【正文】 結論，個中涉及的主要分支內容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度； f、結合實際情況對項目的投資進行財務分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術與經濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經驗。2．2研究過程2．2．1研究目的項目可行性研究是項目立項的依據，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可依據HZ房地產市場的特征決定市場定位，可依據技術經濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據。第二章 項目概括2．1研究基礎用地單位：HZ市**房地產開發(fā)有限公司發(fā) 展 商：HZ市**房地產開發(fā)有限公司用地性質：商住樓（高尚住宅）項目名稱：**廣場用地位置：HZ市江北27號小區(qū)用地現狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號惠府國用（2003）字第13020100012號惠府國用（2003）字第13020100013號惠府國用（2003）字第13020100076號2．建設用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號（一期）3．商品房預售許可證：HZ房預許（2002）42號（一期）2．1．2項目經濟技術指標和有關參數，已開發(fā)40%。同時，石化產業(yè)區(qū)的開發(fā)使HZ產業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動HZ市走向真正意義上的沿海城市?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了HZ中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現了HZ從沿江城市向沿海城市的轉變。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。開發(fā)區(qū)內已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。大亞灣在努力構建完整的石化產業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：BP公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據重要地位。大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產。1．4南海石化項目和大亞灣經濟區(qū)的建設落戶大亞灣的中海BP南海石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資項目，由英荷BP公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。根據有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現，到2000年，深圳和東莞的人口和國內生產總值是中山和珠海的三倍多。HZ市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，HZ市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為整個HZ市的跨越式發(fā)展提供契機。在此期間，%，%，%，%，%，%。這些事件對HZ的經濟社會發(fā)展產生了極大的影響，隨著房地產泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，HZ市的經濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產開發(fā)的高潮，當時的HZ是房地產投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使HZ市經濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起HZ市人民對本市經濟發(fā)展的高遠幻想。1989—1993年是HZ市經濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。第一階段，1978年到1988年是HZ市經濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產業(yè)逐漸向珠三角轉移。HZ市人民政府駐地惠城區(qū)，；。按HZ市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）。2003年行政區(qū)劃調整后，HZ市現轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。HZ已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農業(yè)經濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。第一章 HZ市社會經濟發(fā)展概況1．1HZ市經濟社會發(fā)展概況HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?！?總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由HZ市**房地產開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據對本項目周邊物業(yè)市場的調查統(tǒng)計數據所得，并經過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結合本項目的實際情總嚴謹測算得出。BP廣場可行性研究報告BP廣場可行性研究報告本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據本項目特點，我們合三為一，從技術及經濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：◆ 項目有關經濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產開發(fā)市場的成交數據則主要來源于HZ市國土房管局；建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與HZ市建設委員會公布的HZ市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。◆ 本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前HZ市各類房地產開發(fā)物業(yè)的投資經驗以及本項目的實際數據，經過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。改革開放以前，HZ市經濟基礎相當薄弱，直到1979年。20多年來，HZ市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，經濟實力大大增強，社會和經濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。2002年，12年翻了三番多，%。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。全市現有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產業(yè)區(qū)。1．2HZ市經濟社會發(fā)展歷程與特點縱觀HZ市近二十幾年的社會經濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現在。HZ市的經濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達到1526元；三次產業(yè)比重從1978年的一產獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒有完成從農業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實際利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由于基數太小，HZ市經濟并沒有出現質的飛躍。從1989年到1993年，%，第二產業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產業(yè)迅速下降，%，成功實現了從農業(yè)市向工業(yè)市的轉變。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在HZ進行談判的啟動和終止。1994年至今，是HZ市經濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。這一階段的代表性事件是中海BP南海石化項目的最終簽訂。1．3HZ市的區(qū)位條件HZ市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。形勢出現巨大逆轉的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經濟的發(fā)展提供動力，使東岸經濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。進入新的世紀，HZ的區(qū)位條件將的重大的改變。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟輻射和承接產業(yè)轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。項目采用世界先進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50。未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發(fā)展空間，HZ正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶HZ，使HZ成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。BP公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。1．5HZ市在珠三角的地位和作用目前，HZ是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產業(yè)生產基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。正在建設中的中海BP南海石化項目將給HZ市經濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動HZ工業(yè)化進程，拉長產業(yè)鏈，使HZ成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變HZ在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業(yè)支撐。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，HZ市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。本項目經濟技術指標和有關參數：總用地面積：總建筑面積：250000平方米公共占地：10535平方米園林占地：18500平方米銷售收入：56167萬元開發(fā)總投資：41504萬元；其中： 1．土地開發(fā)費：4000萬元；