【正文】 售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營，作為長線投資，預(yù)示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來機(jī)構(gòu)不斷涌入，也為高端城市綜合體市場的發(fā)展帶來了很強(qiáng)的消費(fèi)力。商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實(shí)現(xiàn)。在未來幾年內(nèi)，城市綜合體將成為供應(yīng)市場主流。隨著城市綜合體不斷地推向市場，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等等獲得市場的青睞。開始由線向面的發(fā)展，打造淮河沿岸新的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)輻射區(qū)域。多點(diǎn)：中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個(gè)規(guī)模化、低密度、低容積率型的社區(qū)，淮上區(qū)在未來將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國內(nèi)外大量財(cái)團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)城市綜合體市場的需求。2010年蚌埠市GDP總量保持穩(wěn)定快速增長，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢(shì)。無論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時(shí)也實(shí)現(xiàn)著跨越式的升級(jí)。城市綜合體在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。 市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺：日趨呈現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的市場競爭力的物業(yè)類別，在更為發(fā)達(dá)的城市及區(qū)域表現(xiàn)得更為明顯。二、市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向第三代商住物業(yè)市場交易活躍，由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉：大量中小戶型商住物業(yè)推向市場，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。城市綜合體是集頂級(jí)住宅、星級(jí)酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場于一體的建筑集群。商住樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。第二代，有中央空調(diào)，有商務(wù)中心配套，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能24小時(shí)全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級(jí)中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實(shí)際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代城市綜合體時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生。第二章 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析投資機(jī)會(huì)孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。小結(jié)：該項(xiàng)目所處地段是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。配套：作為城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。路網(wǎng)交通：區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達(dá)，可順利到達(dá)各個(gè)城區(qū)。(3) 周邊規(guī)劃：政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐該區(qū)域。區(qū)域廣闊的發(fā)展前景吸引了大批實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼開工建設(shè)。 (2) 商業(yè)氛圍：項(xiàng)目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。但地塊項(xiàng)目縱深方向環(huán)境比較復(fù)雜，人流也比較混雜且附近有可帶來附加值的自然景觀資源較匱乏。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決定項(xiàng)目是否能夠獲得更大利潤空間的關(guān)鍵因素。而與蚌埠4A風(fēng)景區(qū)距離僅有15分鐘車程所自然形成的旅游輻區(qū)，更因京滬高鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，為本案建立消費(fèi)區(qū)的起到了促進(jìn)作用。消費(fèi)特征：該項(xiàng)目定位消費(fèi)人群為蚌埠市及周邊地區(qū)，同時(shí)也看中京滬高鐵的未來效應(yīng)所帶來的潛在消費(fèi)人群。（D ）形狀：較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；面臨新城市主干道，在帶來較高商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也使車輛出入有天然緩沖區(qū)。（B ） 交通：項(xiàng)目北至雙墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側(cè)分別為蚌埠市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢(shì)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)。二、報(bào)告編制依據(jù)太平洋國際廣場項(xiàng)目已提報(bào)確定的概念設(shè)計(jì)方案；國家建設(shè)部及安徽省及蚌埠市頒布的相關(guān)法律與政策；蚌埠市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定與稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。蚌埠太平洋國際廣場項(xiàng)目可行性報(bào)告 編制單位：EUI太平洋國際控股公司編制日期：貳零壹壹年叁月二十六日目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目背景第二章 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程——由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級(jí)二、市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向三、市場展望——城市發(fā)展崛起推動(dòng)商業(yè)市場發(fā)展進(jìn)入“快車道”第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、商業(yè)類（群商）二、住宅類三、酒店類四、公寓類第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析（Strength）二、劣勢(shì)分析（ Weakness）三、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）四、威脅分析（Threat）第五章 項(xiàng)目定位第六章 項(xiàng)目開發(fā)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與資金籌措第七章 項(xiàng)目預(yù)期收入分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目利潤估算第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目敏感性分析三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章 結(jié)論與建議第一章 前言一、報(bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合太平洋國際廣場項(xiàng)目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略提出專業(yè)性的意見和建議。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。三、項(xiàng)目背景地塊指標(biāo)：(1) 地塊技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目占地： 483858㎡總建筑面積：1120580 ㎡商業(yè)面積:528090㎡歐式山莊酒店: 80300 ㎡企業(yè)會(huì)所面積：25385㎡SOHO面積：159288㎡公寓面積: 153648㎡住宅面積:173869 ㎡(2) 地塊狀態(tài)：（A） 區(qū)位：項(xiàng)目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。（C） 資源：項(xiàng)目南臨古老的淮河，北面則是悠久的雙墩遺址，景觀、人文資源極佳。(3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)此地塊為商業(yè)一級(jí)，較高的地緣價(jià)值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔?；诨瓷蠀^(qū)在蚌端口的區(qū)域位置以及蚌端口在周邊市區(qū)的位置，除了帶動(dòng)蚌埠地區(qū)的發(fā)展和消費(fèi)外起到吸引周邊地區(qū)，如合肥、懷遠(yuǎn)、五河、固鎮(zhèn)等地區(qū)同時(shí)輻射至江蘇、浙江、山東等地的消費(fèi)者群體。隨著蚌埠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市中高端消費(fèi)市場普遍向好；中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念正在改變，外來的新興消費(fèi)潮流受到追捧，購買力強(qiáng)。環(huán)境氛圍：(1) 周邊環(huán)境：作為政府重點(diǎn)規(guī)劃，力爭打造新興商業(yè)綜合區(qū)域，建成后規(guī)劃有序合理，市容整潔干凈。預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，淮上區(qū)區(qū)域整合三年多來，始終圍繞建設(shè)蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦東的目標(biāo)，加速推進(jìn)城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其中，投資 3 億元的路橋中國日用品商城蚌埠市場，一期工程已經(jīng)竣工并投入運(yùn)營，二期工程即將開工建設(shè)；中國家具連鎖第一品牌企業(yè)“紅星美凱龍”正式入駐通成國貿(mào)廣場。對(duì)商業(yè)運(yùn)作要求不需太長較長的市場培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對(duì)性將是擴(kuò)大市場的有效手段。商務(wù)與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的商業(yè)與住宅也會(huì)擁有一定機(jī)會(huì)。發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。完備的市政配套對(duì)各類物業(yè)均是有利支持。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。作為新城商業(yè)黃金地段，發(fā)展將日趨成熟，是發(fā)展城市商業(yè)綜合體物業(yè)類別的理想之所。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。從商業(yè)房地產(chǎn)近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程：第一代，無空調(diào)，無商務(wù)配套，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)無電梯。第三代為商住物業(yè)，有分戶空調(diào)設(shè)計(jì)，有個(gè)性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時(shí)全