【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越，商業(yè)氛圍好。B、體量大，容易造勢本項目占地20180m2，依項目經(jīng)濟指標計算，加上地下工程，總建筑面積近20萬平方米，功能齊全，配套完善，商、住、娛、辦相互協(xié)調(diào)，形成一個城中之城，為長沙目前最大體量的高檔綜合建筑體，影響空前，長沙現(xiàn)有樓盤無論是從規(guī)模還是從檔次上很少能望其項背，在市民心目中自然容易形成品牌效應。C、功能的互補性本項目功能齊全，項目規(guī)劃中裙房部分為商場百貨和超市，三幢塔樓分別為酒店、酒店式公寓、寫字樓和商住樓，這樣商、住、娛、辦可以互相提供客源，配套完善，服務方便快捷，各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，達到最佳資源整合的效果。D、開發(fā)商實力、信譽中天廣場開發(fā)商為湖南天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系中天建設集團控股的全資子公司。中天建設集團是一家老牌建筑安裝企業(yè)。近年來，中天集團共創(chuàng)出魯班獎、國優(yōu)銀質獎、建設部優(yōu)質樣板工程等國家級和省級獎項200多項，并先后被評為全國優(yōu)秀施工企業(yè)、全國最佳施工企業(yè)、全國質量效益型先進施工企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、全國先進建筑施工企業(yè)、全國建筑安全生產(chǎn)先進企業(yè)等100多項各類榮譽稱號，為業(yè)內(nèi)公認的創(chuàng)優(yōu)大戶，實力信譽良好。E、施工質量好（2）炮制優(yōu)勢點F、檔次高，定位層次高該項目地段好，體量大，以高起點、高標準建造，配套設施完善，服務功能強大，為長沙市重點工程，項目建成后，將成為長沙市標志性建筑之一，在此地置業(yè)無疑是身份和財富的象征，號召力強。G、提供高標準物管服務，提升物業(yè)品位在項目動工前，聘請知名物管公司和酒店管理公司，提前介入，增強客戶購買信心；物業(yè)交付后，能提供優(yōu)質物管服務及附加服務，如代管、代購、代訂、信息服務、中介服務等，提升物業(yè)品位。H、聯(lián)合優(yōu)勢開發(fā)商、設計、策劃、承建商、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)的強強聯(lián)合。該項目的開發(fā)商為浙江中天集團下設的全資子公司湖南天翔房地產(chǎn)有限公司，中天集團為全國五百強企業(yè)之一，資金實力雄厚，信譽卓著；項目本身定位較高，聘請國際著名的設計公司操刀；業(yè)界知名策劃代理公司；承建商為中天集團；國內(nèi)知名物業(yè)管理公司和酒店管理公司，這樣一個超豪華的陣容貫穿于開發(fā)的整個環(huán)節(jié)，強強聯(lián)合，優(yōu)勢顯而易見。項目劣勢點A、交通組織困難，進出口的安排必須多加考慮大交通組織：項目南臨五一路，由西向東的車流無法直接到達本項目，對項目交通組織不利。項目內(nèi)部交通組織：本項目東臨明星里，西臨寶南街，兩條小街道都很狹窄，人流、車流相對較大，擁擠不堪，交通小環(huán)境不甚理想，再加上本項目物業(yè)形態(tài)復雜，每種物業(yè)形態(tài)需要單獨出入口，交通組織難度很大，如何做到人車分流將是本項目規(guī)劃設計的一個重點。應對措施：項目裙房后設置后街，東與建湘路相連，西與蔡鍔路（蔡鍔路無交通管制）相通，形成內(nèi)部循環(huán)，以解決交通組織問題。B、項目地塊北側環(huán)境較差。臨近城區(qū)住宅，人車混雜，環(huán)境較差，與項目難以協(xié)調(diào)，有礙觀瞻，將降低項目北側部分商住樓物業(yè)的檔次。