【正文】 不同的物業(yè)性質(zhì)，確定一些典型個案，加以分析研究。從目前的狀況來看，長沙各地段好、配套設(shè)施完善、物業(yè)管理到位、整體素質(zhì)較高的寫字樓物業(yè)租售狀況都較為理想，如五一路銀華大廈（出租率為95%）、平和堂（租售率為80%）；韶山路通程大酒店1220層的寫字樓出租率為90%；華僑大廈租售率為80%；芙蓉路東成大廈租售率90%以上。據(jù)調(diào)查，長沙專業(yè)寫字樓較少，整體水平一般，定位較高的如亞大、順天財(cái)富中心、平和堂，定位稍低的如名匯達(dá)，價格在4500~5500元/m2，~。高檔專業(yè)寫字樓客戶，多為實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)，由于湖南省本土經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，經(jīng)濟(jì)實(shí)體的消費(fèi)能力有限，高級寫字樓消費(fèi)群體較窄。湖南是人口大省，長沙是省會城市，隨著經(jīng)濟(jì)開放度的增加，相信會有大量的來自廣州、上海、乃至國外的公司，將眼光投向長沙，因此為長沙的寫字樓開發(fā)提供了一個難得的時機(jī)，產(chǎn)生一批有份量有質(zhì)量的寫字樓消費(fèi)群體。長沙市寫字樓開發(fā)已經(jīng)有一段歷史，部分陳舊的寫字樓基礎(chǔ)配套設(shè)施陳舊，服務(wù)落后，規(guī)劃設(shè)計(jì)落伍，面臨淘汰。（3）本地企業(yè)。（4）投資型客戶群體的存在。一直以來，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r制約，長沙市純辦公類物業(yè)素質(zhì)不高，特別是反映現(xiàn)代辦公模式的智能化、配套性設(shè)施不齊，物業(yè)管理較粗放，設(shè)計(jì)不合理。（2）專業(yè)寫字樓有集中發(fā)展趨勢。從發(fā)展形勢看，該區(qū)域必定成為長沙市未來的城市發(fā)展中心。本項(xiàng)目寫字樓應(yīng)以中等戶型為主，主力面積在100~200m2之間，并可以自由分割組合，對消化能力較強(qiáng)的大型公司企業(yè)，可以整層、半層租售，對實(shí)力較小的本地小型公司企業(yè)可以分割出售。(2)、結(jié)頂未投入使用的高檔寫字樓銷售速度不快。個案分析：（1）順天國際財(cái)富中心：位置：芙蓉路與解放路交匯西南角體量：，裙房4層，塔樓單層面積2000平方米基本情況：總套數(shù)約400套，100平方米為60套，150平方米為140套，250平方米為160套，300平方米以上為50套，部分面積為700平方米以上，可以自由分割。銷售：起價為4200元/平方米，每上一層加80元/平方米。商業(yè)裙房租售情況較好，已租售作車展、餐飲及其他。項(xiàng)目優(yōu)劣：配套齊全，為長沙目前頂級寫字樓，檔次高；位置優(yōu)越，交通方便；外觀氣派，整體形象佳。體量：，容積率為8，6層以下為裙房，上為專業(yè)寫字樓，有四個空中花園。配套設(shè)施：智能化配套，大小會議廳，多功能廳，服務(wù)齊全。項(xiàng)目優(yōu)劣：開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目整體形象好，檔次高；位置優(yōu)越，配套設(shè)施、服務(wù)完善；項(xiàng)目用地小，交通受到限制；售價高，市場有效購買力不足，導(dǎo)致有價無市?；厩闆r：1樓為商務(wù)中心，2樓美食城，3樓為按摩休閑中心，4樓為健身房，5樓為茶園，624層為寫字樓，2429層為三星級酒店，電梯4臺。售價：均價4800元/平方米。項(xiàng)目優(yōu)劣：位置好，黃金地段；酒店和辦公混雜，影響整體品位；投入使用較久，建筑陳舊落后，設(shè)計(jì)不夠合理、完善，整體形象不好。該類型物業(yè)一般處于市中心黃金地段，交通便利，檔次高，服務(wù)質(zhì)量高，面積小，單價高，但總價相對較低。但由于中心地段的土地供應(yīng)量少，地價高，所以它的供應(yīng)量不大，售罄的有和府，在售的有錦繡中環(huán)、雨花大廈等。個案分析：（1）和府：位置：芙蓉路和中山路交匯之西南角體量：總建筑面積約3萬平方米配套設(shè)施：分體式空調(diào)、寬帶網(wǎng)、3臺高速電梯、5A智能化系統(tǒng)、游泳池、商務(wù)會所、餐飲、休閑娛樂。售價：均價為4600元/平方米，除裙房外，基本已租售完畢。地理位置較好；但其占地小，車位不足，施工質(zhì)量較差，品位不高。配套：配有酒店式大堂、商務(wù)會所、大型觀景臺、室內(nèi)游泳池、健身所、娛樂休閑室、餐飲。