【文章內(nèi)容簡介】 ，交通便利商務辦公人員和周邊居民部分提供裝修銷售情況較好宜居宜商，投資和自住相當，占50%酒店式公寓交通便利，人車流集、中區(qū)域，生活較為便利商務人員，投資客群精裝修銷售情況一般，市場認可度一般投資和自住比例相當，各占50%產(chǎn)權(quán)式酒店城市中心或次中心地段，商務氛圍濃厚投資客群精裝修銷售情況良好，市場認可度較高純投資客戶100%住宅類發(fā)展趨勢判斷 基于對蚌埠市場的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對傳統(tǒng)住宅類投入的同時，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。目前市場中均占有一定量的份額，但供應量相對較少，作為新型的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品價值已得到了市場的充分認可。小結(jié):采用傳統(tǒng)類住宅與公寓小戶型并行的開發(fā)模式，已成為現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向，商務公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的新興產(chǎn)品。三、酒店類區(qū)域市場環(huán)境及競爭區(qū)域流動性人群以投資客，商務人群為主，多為區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務流動的商務客群。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務人士以及商貿(mào)類商務人員。消費能力相對較強，對便捷性和商務性要求較高。區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以中端為主蚌埠星級酒店一覽表序號單 位 名 稱星級地址1蚌埠錦江大酒店四蚌埠市禹會區(qū)東海大道51832天洋（新世紀）國際酒店四蚌埠市蚌山區(qū)淮河路1028號3格林豪泰酒店三蚌埠市蚌山區(qū)國貨路79號4提香格調(diào)酒店三蚌埠市蚌山區(qū)淮河文化廣場內(nèi)5淺草灣休閑酒店三蚌埠市龍子湖區(qū)淮河路319號6伯爵商務酒店三蚌埠市龍子湖區(qū)淮河路216號區(qū)域內(nèi)中等級酒店運作相對成熟，五星級酒店相對匱乏區(qū)域內(nèi)高等級酒店基本空白，四星級、三星級酒店實力和運作都十分強勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務和設施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。小結(jié)：投資、商務為本區(qū)域及流動客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務對象為該區(qū)相關(guān)的投資及商務客群?；诩兪袌龇治?，我們得出：高星級酒店為最匹配該項目區(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作頗為成熟的酒店。強調(diào)服務性的經(jīng)濟型酒店為區(qū)域的空白機會點，是投資收益比最高的產(chǎn)品。四、研究結(jié)論經(jīng)過對區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)：區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應具備以下特征：商務性：強勁的商務需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務需求將成為成敗的關(guān)鍵點。品質(zhì)化：新型的商務氛圍和土地價值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。個性化：各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場競爭力的關(guān)鍵。各物業(yè)的市場空白點酒 店：高星級酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鏊杖钡漠a(chǎn)品。而目前高速發(fā)展，強調(diào)單一服務性的經(jīng)濟型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競爭風險也是可以預見的。因此針對滿足商務需求，具備高星級酒店的配置服務，經(jīng)濟型酒店的價格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機會點。 住 宅：以傳統(tǒng)住宅加商住兩用類住宅及其它類型住宅業(yè)態(tài)的并行開發(fā)模式為策略，調(diào)整住宅類結(jié)構(gòu)，引入新型業(yè)態(tài)，把概念落到實處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場的核心競爭力。商 業(yè)：符合區(qū)域商務需求的展示性和體驗性消費是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。寫字樓：擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務，同時在規(guī)劃設計上有所創(chuàng)新的個性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機會。第四章 項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（Strength）項目地理位置優(yōu)越：蚌埠淮上區(qū)交通環(huán)境優(yōu)越開發(fā)商資金實力和品牌效應項目花費時間做足前期準備工作項目運作群體的專業(yè)背景二、劣勢分析（ Weakness） 項目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過程中，通過項目品質(zhì)、選用設備品牌的設施設備推進預期銷售金額的同時，拉動地緣塊的商業(yè)氛圍高端品牌消費在蚌埠業(yè)界認知度有待提升推廣過程中著重品牌樹立，使得消費群達到認知、共識，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識三、機會分析（Opportunity）政府政策扶持CBD商業(yè)地帶的打造，對周邊區(qū)域有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好蚌埠房產(chǎn)市場自2009年整體回暖“兩淮一蚌”戰(zhàn)略及“促進中部地區(qū)崛起和鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進蚌埠及安徽其它城市經(jīng)濟跨越式發(fā)展。蚌埠本身的交通樞紐地位以及即將貫通的京滬高鐵帶來的潛在機會。四、威脅分析（Threat）市場同類產(chǎn)品的競爭激烈提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨特、概念性產(chǎn)品的問世分析結(jié)論綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，本項目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，推廣中應充分利用這一點，著力渲染。通過提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨特、概念性產(chǎn)品的問世，提倡人文關(guān)懷理念，達到在激烈的市場競爭中脫穎而出。第五章 項目定位一、項目定位的市場背景通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場機會。 寫字樓： 高等級寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是市場較為缺乏的產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質(zhì)化競爭嚴重等問題，整體目標群體較窄。個性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢：是概念導入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體較廣。酒店：高星級現(xiàn)代歐式酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鲞\作不太成熟的產(chǎn)品。主要以完善的硬件設施及服務和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標群體較窄。經(jīng)濟型酒店（主指高性價比）為行業(yè)市場新興熱點：是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以剝離高星級酒店盈利較差配套服務，在降低運營成本的同時加強核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務及旅行人群，但面臨運營模式易復制及介入門檻低等問題，整體目標群較廣。公寓類：1）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向之一：為處于概念導入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務為主要特征。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務氛圍及高度的便捷性來吸引商務客群，面臨概念導入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體相對較窄。2）商務公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一：處于市場概念導入階段的產(chǎn)品，主要以提供居住和辦公的復合功能為主要特征，因為使用功能上存在不確定性和有效降低總價的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。由于相對寫字樓較低的價格和低廉的商務成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標群較廣。3）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產(chǎn)品之一：處于市場概念導入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標準配置和服務為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報而受到中小投資者的青睞。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟型酒店一并分析。）：區(qū)域特性決定更適宜發(fā)展體驗式和展示性消費的商業(yè)：區(qū)域內(nèi)消費人群特征限定了對商業(yè)的選擇，所以適宜高品位互動式（體驗式）消費和個性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場認知等問題，目標群體相對較窄。大型高檔百貨賣場具有一定的市場發(fā)展空間：是區(qū)域市場較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對立地，路網(wǎng)及運營等有較高要求，且多在區(qū)域