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bp廣場可行性研究報告-在線瀏覽

2025-07-01 03:26本頁面
  

【正文】 2.土建、建安設(shè)計工程費:28752萬元; 3.應(yīng)繳各種稅費:2500萬元; 4.營業(yè)稅:2000萬元; 5.各類配套工程費:532萬元; 6.供水增容費:120萬元; 7.報建手續(xù)費:600萬元; 8.不可預(yù)見費:500萬元; 9.投資利息:2000萬元; 10.其他費用:500萬元。事實上,可行性研究已形成清晰的目的,本項研究亦不例外,目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標,HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組,通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料,結(jié)合項目自身特點,對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討,并對項目的營銷策劃進行初步探討。2.2.4 研究方法為達成研究目的,我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題,簡單明晰,切實可行”的原則選擇了三種主要方法:一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。二是專家研討會。三是計算機模擬運算。2.3項目背景 “****廣場”位于HZ市江北27號小區(qū),為新城區(qū)的心臟地帶,西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心,新行政區(qū)及全市體育文化中心,北通HZ火車站,交通十分便利,項目所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀,形成大HZ城市的關(guān)鍵城區(qū),也是HZ近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū),是江北新城的核心地帶。2.3.1發(fā)展商簡介HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月,前身為HZ市**經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。經(jīng)過多年奮斗,該公司以全新的運行機制,靈活的經(jīng)營方式,大膽改革、務(wù)實創(chuàng)新、積極拓展,現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司??傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念,著眼長遠利益,以人為本,以客為尊,充分利用現(xiàn)有資源,提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施,面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。小區(qū)設(shè)主入口(形象入口)一個,在現(xiàn)首期工程旁;次要出入口三個。2.3.4交通組織從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路,現(xiàn)為一級公路,區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過,使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。2.3.5建筑功能項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟,標準幼兒園一座,中心花園一座;二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟,二十八層商業(yè)樓一棟,國際標準網(wǎng)球場一座;三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟,高層綜合樓一棟。2.3.6建筑造型平頂層,坡頂蓋,智能化系統(tǒng),小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化,配置煤氣、通訊、有線電視管道。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。從整體項目來看,**廣場首期尚待續(xù)建,按照發(fā)展商設(shè)想,全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路,連通廣州和汕頭的主干車道,是HZ城市連接外界的主要交通要道。2.4.2 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū),每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強化各自的特色。為提升各個分區(qū)的可識別性,在每個分區(qū)的街坊內(nèi),通過規(guī)劃不同的單體建筑類型,建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系,塑造獨特的社區(qū)風貌。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點,以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的?!?區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織:區(qū)內(nèi)主干道路,區(qū)內(nèi)次干道路,支路,以及宅前路。◆ 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng),一方面保證了人車之間適當分流,減少了互相干擾,形成服務(wù)居民生活的步行空間;其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件;第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。2.4.4 公共設(shè)施配置◆ 社區(qū)學(xué)校:基地西側(cè)入口處,地勢平坦,標準幼兒園一個,可容納學(xué)生600人,建筑面積2500平方米?!?體育設(shè)施:中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心,內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。2.4.5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化,步行系統(tǒng)綠化,景觀軸線主題綠化帶,小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成。運用植物樹種的特色,直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。轄區(qū)除龍門縣外,均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元,其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元,農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元,全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元,比上年增長15%,實現(xiàn)利稅總額52億元。外貿(mào)進出口總額90億美元,約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144%。%,%?,F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2,居住人口427萬, m2/人。3.3商品房需求主要指標**廣場主要面對HZ市區(qū)居民,HZ市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下:◆市區(qū)人口約92萬,28萬個家庭。3.4商品房需求祈求3.4.1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進行的一次抽樣調(diào)查(HZ市區(qū),分層多級抽樣,有效樣本500戶)結(jié)果表明,HZ市民購買商品房的基本特點是:◆一次性投資額度為13萬元。41%的人希望一次性付款,月均供樓支出1290元。22%的人希望一次付款,月均供樓支出1311元。3.4.2 商品房為HZ居民主要的消費支出隨著全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行,房地產(chǎn)作為一項重要的商品,成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標,因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。這部分潛在的消費者,其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意,這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。