項(xiàng)目優(yōu)劣：該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，自然景觀好；項(xiàng)目開發(fā)周期長，開發(fā)商信譽(yù)差；項(xiàng)目公寓入口和商場入口沒有分開；廣告宣傳失誤，嚴(yán)重影響了該樓盤的形象，降低了檔次和品位。從這些大超市、百貨經(jīng)營公司來看，其對商場的地段，樓盤本身的質(zhì)素要求較高，本項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，規(guī)劃設(shè)計(jì)脫俗而合理，這是我們的又一優(yōu)勢。因此本項(xiàng)目商業(yè)用房重點(diǎn)應(yīng)為以品牌百貨商場和著名超市連鎖經(jīng)營公司托市，形成商業(yè)氛圍。據(jù)調(diào)查，大多數(shù)裙房只有一、二層在經(jīng)營，有的甚至一、二層空置率也很高，如天心城、順天城、和府、國貿(mào)金融中心等，造成如此局面的原因如下：A、售價過高，超出了一些商場投資商所能承受的范圍，物業(yè)得房率低，性價比不高。B、開發(fā)商盲目投資，對市場了解不夠充分，對形成商業(yè)氛圍的環(huán)境因素分析不夠。C、項(xiàng)目本身素質(zhì)不夠好，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，影響了樓盤的檔次。主要是因?yàn)榻煌ńM織不好，建筑質(zhì)量差，整體檔次不高。個案分析：（1）平和堂：位置：五一路和黃興路交匯之東南角，五一廣場對面體量：總建筑面積為112000M2（其中停車位500個，商場 51800M2，寫字樓32000M2），地下三層（負(fù)二，三層為停車場，負(fù)一層為商場）。配套：餐飲、商場、商務(wù)中心、大型地下車庫。（2）大連萬達(dá)商業(yè)廣場：位置：黃興路商業(yè)步行街北入口處。配套：位于商業(yè)步行街；國際知名的零售商沃爾瑪進(jìn)駐?？偟膩碚f，長沙市的商業(yè)用房出售難度較大，出租率低。雖然大型商場租售形勢不看好，但是小型零售（小商鋪）（解放路、中山路沿線的小店面生意較好）和專業(yè)市場較為紅火（馬王堆建材專業(yè)市場十分暢銷）。(2)、專業(yè)市場發(fā)達(dá)。商住樓長沙地理位置相對較好，可用于居住、辦公，方便、靈活，市中心商住樓作為純住宅市場前景一般，主要是由于地價、造價等因素，造成商住樓價格高，超出消費(fèi)者實(shí)際購買能力；雖然交通方便，但噪聲污染嚴(yán)重，在價格、總體規(guī)劃、環(huán)境及規(guī)模上也不及花園式住宅小區(qū)，因此該類型物業(yè)并非居家首選。本項(xiàng)目總體體量大，為分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，同時緩解項(xiàng)目資金壓力，可設(shè)置部分商住樓，但其體量不宜過大，以免空置，造成積壓。項(xiàng)目位于長沙主干道五一大道中段，臨五一路長度150多米，與老市政府隔路相望，東臨建湘路芙蓉廣場，西窺蔡鍔路五一廣場（與芙蓉廣場并為長沙最大的綠化廣場），市政配套齊全，視野開闊，人流、車流量大，途經(jīng)公交線路有110133131立珊專線等7條，是長沙傳統(tǒng)的商業(yè)中心，也是長沙市城市規(guī)劃CBD的核心區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越，商業(yè)氛圍好。C、功能的互補(bǔ)性本項(xiàng)目功能齊全，項(xiàng)目規(guī)劃中裙房部分為商場百貨和超市，三幢塔樓分別為酒店、酒店式公寓、寫字樓和商住樓，這樣商、住、娛、辦可以互相提供客源，配套完善，服務(wù)方便快捷，各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，達(dá)到最佳資源整合的效果。中天建設(shè)集團(tuán)是一家老牌建筑安裝企業(yè)。E、施工質(zhì)量好（2）炮制優(yōu)勢點(diǎn)F、檔次高，定位層次高該項(xiàng)目地段好，體量大，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建造，配套設(shè)施完善，服務(wù)功能強(qiáng)大，為長沙市重點(diǎn)工程，項(xiàng)目建成后，將成為長沙市標(biāo)志性建筑之一，在此地置業(yè)無疑是身份和財(cái)富的象征，號召力強(qiáng)。