【正文】 以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢(shì)凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設(shè)施的基礎(chǔ)上與淮河路商圈博弈。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)以及21世紀(jì)這十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，這些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物有的逐步退出商業(yè)領(lǐng)域，有的已經(jīng)升級(jí)轉(zhuǎn)型。走在三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的蚌埠，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度距離發(fā)達(dá)城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價(jià)值、可發(fā)展空間十分巨大。太平洋國(guó)際品牌帶領(lǐng)的國(guó)內(nèi)外大量知名企業(yè)的入駐，使該項(xiàng)目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)貨幣市場(chǎng)的發(fā)展。消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。第四代城市綜合體成未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流。結(jié)合蚌埠市房地產(chǎn)2010年的發(fā)展軌跡，針對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及趨勢(shì)進(jìn)行如下分析：多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。三、市場(chǎng)展望——城市發(fā)展崛起推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入“快車道”房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。城市綜合體催生第四代房地產(chǎn)物業(yè)類別，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全面跨越式升級(jí)：城市綜合體一躍成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的主角。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對(duì)中高端企業(yè)和客戶的需求。第三代為商住物業(yè)，有分戶空調(diào)設(shè)計(jì)，有個(gè)性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時(shí)全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。對(duì)商業(yè)運(yùn)作要求不需太長(zhǎng)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對(duì)性將是擴(kuò)大市場(chǎng)的有效手段。預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。隨著蚌埠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市中高端消費(fèi)市場(chǎng)普遍向好；中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念正在改變，外來(lái)的新興消費(fèi)潮流受到追捧，購(gòu)買力強(qiáng)。(3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)此地塊為商業(yè)一級(jí)，較高的地緣價(jià)值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。三、項(xiàng)目背景地塊指標(biāo)：(1) 地塊技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目占地： 483858㎡總建筑面積：1120580 ㎡商業(yè)面積:528090㎡歐式山莊酒店: 80300 ㎡企業(yè)會(huì)所面積：25385㎡SOHO面積：159288㎡公寓面積: 153648㎡住宅面積:173869 ㎡(2) 地塊狀態(tài)：（A） 區(qū)位：項(xiàng)目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國(guó)際商業(yè)，行政辦公及國(guó)際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。（B ） 交通：項(xiàng)目北至雙墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側(cè)分別為蚌埠市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢(shì)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)。消費(fèi)特征：該項(xiàng)目定位消費(fèi)人群為蚌埠市及周邊地區(qū)，同時(shí)也看中京滬高鐵的未來(lái)效應(yīng)所帶來(lái)的潛在消費(fèi)人群。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決定項(xiàng)目是否能夠獲得更大利潤(rùn)空間的關(guān)鍵因素。 (2) 商業(yè)氛圍：項(xiàng)目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。(3) 周邊規(guī)劃：政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐該區(qū)域。市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。小結(jié)：該項(xiàng)目所處地段是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級(jí)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來(lái)講，隨著市場(chǎng)需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實(shí)際的市場(chǎng)需求，尤其是中高端市場(chǎng)需求，第四代城市綜合體時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生。商住樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。二、市場(chǎng)回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場(chǎng)新導(dǎo)向第三代商住物業(yè)市場(chǎng)交易活躍，由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉：大量中小戶型商住物業(yè)推向市場(chǎng)，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場(chǎng)交易較為活躍。城市綜合體在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。2010年蚌埠市GDP總量保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。多點(diǎn)：中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個(gè)規(guī)模化、低密度、低容積率型的社區(qū)，淮上區(qū)在未來(lái)將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。隨著城市綜合體不斷地推向市場(chǎng)，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等等獲得市場(chǎng)的青睞。商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)主要是通過(guò)銷售和租賃兩條渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)。小結(jié)：伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國(guó)家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺(tái)，蚌埠作為安徽第三大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)著自己力量，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也起到了示范性作用。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)商業(yè)街區(qū)及其輻射區(qū)域住宅、酒店、公寓等其它市場(chǎng)物業(yè)狀況加以分析。取而代之的是新世紀(jì)，百大購(gòu)物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時(shí)對(duì)中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。蚌端口市出于其地理位置的考慮，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略。區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù)名稱位置營(yíng)業(yè)面積(㎡)業(yè)態(tài)形式經(jīng)營(yíng)方式檔次經(jīng)營(yíng)范圍百貨大樓淮河路商圈20000百貨商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)中檔生活用品、時(shí)尚用品等新世紀(jì)購(gòu)物中心淮河路商圈33000超市，專業(yè)店，專賣店聯(lián)營(yíng)中、高檔日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑娛樂(lè)等百大購(gòu)物中心淮河路商圈20000百貨商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)中、高檔高檔生活用品、時(shí)尚用品等目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢(shì)，分別為百貨大樓、新世紀(jì)購(gòu)物中心和百大購(gòu)物中心。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實(shí)并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而新世紀(jì)及百大購(gòu)物中心將自身定位在高檔，其實(shí)和國(guó)際品牌的購(gòu)物中心相比只能算是中檔水平，蚌埠真正的國(guó)際品牌以及品牌折扣在市場(chǎng)基本還處于空白。公寓類供求特征公寓類供求情況一覽表商務(wù)公寓商務(wù)氛圍濃厚，交通便利商務(wù)辦公人員和周邊居民部分提供裝修銷售情況較好宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占50%酒店式公寓交通便利，人車流集、中區(qū)域，生活較為便利商務(wù)人員，投資客群精裝修銷售情況一般，市場(chǎng)認(rèn)可度一般投資和自住比例相當(dāng)，各占50%產(chǎn)權(quán)式酒店城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚投資客群精裝修銷售情況良好，市場(chǎng)認(rèn)可度較高純投資客戶100%住宅類發(fā)展趨勢(shì)判斷 基于對(duì)蚌埠市場(chǎng)的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來(lái)越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對(duì)傳統(tǒng)住宅類投入的同時(shí)，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動(dòng)住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長(zhǎng)足發(fā)展。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員?；诩兪袌?chǎng)分析，我們得出：高星級(jí)酒店為最匹配該項(xiàng)目區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作頗為成熟的酒店。品質(zhì)化：新型的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。因此針對(duì)滿足商務(wù)需求，具備高星級(jí)酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析（Strength）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越：蚌埠淮上區(qū)交通環(huán)境優(yōu)越開發(fā)商資金實(shí)力和品牌效應(yīng)項(xiàng)目花費(fèi)時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目運(yùn)作群體的專業(yè)背景二、劣勢(shì)分析（ Weakness） 項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過(guò)程中，通過(guò)項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備推進(jìn)預(yù)期銷售金額的同時(shí)，拉動(dòng)地緣塊的商業(yè)氛圍高端品牌消費(fèi)在蚌埠業(yè)界認(rèn)知度有待提升推廣過(guò)程中著重品牌樹立，使得消費(fèi)群達(dá)到認(rèn)知、共識(shí)，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識(shí)三、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）政府政策扶持CBD商業(yè)地帶的打造，