【正文】 2．土建、建安設(shè)計工程費：28752萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費：2500萬元； 4．營業(yè)稅：2000萬元； 5．各類配套工程費：532萬元； 6．供水增容費：120萬元； 7．報建手續(xù)費：600萬元； 8．不可預(yù)見費：500萬元； 9．投資利息：2000萬元； 10．其他費用：500萬元。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標，HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。2．2．4 研究方法為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。二是專家研討會。三是計算機模擬運算。2．3項目背景 “****廣場”位于HZ市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通HZ火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀，形成大HZ城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是HZ近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。2．3．1發(fā)展商簡介HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為HZ市**經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。2．3．4交通組織從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。2．3．5建筑功能項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。2．3．6建筑造型平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是HZ城市連接外界的主要交通要道。2．4．2 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強化各自的特色。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨特的社區(qū)風貌。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的?！?區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。◆ 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。2．4．4 公共設(shè)施配置◆ 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米?！?體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。2．4．5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現(xiàn)利稅總額52億元。外貿(mào)進出口總額90億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。%，%?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬， m2／人。3．3商品房需求主要指標**廣場主要面對HZ市區(qū)居民，HZ市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下：◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進行的一次抽樣調(diào)查（HZ市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，HZ市民購買商品房的基本特點是：◆一次性投資額度為13萬元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。3．4．2 商品房為HZ居民主要的消費支出隨著全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。據(jù)調(diào)查，HZ市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。3．5 HZ居民對商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，HZ居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強烈。如圖2所示。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。二00二年，,，二00三年。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。4．2HZ市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。HZ市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢：（1） 在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導(dǎo)作用極為明顯。HZ市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。HZ作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。5．2．1 地理位置從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。均為一次性開發(fā)完成。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。5．2．3 銷售情況君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。在銀行按揭上為8成30年。 具體（略）5．2．4各樓盤銷售策略在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。5．2．5 小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好2） 規(guī)劃設(shè)計合理3） 配套設(shè)施完善劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。6．2項目優(yōu)勢（1） 本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。這類項目在HZ的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。（4） 本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。（6） 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。6．3 項目劣勢（1） 因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；（2） 隨著HZ由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。第七章 市場容量估算7．1總體定位依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)?！?*廣場為HZ居民提供超前的生活空間和居住理想。這些目標客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米。7．4市場容量估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。調(diào)查結(jié)果為17％；◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。如果以HZ28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為 28萬17％21％＝9996個家庭符合1和3者為 28萬17％37％＝17612個家庭符合1和4者為 28萬17％53％＝25228個家庭符合上述四個條件者則為 28萬17％21％37％53％＝1960個家庭根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進一步修正，＝588個家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情