【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越，商業(yè)氛圍好。B、體量大，容易造勢(shì)本項(xiàng)目占地20180m2，依項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，加上地下工程，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，功能齊全，配套完善，商、住、娛、辦相互協(xié)調(diào)，形成一個(gè)城中之城，為長(zhǎng)沙目前最大體量的高檔綜合建筑體，影響空前，長(zhǎng)沙現(xiàn)有樓盤(pán)無(wú)論是從規(guī)模還是從檔次上很少能望其項(xiàng)背，在市民心目中自然容易形成品牌效應(yīng)。C、功能的互補(bǔ)性本項(xiàng)目功能齊全，項(xiàng)目規(guī)劃中裙房部分為商場(chǎng)百貨和超市，三幢塔樓分別為酒店、酒店式公寓、寫(xiě)字樓和商住樓，這樣商、住、娛、辦可以互相提供客源，配套完善，服務(wù)方便快捷，各種功能互為裨益，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，達(dá)到最佳資源整合的效果。D、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)中天廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商為湖南天翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，系中天建設(shè)集團(tuán)控股的全資子公司。中天建設(shè)集團(tuán)是一家老牌建筑安裝企業(yè)。近年來(lái)，中天集團(tuán)共創(chuàng)出魯班獎(jiǎng)、國(guó)優(yōu)銀質(zhì)獎(jiǎng)、建設(shè)部?jī)?yōu)質(zhì)樣板工程等國(guó)家級(jí)和省級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)200多項(xiàng)，并先后被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)、全國(guó)最佳施工企業(yè)、全國(guó)質(zhì)量效益型先進(jìn)施工企業(yè)、全國(guó)用戶滿意施工企業(yè)、全國(guó)先進(jìn)建筑施工企業(yè)、全國(guó)建筑安全生產(chǎn)先進(jìn)企業(yè)等100多項(xiàng)各類(lèi)榮譽(yù)稱號(hào)，為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的創(chuàng)優(yōu)大戶，實(shí)力信譽(yù)良好。E、施工質(zhì)量好（2）炮制優(yōu)勢(shì)點(diǎn)F、檔次高，定位層次高該項(xiàng)目地段好，體量大，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建造，配套設(shè)施完善，服務(wù)功能強(qiáng)大，為長(zhǎng)沙市重點(diǎn)工程，項(xiàng)目建成后，將成為長(zhǎng)沙市標(biāo)志性建筑之一，在此地置業(yè)無(wú)疑是身份和財(cái)富的象征，號(hào)召力強(qiáng)。G、提供高標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)，提升物業(yè)品位在項(xiàng)目動(dòng)工前，聘請(qǐng)知名物管公司和酒店管理公司，提前介入，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心；物業(yè)交付后，能提供優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)及附加服務(wù)，如代管、代購(gòu)、代訂、信息服務(wù)、中介服務(wù)等，提升物業(yè)品位。H、聯(lián)合優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)、策劃、承建商、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為浙江中天集團(tuán)下設(shè)的全資子公司湖南天翔房地產(chǎn)有限公司，中天集團(tuán)為全國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一，資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著；項(xiàng)目本身定位較高，聘請(qǐng)國(guó)際著名的設(shè)計(jì)公司操刀；業(yè)界知名策劃代理公司；承建商為中天集團(tuán)；國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司和酒店管理公司，這樣一個(gè)超豪華的陣容貫穿于開(kāi)發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn)A、交通組織困難，進(jìn)出口的安排必須多加考慮大交通組織：項(xiàng)目南臨五一路，由西向東的車(chē)流無(wú)法直接到達(dá)本項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目交通組織不利。