【正文】 “中天廣場”綜合一、項(xiàng)目概況宗地位置宗地為長沙市五一西路6地塊，位于五一路北側(cè)，與老市政府隔路相望，東臨建湘路芙蓉廣場，西窺蔡鍔路五一廣場（與芙蓉廣場并為長沙最大的綠化廣場），北為原省一招老宿舍。五一路是長沙市最主要的東西向干道，東起長沙市火車站廣場，向西穿越韶山路、芙蓉路、建湘路、蔡鍔路、黃興路、湘江大道，過湘江一橋，跨橘子洲至湘江西、岳麓山腳。五一路原為長沙市重要的行政中心布局場所，原沿五一路分布有省屬招待所、省府大院、市委市府大院等，所以是行政色彩十分濃厚的地帶。但以后幾項(xiàng)重大項(xiàng)目的建設(shè)將會影響五一路政治行政功能的改變，主要是省府行政中心的外遷，市府大院的外遷（原市府大院將新建工商銀行大樓），橘子洲旅游中心的建設(shè)，將會使五一路的商業(yè)和商務(wù)功能大大提高。宗地現(xiàn)狀 （1）、宗地已經(jīng)部分開挖，邊坡已作了部分圍護(hù)，臨時(shí)用水、用電、下水等已經(jīng)到宗地邊緣。 （2）、宗地范圍內(nèi)尚有部分拆遷戶需拆遷，只要拆遷補(bǔ)償資金到位，即可進(jìn)行拆遷。 （3）、地質(zhì)情況：宗地的地質(zhì)情況已經(jīng)過勘探，為地震強(qiáng)度6級地區(qū)，未發(fā)現(xiàn)有新活動斷裂痕跡及其他不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，地基類別屬Ⅱ類建筑場地。 （4）從已開挖基坑看，地下水位低，未發(fā)現(xiàn)大流量地下水，地下水對砼無礙。本報(bào)告制定依據(jù)（1）、立項(xiàng)批文（2）、土地轉(zhuǎn)讓合同（3）、項(xiàng)目用地紅線圖（4）、長沙統(tǒng)計(jì)年鑒（5）、市場調(diào)查資料項(xiàng)目名稱（1）、本項(xiàng)目名稱為“中天廣場”，其寓意包含如下幾個(gè)方面：a、借用“中天建設(shè)集團(tuán)”本身品牌。中天建設(shè)集團(tuán)為全國五百強(qiáng)企業(yè)，在建筑行業(yè)內(nèi)更以良好的質(zhì)量和信譽(yù)，被業(yè)界稱為“創(chuàng)優(yōu)大戶”，在社會上有較好的口碑。b、“中天廣場”氣勢恢弘。本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，可以以大手筆和超凡的氣魄設(shè)計(jì)出大面積的公共空間和綠化空間，再加上項(xiàng)目本身近20萬平方米的體量，復(fù)合型物業(yè)形態(tài)，簡潔而有氣勢的名字將使物業(yè)更加氣勢恢弘，深入人心。c、“中天”二字本身有較好的寓意。意味著公司及本項(xiàng)目正如日中天，能給項(xiàng)目的客戶群體一個(gè)好的彩頭，可以迎合各類型物業(yè)客戶群體的心理。d、分類確定各類型物業(yè)的名稱。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們擬定有三幢塔樓，每幢塔樓可以單獨(dú)予以命名，如“中天大樓”、“中天酒店”、“中天商城”等，具體視招商情況而定。其命名立意符合“中天廣場”的整體立意，在廣告宣傳的時(shí)候也能將整體立意和進(jìn)駐本項(xiàng)目企業(yè)固有的品牌（招商進(jìn)來的企業(yè)、公司的品牌效應(yīng)）結(jié)合起來，形成統(tǒng)一。項(xiàng)目性質(zhì)功能本項(xiàng)目總建筑面積近20萬平方米，是一個(gè)集商場、寫字樓、酒店、酒店式公寓、商住樓、大型地下停車庫為一體的建筑綜合體。 （1）、寫字樓：臨街裙房東側(cè)塔樓。按照國際5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，外觀簡潔大方而不失豪華氣派，引進(jìn)沿海先進(jìn)的建筑工藝，設(shè)計(jì)合理先進(jìn)，配套完善，管理服務(wù)水準(zhǔn)高，為目前長沙頂級寫字樓的代表。（2）、酒店：臨街裙房西側(cè)塔樓, 。按四星級標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、裝修，小戶型客房250間，輔以大型餐飲、娛樂、休閑、康體設(shè)施，委托國內(nèi)外著名的專業(yè)酒店管理公司管理。（3）、超市商場： 臨街15層裙房和地下一層部分，總計(jì)約5萬平方米。地下一層為超市；裙房一層為商場、酒店寫字樓大堂及沿街商鋪；裙房二、三層為商場；裙房四層為大型餐飲、員工餐廳；裙房五層為服務(wù)于整體項(xiàng)目的宴會廳、娛樂、康體場所。（4）、酒店式公寓：臨街裙房西側(cè)塔樓，總面積3萬平方米，為40~60m2的精裝修公寓，按酒店標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)。（5）、商住樓：地塊瓶頸處，總面積16000m2，主力戶型二室二廳、三室二廳，80~120m2。 （6）、地下停車場：地下二、三層為停車場，計(jì)600個(gè)停車位(連同地面停車庫共計(jì)約700個(gè))。項(xiàng)目工程進(jìn)度 項(xiàng)目2003年6月開工，2004年9月封頂，2005年3月交付。如果開工時(shí)間延后，則其他時(shí)間也相應(yīng)順延。二、項(xiàng)目營銷市場環(huán)境分析長沙經(jīng)濟(jì)、地理及人口分布概況長沙地處中南，系湖南省省會。長沙歷史悠久，資源豐富，風(fēng)景秀麗，交通便捷，是中南地區(qū)重要的資金技術(shù)、原材料集散地和交通樞紐。長沙下轄五區(qū)四縣，總面積11800平方公里，其中市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積128平方公里。2001年末全市總?cè)丝?87萬，%。市區(qū)總戶數(shù)541734戶，：100，‰。2001年全市人口分布詳見下表：表一 2001年全市人口分布表行 政 區(qū) 劃人口（萬人）總?cè)丝冢ㄈf人）市 區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)非 市 區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市（資料來源：2002年長沙統(tǒng)計(jì)年鑒）隨著內(nèi)陸開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施后的經(jīng)濟(jì)輻射作用，長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。近年長沙國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2001年全市第一、二、：：，第二產(chǎn)業(yè)增速明顯。2001年全表二 長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)比較表項(xiàng) 目單 位2001年2000年同比增長國內(nèi)生產(chǎn)總值億元%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元1244311262%工業(yè)生產(chǎn)總值億元%社會消費(fèi)品零售總額億元%全社會固定資產(chǎn)投資億元%年末城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額萬元35223002957357%城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款元1977816860%城市居民人均可支配收入元870479869%職工全年平均工資元1226510137%居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%100零售價(jià)格指數(shù)%100（資料來源：2002年長沙統(tǒng)計(jì)年鑒），%（詳見“長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)比較表”），增長幅度遠(yuǎn)高于全國平均水平；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值12443元，%；，%，人均值為19778元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8704元，同比增長9%，居民生活水平顯著提高，這一切數(shù)據(jù)的顯示，無不孕育著長沙巨大的商機(jī)。長沙房地產(chǎn)市場總體狀況分析近年來長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。，%，%，%。 施工面積繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，2001年全市商品房施工面積634萬m2，竣工面積215萬m2，%、%%，尤其是新開工面積，增幅一直較大，%。，%，%，，%%。至2002年，%，創(chuàng)下了商品房上市面積的歷史新高，%，全年房地產(chǎn)市場擴(kuò)容步伐不斷加快，后市供應(yīng)充足?！　?002年，我市共完成商品房交易21954起，，%、%%。其中商品房期房成交10736起，，%、%%。商品房銷售量保持了強(qiáng)勢上升的勢頭，市場需求比較旺盛。即便如此，長沙房地產(chǎn)市場由于發(fā)展起點(diǎn)較晚，各項(xiàng)數(shù)據(jù)相較經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，總量絕對值還是不高，而且根據(jù)調(diào)查情況顯示，市區(qū)商辦用房空置率較高，這說明市場總體有效需求不足，客戶對商辦用房的選擇性和選擇能力大大增強(qiáng)，而一些地理位置優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，配套齊全，性價(jià)比較高的項(xiàng)目仍能得到客戶的認(rèn)可和青睞，說明只要項(xiàng)目定位得當(dāng)，還是可以有所作為的?？