應對措施：地塊北側設置大面積的綠化廣場和停車場，裙房屋頂設置空中休閑花園，用小環(huán)境彌補項目大環(huán)境的不足。C、物業(yè)形態(tài)多，影響其整體品位本項目由于體量大，為了降低市場風險，擬定物業(yè)形態(tài)復雜，商、住、娛、辦功能齊全，但商住、寫字樓、商鋪等客戶層面有很大的差別，如果規(guī)劃設計方面出現(xiàn)疏漏，諸如進出口的安排、電梯的分布等方面不合理，物業(yè)管理不到位，很容易影響到物業(yè)的整體形象和品位。應對措施：引進知名物業(yè)管理公司，提供高品質、高標準的物管服務，提升物業(yè)的整體品味。D、物業(yè)形態(tài)多，建筑風格難統(tǒng)一。物業(yè)類型比較復雜，由于各類物業(yè)形態(tài)設計要求不同，在建筑風格上比較難統(tǒng)一，客觀上加大了設計的難度，如果設計的建筑風格相差太大，視覺上給人不和諧的感覺，影響整個樓盤的形象，因此本項目應在設計上多下功夫。應對措施：在設計、材料選用上多下功夫，力求各類物業(yè)在外觀上協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。E、體量大，物業(yè)形態(tài)復雜，銷售壓力大，投資回收期長，資金方面也將會面臨很大的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的周期，而本項目的某些物業(yè)形態(tài)并非短、平、快項目，銷售周期將會比較長，若市場有效需求不足，則項目將會面臨較大的資金壓力。應對措施：做好前期市場定位工作，找準市場，同時可動用集團公司、各分公司的力量和資源，加大招商力度。F、施工周期長，工作面大，施工場地?。赡軙绊懙绞┕みM度），物業(yè)的交付期不統(tǒng)一，對業(yè)主的入住有影響。機會點分析A、長沙人消費觀念超前，消費能力和消費潛力逐日增強。B、五一商圈復蘇，商業(yè)氛圍逐日增強。C、地塊兩側項目已經(jīng)上馬，客觀上改善了周邊環(huán)境。D、第一代寫字樓退出歷史舞臺，更新?lián)Q代時機來臨。 E、經(jīng)濟發(fā)展，本地企業(yè)壯大，外地企業(yè)、資本紛紛入湘，客觀上增加了物業(yè)市場需求。F、把握上市時機，規(guī)避同類物業(yè)銷售沖突。物業(yè)上市時機的把握，是項目成功與否很重要的一環(huán)?，F(xiàn)階段在建、在售商住樓、寫字樓項目較多，待項目上馬時，可根據(jù)市場情況，適時推出各類物業(yè)，規(guī)避同類物業(yè)銷售沖突。五、物業(yè)市場定位整體定位（1）定位依據(jù)：a、立項批文b、市場調(diào)查及分析c、專業(yè)代理公司的建議d、結合公司及本項目的實際情況（2）建議：a、搞好產(chǎn)品設計，以新取勝b、注重施工質量，以質取勝c、物業(yè)管理前期介入，以管理服務取勝d、注重整合推廣，以宣傳取勝（3）、物業(yè)功能定位：本項目總建筑面積近20萬平方米，是一個集商場、寫字樓、酒店、酒店式公寓、商住樓、大型地下停車庫為一體的建筑綜合體。項目框剪結構，各類型物業(yè)可以自由分割組合。方案組合：商業(yè)裙房、酒店、寫字樓、酒店式公寓、商住樓、地下超市，地下停車場。① 地下二、三層：大型停車庫，，計600個停車位，與地面停車位一起（共計約700個車位）共同服務于整個項目。項目名稱地下停車庫層高柱距功 能家樂福凈高3米，滿足正常使用功能。平和堂凈高3米，滿足正常使用功能，但有一定壓抑感。② 地下一層：計12000m2，其中2000m2用于安排設備用房及設計環(huán)型車道，其余面積經(jīng)營形態(tài)為大型超市（引進國內(nèi)外知名超市，以家電、服飾、食品、日用品為主）。分析：作為臨長沙主干道五一大道的黃金地段，利用地下一層，出租給大型超市，可以充分體現(xiàn)該地段的商業(yè)價值。