項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通組織：本項(xiàng)目東臨明星里，西臨寶南街，兩條小街道都很狹窄，人流、車(chē)流相對(duì)較大，擁擠不堪，交通小環(huán)境不甚理想，再加上本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，每種物業(yè)形態(tài)需要單獨(dú)出入口，交通組織難度很大，如何做到人車(chē)分流將是本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)。應(yīng)對(duì)措施：項(xiàng)目裙房后設(shè)置后街，東與建湘路相連，西與蔡鍔路（蔡鍔路無(wú)交通管制）相通，形成內(nèi)部循環(huán)，以解決交通組織問(wèn)題。B、項(xiàng)目地塊北側(cè)環(huán)境較差。臨近城區(qū)住宅，人車(chē)混雜，環(huán)境較差，與項(xiàng)目難以協(xié)調(diào)，有礙觀瞻，將降低項(xiàng)目北側(cè)部分商住樓物業(yè)的檔次。應(yīng)對(duì)措施：地塊北側(cè)設(shè)置大面積的綠化廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，裙房屋頂設(shè)置空中休閑花園，用小環(huán)境彌補(bǔ)項(xiàng)目大環(huán)境的不足。C、物業(yè)形態(tài)多，影響其整體品位本項(xiàng)目由于體量大，為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，擬定物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，商、住、娛、辦功能齊全，但商住、寫(xiě)字樓、商鋪等客戶層面有很大的差別，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)疏漏，諸如進(jìn)出口的安排、電梯的分布等方面不合理，物業(yè)管理不到位，很容易影響到物業(yè)的整體形象和品位。應(yīng)對(duì)措施：引進(jìn)知名物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的物管服務(wù)，提升物業(yè)的整體品味。D、物業(yè)形態(tài)多，建筑風(fēng)格難統(tǒng)一。物業(yè)類(lèi)型比較復(fù)雜，由于各類(lèi)物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)要求不同，在建筑風(fēng)格上比較難統(tǒng)一，客觀上加大了設(shè)計(jì)的難度，如果設(shè)計(jì)的建筑風(fēng)格相差太大，視覺(jué)上給人不和諧的感覺(jué)，影響整個(gè)樓盤(pán)的形象，因此本項(xiàng)目應(yīng)在設(shè)計(jì)上多下功夫。應(yīng)對(duì)措施：在設(shè)計(jì)、材料選用上多下功夫，力求各類(lèi)物業(yè)在外觀上協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。E、體量大，物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，銷(xiāo)售壓力大，投資回收期長(zhǎng)，資金方面也將會(huì)面臨很大的壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較長(zhǎng)的周期，而本項(xiàng)目的某些物業(yè)形態(tài)并非短、平、快項(xiàng)目，銷(xiāo)售周期將會(huì)比較長(zhǎng)，若市場(chǎng)有效需求不足，則項(xiàng)目將會(huì)面臨較大的資金壓力。應(yīng)對(duì)措施：做好前期市場(chǎng)定位工作，找準(zhǔn)市場(chǎng)，同時(shí)可動(dòng)用集團(tuán)公司、各分公司的力量和資源，加大招商力度。F、施工周期長(zhǎng)，工作面大，施工場(chǎng)地?。赡軙?huì)影響到施工進(jìn)度），物業(yè)的交付期不統(tǒng)一，對(duì)業(yè)主的入住有影響。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析A、長(zhǎng)沙人消費(fèi)觀念超前，消費(fèi)能力和消費(fèi)潛力逐日增強(qiáng)。B、五一商圈復(fù)蘇，商業(yè)氛圍逐日增強(qiáng)。C、地塊兩側(cè)項(xiàng)目已經(jīng)上馬，客觀上改善了周邊環(huán)境。D、第一代寫(xiě)字樓退出歷史舞臺(tái)，更新?lián)Q代時(shí)機(jī)來(lái)臨。 E、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本地企業(yè)壯大，外地企業(yè)、資本紛紛入湘，客觀上增加了物業(yè)市場(chǎng)需求。