【正文】 面積94平方公里。2002年，12年翻了三番多，%。20多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟基礎相當薄弱，直到1979年。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求?？偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴謹測算得出。項目有關經(jīng)濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設委員會公布的惠州市正在建設和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。60 惠州**廣場可行性研究報告10．2可行性建議……………………………………………………………………………………………59…………………………………………………………………………………………10．1研究結(jié)論59結(jié)論及建議………………………………………………………………………………………57第十章9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………569．4項目敏感性分析……………………………………………………………………………………9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………5546……………………………………………………………………………………9．1項目開發(fā)前景45……………………………………………………………………………………8．10本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例44…………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．1437．2目標客戶分析………………………………………………………………………………………36個案分析……………………………………………………………………………………………28第五章惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………26第四章對環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………243．5需求祈求………………………………………………………………………………………………233．4住宅建設和消費…………………………………………………………………………………3．222基本情況……………………………………………………………………………………………3．1222．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃21……………………………………………………………………………2．4．3道路系統(tǒng)19……………………………………………………………………………………2．4．1基本描述18區(qū)域特點……………………………………………………………………………………………2．418………………………………………………………………………………建筑造型2．3．618…………………………………………………………………………………交通組織2．3．417…………………………………………………………………………………項目概況2．3．216…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………研究內(nèi)容2．2．314…………………………………………………………………………………研究目的2．2．114研究過程……………………………………………………………………………………………2．213…………………………………………………………………………………研究依據(jù)2．1．112項目概括………………………………………………………………………………………………11第二章惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………081．4惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況……………………………………………………………[原創(chuàng)]**廣場可行性研究報告（規(guī)范研究，全文共賞）[center]目錄第一章051．1惠州市經(jīng)濟發(fā)展歷程與特點…………………………………………………………………061．3南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設……………………………………………………101．5122．1研究基礎…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………132．1．2項目參數(shù)…………………………………………………………………………………142．2．2研究人員…………………………………………………………………………………152．2．4研究方法152．3項目背景……………………………………………………………………………………………162．3．1發(fā)展商簡介…………………………………………………………………………………172．3．3總體布局…………………………………………………………………………………182．3．5建筑功能…………………………………………………………………………………182．3．7消防及分區(qū)……………………………………………………………………………………192．4．2總體布局……………………………………………………………………………………202．4．4公共設施配置……………………………………………………………………………21第三章惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………233．3需求主要指標…………………………………………………………………………………………274．1商品房供給總量及特點…………………………………………………………………………274．2住宅市場發(fā)展趨勢………………………………………………………………………………315．1總體供給狀況………………………………………………………………………………………315．2個案分析……………………………………………………………………………………………31第六章項目評估……………………………………………………………………………………………346．1項目概括………………………………………………………………………………………………346．2項目優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………346．3項目劣勢………………………………………………………………………………………………36第七章市場容量……………………………………………………………………………………………367．1項目市場定位…………………………………………………………………………………………377．3銷售價格預測……………………………………………………………………………………………377．4市場容量估算……………………………………………………………………………………………38第八章初步成本分析………………………………………………………………………………………408．1項目基本裝修標準…………………………………………………………………………………408．2項目開發(fā)組織………………………………………………………………………………………418．3土地成本………………………………………………………………………………………………438．4建安成本……………………………………………………………………………………………土建及裝修工程成本438．4．2設備安裝工程成本438．5前期費用……………………………………………………………………………………………438．6項目其它不可預見費………………………………………………………………………………448．7開發(fā)期稅、費………………………………………………………………………………………448．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設施工程費…………………………………………………448．9本項目靜態(tài)總投資………………………………………………………………………………………………………………………………………45第九章財務效益估算459．2財務效益初步估算………………………………………………………………………………按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：◆◆◆第一章惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟社會各項指標都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。這些事件對惠州的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。在此期間，%，%，%，%，%，%。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。根據(jù)有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。1．4南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產(chǎn)。大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。