③裙房一層：計7080 m2。裙房臨寶南街及項目后街一側和分割出進深10—12米的商業(yè)小鋪面若干，總面積為1600m2，與商住樓部分的沿街鋪面形成后街之勢。經(jīng)營形態(tài)：寶南街通訊市場、商場及酒店、寫字樓大堂，其中酒店大堂800 m2，寫字樓大堂400 m2，寶南街通訊市場3000 m2（若考慮主力店進駐，則通訊市場另行考慮），其余為銀行等。據(jù)調(diào)查，寶南街通訊市場現(xiàn)有建筑面積3000余平方米，如能取得區(qū)政府支持，以較低的稅費和良好的購物環(huán)境作為吸引，可以保留和發(fā)展市場自然形成的寶南街通訊市場；商場部分以引進大型商業(yè)百貨或專業(yè)市場為主。目標客戶群體：a、品牌連鎖店b、大型百貨、超市、零售商e、銀行、證券、保險等金融機構④ 裙房二、三層：每層計8060 m2，沿五一路挑出底層4米。經(jīng)營形態(tài)：大型商場，與底層商場形成整體，也可有部分為銀行、證券等；分析：本項目裙房商業(yè)用房面積不宜太大，可將一至三層作為大型商場或專業(yè)市場，如零售、百貨、家私、鞋城等，招商最好與大型的零售商或商業(yè)集團聯(lián)手合作。如果商家需要更大的面積可以加層（在施工圖設計完成前），將康體娛樂設施移入酒店塔樓。⑤ 裙房四層：計8060 m2，；大型餐飲，酒店員工餐廳，服務于本項目，并可面向市場。⑥ 裙房五層：計8060 m2，；服務于整體項目的宴會廳、娛樂、休閑、康體場所，并可面向市場。分析：裙房四、五層作為服務于項目的配套設施，是必不可少的。長沙的餐飲市場非?；鸨嬍澄幕貏e豐富，五一路沿線稍具規(guī)模的餐飲多達上十家，而且上座率也較高，特別是有特色的餐飲場所。因此在本項目設置大型餐飲，面向市場，加上本項目寫字樓、酒店、酒店式公寓、商住樓、商場所提供的人氣和自身客源，極具市場。由于本方案考慮設置酒店，必須配備一定的餐飲、宴會廳、娛樂、休閑、康體場所面積，酒店在考慮折價沖抵給合作方瀟湘實業(yè)發(fā)展總公司時，附屬的這些設施必須由我方負責統(tǒng)一租售給其他客戶，以保持該功能服務的整體性。⑦ 裙房屋頂：由專業(yè)園林設計公司設計的大面積空中休閑花園，以增加項目綠化面積，用小環(huán)境彌補項目大環(huán)境的不足。⑧ 寫字樓：臨街裙房東側塔樓，23層，每層2000 m2，13個單元，總計300個單元，，主力戶型100~200 m2，各戶型可自由拆分，每層面東、西、項目名稱標準層層高功能順天財富，滿足正常使用功能。平和堂，滿足正常使用功能。南戶型各甄選其一設置獨立衛(wèi)生間一個，預留頂層6層以500m2以上為單位，出售給大型企業(yè)公司，以適應不同層次客戶群體的需求。面積平面層戶數(shù)總戶數(shù)80~120468120~1807119180~250234分析：長沙寫字樓的客戶群體還主要是以本地企業(yè)作支撐的，實際有效購買力較弱，如脫離了該層面群體的實際購買能力，也就將長沙大部分公司、企業(yè)及投資型客戶群體拒之門外。因此，本項目戶型應以中等戶型為主，面積可自由分割組合，其中少量戶型（占比25%）配備獨立衛(wèi)生間，能夠適應不同層次的客戶群體的需求。目標客戶群體：ａ、長沙有實力的私營公司ｂ、本省有實力的私營公司或上市公司ｃ、外省知名企業(yè)駐長沙辦事處或分公司ｄ、各類中小型公司，如IT、廣告、貿(mào)易業(yè)等公司ｅ、到中西部謀求發(fā)展的外資企業(yè)，中外合資或合作企業(yè)ｆ、省內(nèi)外的置業(yè)投資者⑨ 酒店式公寓：臨街裙房西側塔樓，23層，每層1300m2，21個單元，總計480個單元，總面積3萬平方米，為40~60m2的精裝修公寓，由酒店管理公司按酒店式標準統(tǒng)一管理服務，戶型類似于酒店客房形態(tài)，設置獨立的衛(wèi)生間；引入電話、有線電視、寬帶網(wǎng)接口。 分析：項目