【正文】 天候開放，適合新經濟需求，建筑、裝修標準高。第四代城市綜合體：中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，成為供應市場主流的趨勢。第四代商務樓主要在產品綜合品質上在第三代的基礎上有較大拔高，并在目標客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。改變以往人性化設計缺乏，導致空置率較高，開發(fā)商不得不將物業(yè)由持有經營轉向租售并舉。城市綜合體催生第四代房地產物業(yè)類別，產品實現(xiàn)全面跨越式升級：城市綜合體一躍成為房地產市場新的主角。規(guī)模宏大的城市綜合體會逐步浮出水面。三、市場展望——城市發(fā)展崛起推動房地產市場發(fā)展進入“快車道”房地產業(yè)作為國民經濟的龍頭產業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經濟相關。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經濟穩(wěn)步增長的重要支撐。結合蚌埠市房地產2010年的發(fā)展軌跡，針對2011年房地產市場特征及趨勢進行如下分析：多點、線面結合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。線面結合：線主要是指相對集中的中心城區(qū)沿線，將與擬建設中的淮上區(qū)CBD商務中心區(qū)相連，形成線面的有機結合。第四代城市綜合體成未來供應市場主流。占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，創(chuàng)造了房地產發(fā)展歷程的價格新高，它的出現(xiàn)帶動城市綜合規(guī)劃的飛速發(fā)展。消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。從銷售市場來看，由于價格杠桿的作用及大量外來資金涌入，將成為商業(yè)業(yè)態(tài)的投資主流，而隨著城市圈的不斷完善，蚌埠周邊城市投資者也開始不斷涌入，蚌埠消費需求市場得以全面激活。太平洋國際品牌帶領的國內外大量知名企業(yè)的入駐，使該項目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整個房地產貨幣市場的發(fā)展。如今蚌埠的城市圈格局正在經歷著前所未有的變化，城市經濟潛力的釋放將促使蚌埠在多方面的加速發(fā)展。走在三線城市經濟發(fā)展前列的蚌埠，房地產市場成熟度距離發(fā)達城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價值、可發(fā)展空間十分巨大。 一、商業(yè)類（群商）區(qū)域商業(yè)特征分析 提到蚌埠的商業(yè)，不得不說的是曾經輝煌過的蚌埠百貨大樓、華僑商廈、宏發(fā)商廈等。伴隨著市場經濟的發(fā)展趨勢以及21世紀這十年來中國經濟的突飛猛進，這些計劃經濟下的產物有的逐步退出商業(yè)領域，有的已經升級轉型。蚌埠目前的商圈可以分為三個部分：淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈。新城商圈位于城市以南，由于在強大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設施的基礎上與淮河路商圈博弈。1）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)過于獨立，各業(yè)態(tài)相對分散本地區(qū)域內商業(yè)經濟構成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的太白路商業(yè)圈為主體，其它業(yè)態(tài)較為分散，多為傳統(tǒng)商業(yè)體系，輔以滿足商務性傾向較強的中小型特色餐飲會所，其整體服務對象多為區(qū)域內人群。3）區(qū)域消費人群特征明顯區(qū)域內消費人群消費特征明顯，購買能力強，現(xiàn)階段以商務相關為消費主體，在消費結構和時間段上有一定規(guī)律。百大目前仍占據(jù)蚌埠商界“老大”地位。而地處于淮河路商圈的新世紀購物中心在蚌埠區(qū)域及周邊商貿輻射區(qū)域內同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績。同時由于蚌埠及所轄區(qū)人口密度相對較大，購買力較強，因此只要定位準確，培養(yǎng)出消費群體對品牌的認同感，蚌埠百貨行業(yè)是有一定的發(fā)展空間的。我們對項目地應屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務進程都應為圍繞此范圍：經營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗式運營，符合區(qū)域的主流商務需求客群特征：高消費力，購買習慣理性，流動有一定規(guī)律性定位檔次：高檔及較高檔商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運營費用服務對象：區(qū)域內和區(qū)域外并步服務二、住宅類住宅類參考數(shù)據(jù)蚌埠住宅類參考數(shù)據(jù)項目名稱所屬區(qū)域建筑面積（平米）參考價格（元/平）入住時間物業(yè)費（元/平/月）容積率綠化率裝修情況物業(yè)類別寶龍新城區(qū)49890945002008年底不詳30%簡裝酒店式公寓榮盛香堤榮府新城區(qū)25866557002011年底33%毛坯高檔住宅，（?。