蛻糍徺I能力、需求特點(diǎn)及購買偏好長沙近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，%，按聯(lián)合國糧農(nóng)組織的劃分標(biāo)準(zhǔn)，已進(jìn)入較富裕水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了近8700余元，住房消費(fèi)的能力明顯增強(qiáng)。長沙人消費(fèi)觀念超前，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8704元，而全年人均消費(fèi)性支出為7745元，占可支配收入的89%，遠(yuǎn)高于上海、廣州、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這說明長沙人有著超前消費(fèi)的習(xí)慣，對新事物的接受能力很強(qiáng)。長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度很快，人均可支配收入持續(xù)增加，可以看出該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很有潛力，居民有一定的消費(fèi)潛力和支付能力，再加上其超前的消費(fèi)意識，更由于現(xiàn)在各大銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，所以長沙市民對中高檔房有一定的購買能力。三、周邊物業(yè)市場分析目前長沙城市總體規(guī)劃中已形成了“以中心綠化廣場為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里”的CBD區(qū)域，項(xiàng)目正處于規(guī)劃CBD的核心區(qū)域。為尋求目標(biāo)市場，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，同時(shí)研究競爭對手的物業(yè)特征和推廣策略，下面根據(jù)不同的物業(yè)性質(zhì)，確定一些典型個(gè)案，加以分析研究。寫字樓長沙近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，本土企業(yè)逐漸發(fā)展壯大，隨著市場開放度加大，外地企業(yè)紛紛入湘，客觀上對寫字樓需求加大，其需求無論從數(shù)量還是質(zhì)量上都處于一個(gè)上升時(shí)期。從目前的狀況來看，長沙各地段好、配套設(shè)施完善、物業(yè)管理到位、整體素質(zhì)較高的寫字樓物業(yè)租售狀況都較為理想，如五一路銀華大廈（出租率為95%）、平和堂（租售率為80%）；韶山路通程大酒店1220層的寫字樓出租率為90%；華僑大廈租售率為80%；芙蓉路東成大廈租售率90%以上。這說明市場對市中心繁華地段、整體品質(zhì)好的寫字樓需求還是相當(dāng)旺盛的。據(jù)調(diào)查，長沙專業(yè)寫字樓較少，整體水平一般，定位較高的如亞大、順天財(cái)富中心、平和堂，定位稍低的如名匯達(dá)，價(jià)格在4500~5500元/m2，~。更多的項(xiàng)目為商住兩用樓，如湖南財(cái)富中心、碧云天、唐朝碧閣、五一華府等，商住兩用樓成本低，使用方便，小型企業(yè)、私營小公司對其情有獨(dú)種，但商住兩用，魚目混雜，降低了物業(yè)的檔次和品位，因此在價(jià)格上也與專業(yè)寫字樓存在一定差距，在3000~4000元/m2之間。高檔專業(yè)寫字樓客戶，多為實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)，由于湖南省本土經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，經(jīng)濟(jì)實(shí)體的消費(fèi)能力有限，高級寫字樓消費(fèi)群體較窄。消費(fèi)群體主要有以下四個(gè)方面：（1）外來經(jīng)濟(jì)實(shí)體的支撐。湖南是人口大省，長沙是省會城市，隨著經(jīng)濟(jì)開放度的增加，相信會有大量的來自廣州、上海、乃至國外的公司，將眼光投向長沙，因此為長沙的寫字樓開發(fā)提供了一個(gè)難得的時(shí)機(jī)，產(chǎn)生一批有份量有質(zhì)量的寫字樓消費(fèi)群體。（2）市場的更新?lián)Q代。長沙市寫字樓開發(fā)已經(jīng)有一段歷史，部分陳舊的寫字樓基礎(chǔ)配套設(shè)施陳舊，服務(wù)落后，規(guī)劃設(shè)計(jì)落伍，面臨