H、聯(lián)合優(yōu)勢開發(fā)商、設(shè)計(jì)、策劃、承建商、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。項(xiàng)目劣勢點(diǎn)A、交通組織困難，進(jìn)出口的安排必須多加考慮大交通組織：項(xiàng)目南臨五一路，由西向東的車流無法直接到達(dá)本項(xiàng)目，對項(xiàng)目交通組織不利。應(yīng)對措施：項(xiàng)目裙房后設(shè)置后街，東與建湘路相連，西與蔡鍔路（蔡鍔路無交通管制）相通，形成內(nèi)部循環(huán)，以解決交通組織問題。臨近城區(qū)住宅，人車混雜，環(huán)境較差，與項(xiàng)目難以協(xié)調(diào)，有礙觀瞻，將降低項(xiàng)目北側(cè)部分商住樓物業(yè)的檔次。C、物業(yè)形態(tài)多，影響其整體品位本項(xiàng)目由于體量大，為了降低市場風(fēng)險(xiǎn)，擬定物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，商、住、娛、辦功能齊全，但商住、寫字樓、商鋪等客戶層面有很大的差別，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)疏漏，諸如進(jìn)出口的安排、電梯的分布等方面不合理，物業(yè)管理不到位，很容易影響到物業(yè)的整體形象和品位。D、物業(yè)形態(tài)多，建筑風(fēng)格難統(tǒng)一。應(yīng)對措施：在設(shè)計(jì)、材料選用上多下功夫，力求各類物業(yè)在外觀上協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的周期，而本項(xiàng)目的某些物業(yè)形態(tài)并非短、平、快項(xiàng)目，銷售周期將會比較長，若市場有效需求不足，則項(xiàng)目將會面臨較大的資金壓力。F、施工周期長，工作面大，施工場地?。赡軙绊懙绞┕みM(jìn)度），物業(yè)的交付期不統(tǒng)一，對業(yè)主的入住有影響。B、五一商圈復(fù)蘇，商業(yè)氛圍逐日增強(qiáng)。D、第一代寫字樓退出歷史舞臺，更新?lián)Q代時機(jī)來臨。F、把握上市時機(jī)，規(guī)避同類物業(yè)銷售沖突?，F(xiàn)階段在建、在售商住樓、寫字樓項(xiàng)目較多，待項(xiàng)目上馬時，可根據(jù)市場情況，適時推出各類物業(yè)，規(guī)避同類物業(yè)銷售沖突。項(xiàng)目框剪結(jié)構(gòu)，各類型物業(yè)可以自由分割組合。① 地下二、三層：大型停車庫，計(jì)600個停車位，與地面停車位一起（共計(jì)約700個車位）共同服務(wù)于整個項(xiàng)目。平和堂凈高3米，滿足正常使用功能，但有一定壓抑感。分析：作為臨長沙主干道五一大道的黃金地段，利用地下一層，出租給大型超市，可以充分體現(xiàn)該地段的商業(yè)價值。裙房臨寶南街及項(xiàng)目后街一側(cè)和分割出進(jìn)深10—12米的商業(yè)小鋪面若干，總面積為1600m2，與商住樓部分的沿街鋪面形成后街之勢。據(jù)調(diào)查，寶南街通訊市場現(xiàn)有建筑面積3000余平方米，如能取得區(qū)政府支持，以較低的稅費(fèi)和良好的購物環(huán)境作為吸引，可以保留和發(fā)展市場自然形成的寶南街通訊市場；商場部分以引進(jìn)大型商業(yè)百貨或?qū)I(yè)市場為主。經(jīng)營形態(tài)：大型商場，與底層商場形成整體，也可有部分為銀行、證券等；分析：本項(xiàng)目裙房商業(yè)用房面積不宜太大，可將一至三層作為大型商場或?qū)I(yè)市場，如零售、百貨、家私、鞋城等，招商最好與大型的零售商或商業(yè)集團(tuán)聯(lián)手合作。⑤ 裙房四層：計(jì)8060 m2，；大型餐飲，酒店員工餐廳，服務(wù)于本項(xiàng)目，并可面向市場。分析：裙房四、五層作為服務(wù)于項(xiàng)目的配套設(shè)施，是必不可少的。因此在本項(xiàng)目設(shè)置大型餐飲，面向市場，加上本項(xiàng)目寫字樓、酒店、酒店式公寓、商住樓、商場所提供的人氣和自身客源，極具市場。⑦ 裙房屋頂：由專業(yè)園林設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的大面積空中休閑花園，以增加項(xiàng)目綠化面積，用小環(huán)境彌補(bǔ)項(xiàng)目大環(huán)境的不足。平和堂，滿足正常使用功能。面積平面層戶數(shù)總戶數(shù)80~120468120~1807119180~250234分析：長沙寫字樓