└邔迂敻粡V場新城區(qū)480206300不詳35%毛坯酒店式公寓、高層琥珀花園新城區(qū)15472962002011年7月底37%毛坯花園洋房，（?。└邔?、多層綠地國際花都龍子湖區(qū)3600004600一期2009年底38%毛坯、精裝高檔住宅，（?。└邔?、多層、別墅萬特國際嘉園龍子湖區(qū)3600046002011年底不詳不詳毛坯高層公寓麗景天成仙林苑淮上區(qū)12301335002011年9月32%毛坯（?。└邔犹杖槐卑痘瓷蠀^(qū)14230632002011年7月底不詳40%毛坯（?。└邔?. 住宅類價格判斷經過對蚌埠市市住宅市場的調研對比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價格維持在45006000元之間，項目鄰近地塊周邊價格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價格維持在45005000之間，根據(jù)政府對該區(qū)域的規(guī)劃可以看出未來商業(yè)的發(fā)展必然帶動區(qū)域內地緣價值的提升，因此區(qū)域內住宅類價格在未來一定時期內將成上漲趨勢。目前市場中均占有一定量的份額，但供應量相對較少，作為新型的投資型產品，其產品價值已得到了市場的充分認可。三、酒店類區(qū)域市場環(huán)境及競爭區(qū)域流動性人群以投資客，商務人群為主，多為區(qū)域內入駐企業(yè)相關業(yè)務流動的商務客群。消費能力相對較強，對便捷性和商務性要求較高。小結：投資、商務為本區(qū)域及流動客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務對象為該區(qū)相關的投資及商務客群。強調服務性的經濟型酒店為區(qū)域的空白機會點，是投資收益比最高的產品。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務需求將成為成敗的關鍵點。個性化：各物業(yè)類別同質化現(xiàn)象都比較嚴重，如何凸顯示產品的差異化，滿足個性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產品是否具有市場競爭力的關鍵。而目前高速發(fā)展，強調單一服務性的經濟型酒店，是投資收益比最高的產品，但其潛在的競爭風險也是可以預見的。 住 宅：以傳統(tǒng)住宅加商住兩用類住宅及其它類型住宅業(yè)態(tài)的并行開發(fā)模式為策略，調整住宅類結構，引入新型業(yè)態(tài)，把概念落到實處，產品做到更精致，將成為占領市場的核心競爭力。寫字樓：擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務，同時在規(guī)劃設計上有所創(chuàng)新的個性化產品將擁有更多的市場機會。蚌埠本身的交通樞紐地位以及即將貫通的京滬高鐵帶來的潛在機會。通過提升品質，差異性的產品定位，獨特、概念性產品的問世，提倡人文關懷理念，達到在激烈的市場競爭中脫穎而出。 寫字樓： 高等級寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是市場較為缺乏的產品，主要以完善的硬件配套設施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質化競爭嚴重等問題，整體目標群體較窄。酒店：高星級現(xiàn)代歐式酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鲞\作不太成熟的產品。經濟型酒店（主指高性價比）為行業(yè)市場新興熱點：是行業(yè)內發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產品。公寓類：1）酒店式公寓為區(qū)域內小戶型市場的主要發(fā)展方向之一：為處于概念導入階段產品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務為主要特征。2）商務公寓為區(qū)域最有潛在需求的產品之一：處于市場概念導入階段的產品，主要以提供居住和辦公的復合功能為主要特征，因為使用功能上存在不確定性和有效降低總價的原因，產品多采用毛坯形式。3）產權式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產品之一：處于市場概念導入階段的產品，主要以酒店產品標準配置和服務為主要特征，由于物業(yè)使用性質發(fā)生質的變化，而成為一種純粹的投資產品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報而受到中小投資者的青睞。）：區(qū)域特性決定更適宜發(fā)展體驗式和展示性消費的商業(yè)：區(qū)域內消費人群特征限定了對商業(yè)的選擇，所以適宜高品位互動式（體驗式）消費和個性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場認知等問題，目標群體相對較窄。（區(qū)域內及區(qū)域外）二、項目整體定位根據(jù)以上的市場分析，同時結合本項目的地塊屬性，我們將本項目整體定位為：以集購物、娛樂、休閑、旅游、會