【正文】 地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。1．5惠州市在珠三角的地位和作用如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1:50?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港。1．3惠州市的區(qū)位條件這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。1994年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動和終止。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變?；葜菔械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍?？v觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷程與特點(diǎn)全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。2002年，12年翻了三番多，%。20多年來，惠州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年?；葜菔械靥幍途暥龋被貧w線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求?？偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性?；葜輝x廣場可行性研究報(bào)告按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：◆◆◆第一章惠州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時期?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實(shí)際利用外資年均增長61%，%，%，%。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這些事件對惠州的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。在此期間，%，%，%，%，%，%。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。1．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2005年正式建成投產(chǎn)。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。第二章項(xiàng)目概括2．1研究基礎(chǔ)用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展惠府國用（2003）字第13020100012號惠府國用（2003）字第13020100076號2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：]公共占地：10535平方米銷售收入：56167萬元開發(fā)總投資：41504萬元；其中：1．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬元；2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：28752萬元；3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬元；4．營業(yè)稅：2000萬元；5．各類配套工程費(fèi)：532萬元；6．供水增容費(fèi)：120萬元；7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬元；8．不可預(yù)見費(fèi)：500萬元；9．投資利息：2000萬元；10．其他費(fèi)用：500萬元。2．2．1研究目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。2．2．3研究內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括：a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素；b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價；c、運(yùn)用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度；f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素；2．2．4主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個案調(diào)查。邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。對影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。2