(yè)總產值994億元，農業(yè)總產值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現(xiàn)利稅總額52億元。外貿進出口總額90億美元，約相當于國內生產總值的144％。%，%?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬， m2／人。3．3商品房需求主要指標**廣場主要面對HZ市區(qū)居民，HZ市區(qū)主要經濟指標如下：◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進行的一次抽樣調查（HZ市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結果表明，HZ市民購買商品房的基本特點是：◆一次性投資額度為13萬元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。3．4．2 商品房為HZ居民主要的消費支出隨著全省實物分房的終結和貨幣分房的全面推行，房地產作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產需求必會有一定的增長。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。據(jù)調查，HZ市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。3．5 HZ居民對商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，HZ居民對商品房的要求日趨苛求，調查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領人士，這方面的祈求更強烈。如圖2所示。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。二00二年，,，二00三年。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。從房地產市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。4．2HZ市商品房市場發(fā)展趨勢房地產業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關產業(yè)的發(fā)展，因而房地產業(yè)成為一些相關產業(yè)的助動器。房地產業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產業(yè)的發(fā)展，國家建設部也先后出臺了相應的措施鼓勵和扶持房地產業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產業(yè)已成為國民經濟的一項關系國計民生的重要產業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。HZ市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢：（1） 在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。HZ市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。房地產市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結構、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。HZ作為珠三角東部地區(qū)的經濟發(fā)達城市，經濟建設發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經商務工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產業(yè)的一定的發(fā)展機會。在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。5．2．1 地理位置從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。均為一次性開發(fā)完成。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。5．2．3 銷售情況君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。在銀行按揭上為8成30年。 具體（略）5．2．4各樓盤銷售策略在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。5．2．5 小結君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好2） 規(guī)劃設計合理3） 配套設施完善劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。6．2項目優(yōu)勢（1） 本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經驗的工程技術人員和房地產開發(fā)經營管理人員，建立、健全了一整套科學、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經營銷售、財務管理及房地產物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。這類項目在HZ的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。（4） 本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。（6） 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。6．3 項目劣勢（1） 因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應；（2） 隨著HZ由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（3） 社區(qū)服務相對薄弱。第七章 市場容量估算7．1總體定位依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)?！?*廣場為HZ居民提供超前的生活空間和居住理想。這些目標客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米。7．4市場容量估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務，亦是可行性研究的重要內容，在抽樣調查的問卷中，我們設定以下指標作為推斷市場容量的基礎，同時統(tǒng)計結果附后。調查結果為17％；◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調查結果占有購房意向家庭的37％；◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。如果以HZ28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為 28萬17％21％＝9996個家庭符合1和3者為 28萬17％37％＝17612個家庭符合1和4者為 28萬17％53％＝25228個家庭符合上述四個條件者則為 28萬17％21％37％53％＝1960個家庭根據(jù)經驗，并考慮眾多不定因素，上述結果應進一步修正，＝588個家庭另一方面，按照建設規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結合本項目地塊