據(jù)調(diào)查,HZ市民能夠接受的商品房平均價格為1805元/平方米,其中中高收入家庭則為2050元/平方米。消費者在購房時,對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重,希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。3.5 HZ居民對商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高,HZ居民對商品房的要求日趨苛求,調(diào)查表明,綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一,尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士,這方面的祈求更強烈。如圖2所示。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。二00二年,,,二00三年。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下,房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說,房屋總量供過應(yīng)求,空置房面積居高不下,據(jù)二00三年統(tǒng)計,全市商品房空置面積為85萬平方米。4.2HZ市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展,受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大,當前,國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策,支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在這種情形下,房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè),具有較為廣闊的發(fā)展前景。HZ市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢:(1) 在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下,市民的商品房消費日益提高,住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品,其主導(dǎo)作用極為明顯。HZ市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢,其對商品房的消費也必將有所增長,住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場競爭加劇,各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實,競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面,更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。HZ作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市,經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展很快,并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境,吸引了眾多外地投資者,在引來資金流的同時,還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員,他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。在滿足了住的基本需要后,消費者對住宅的需求趨向更高的要求,如對小區(qū)智能化的要求,便是今后住宅的一個發(fā)展方向。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi),開發(fā)規(guī)模較大,物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好,交通便利,但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高,個別樓盤物業(yè)管理水平較低,影響了市場消費者對他們的購買欲望。5.2.1 地理位置從地理位置來看,碧水灣和君華府均座落于江北新城,交通較為便利。均為一次性開發(fā)完成。在樓體外觀上,采用粉紅色的較多,君華府外墻以米黃色為主調(diào),在建筑風格上,則以歐陸式風格為主,碧水灣是港式風格。5.2.3 銷售情況君華府于2003年5月開盤,已售出45%;碧水灣自2003年10月份開盤以來,已完成銷售70%;從售價來看,君華府售價在2300元/m2以上,均價為2850元/m2。在銀行按揭上為8成30年。 具體(略)5.2.4各樓盤銷售策略在銷售策略上,不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式,但最基本的便是立足于本樓盤。5.2.5 小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比:君華府: 優(yōu)勢: 1) 小區(qū)地理位置好2) 規(guī)劃設(shè)計合理3) 配套設(shè)施完善劣勢:單體樓、無綠化、售價偏高。6.2項目優(yōu)勢(1) 本項目的發(fā)展商實力雄厚,信譽良好,公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員,建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度,形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系,具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。這類項目在HZ的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?,推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎,市場前景廣闊。(4) 本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米,四面臨路,極易集聚人氣、集聚財氣。(6) 本項目與同類住宅小區(qū)相比,將走 高檔樓盤中檔價格 的路線,在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象,使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù),以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要,其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。6.3 項目劣勢(1) 因為受其占地面積的影響,無法形成大盤效應(yīng);(2) 隨著HZ由濱江城市向濱海城市的過渡,江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約;(3) 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。第七章 市場容量估算7.1總體定位依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想,本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)?!?*廣場為HZ居民提供超前的生活空間和居住理想。這些目標客戶具備如下特征:◆收入穩(wěn)定。在同類小區(qū)的銷售中,市場銷售價一般為均價2800元/平方米。7.4市場容量估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù),亦是可行性研究的重要內(nèi)容,在抽樣調(diào)查的問卷中,我們設(shè)定以下指標作為推斷市場容量的基礎(chǔ),同時統(tǒng)計結(jié)果附后。調(diào)查結(jié)果為17%;◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37%;◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元/平方米以上的。如果以HZ28萬家庭計算,哪么,**廣場的市場容量為:符合1和2者為 28萬17%21%=9996個家庭符合1和3者為 28萬17%37%=17612個家庭符合1和4者為 28萬17%53%=25228個家庭符合上述四個條件者則為 28萬17%21%37%53%=1960個家庭根據(jù)經(jīng)驗,并考慮眾多不定因素,上述結(jié)果應(yīng)進一步修正,=588個家庭另一方面,按照建設(shè)規(guī)劃,**廣場首期項目的開發(fā),市場是完全可以接受的。本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā),第一階段開發(fā)C區(qū),作為本項目啟動,第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情
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