F、把握上市時(shí)機(jī)，規(guī)避同類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售沖突。物業(yè)上市時(shí)機(jī)的把握，是項(xiàng)目成功與否很重要的一環(huán)?，F(xiàn)階段在建、在售商住樓、寫(xiě)字樓項(xiàng)目較多，待項(xiàng)目上馬時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)情況，適時(shí)推出各類(lèi)物業(yè)，規(guī)避同類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售沖突。五、物業(yè)市場(chǎng)定位整體定位（1）定位依據(jù)：a、立項(xiàng)批文b、市場(chǎng)調(diào)查及分析c、專業(yè)代理公司的建議d、結(jié)合公司及本項(xiàng)目的實(shí)際情況（2）建議：a、搞好產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以新取勝b、注重施工質(zhì)量，以質(zhì)取勝c、物業(yè)管理前期介入，以管理服務(wù)取勝d、注重整合推廣，以宣傳取勝（3）、物業(yè)功能定位：本項(xiàng)目總建筑面積近20萬(wàn)平方米，是一個(gè)集商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓、商住樓、大型地下停車(chē)庫(kù)為一體的建筑綜合體。項(xiàng)目框剪結(jié)構(gòu)，各類(lèi)型物業(yè)可以自由分割組合。方案組合：商業(yè)裙房、酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商住樓、地下超市，地下停車(chē)場(chǎng)。① 地下二、三層：大型停車(chē)庫(kù)，，計(jì)600個(gè)停車(chē)位，與地面停車(chē)位一起（共計(jì)約700個(gè)車(chē)位）共同服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱地下停車(chē)庫(kù)層高柱距功 能家樂(lè)福凈高3米，滿足正常使用功能。平和堂凈高3米，滿足正常使用功能，但有一定壓抑感。② 地下一層：計(jì)12000m2，其中2000m2用于安排設(shè)備用房及設(shè)計(jì)環(huán)型車(chē)道，其余面積經(jīng)營(yíng)形態(tài)為大型超市（引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名超市，以家電、服飾、食品、日用品為主）。分析：作為臨長(zhǎng)沙主干道五一大道的黃金地段，利用地下一層，出租給大型超市，可以充分體現(xiàn)該地段的商業(yè)價(jià)值。③裙房一層：計(jì)7080 m2。裙房臨寶南街及項(xiàng)目后街一側(cè)和分割出進(jìn)深10—12米的商業(yè)小鋪面若干，總面積為1600m2，與商住樓部分的沿街鋪面形成后街之勢(shì)。經(jīng)營(yíng)形態(tài)：寶南街通訊市場(chǎng)、商場(chǎng)及酒店、寫(xiě)字樓大堂，其中酒店大堂800 m2，寫(xiě)字樓大堂400 m2，寶南街通訊市場(chǎng)3000 m2（若考慮主力店進(jìn)駐，則通訊市場(chǎng)另行考慮），其余為銀行等。據(jù)調(diào)查，寶南街通訊市場(chǎng)現(xiàn)有建筑面積3000余平方米，如能取得區(qū)政府支持，以較低的稅費(fèi)和良好的購(gòu)物環(huán)境作為吸引，可以保留和發(fā)展市場(chǎng)自然形成的寶南街通訊市場(chǎng)；商場(chǎng)部分以引進(jìn)大型商業(yè)百貨或?qū)I(yè)市場(chǎng)為主。目標(biāo)客戶群體：a、品牌連鎖店b、大型百貨、超市、零售商e、銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)④ 裙房二、三層：每層計(jì)8060 m2，沿五一路挑出底層4米。經(jīng)營(yíng)形態(tài)：大型商場(chǎng)，與底層商場(chǎng)形成整體，也可有部分為銀行、證券等；分析：本項(xiàng)目裙房商業(yè)用房面積不宜太大，可將一至三層作為大型商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)，如零售、百貨、家私、鞋城等，招商最好與大型的零售商或商業(yè)集團(tuán)聯(lián)手合作。如果商家需要更大的面積可以加層（在施工圖設(shè)計(jì)完成前），將康體娛樂(lè)設(shè)施移入酒店塔樓。⑤ 裙房四層：計(jì)8060 m2，；大型餐飲，酒店員工餐廳，服務(wù)于本項(xiàng)目，并可面向市場(chǎng)。⑥ 裙房五層：計(jì)8060 m2，；服務(wù)于整體項(xiàng)目的宴會(huì)廳、娛樂(lè)、休閑、康體場(chǎng)所，并可面向市場(chǎng)。分析：裙房四、五層作為服務(wù)于項(xiàng)目的配套設(shè)施，是必不可少的。長(zhǎng)沙的餐飲市場(chǎng)非?；鸨?，飲食文化特別豐富，五一路沿線稍具規(guī)模的餐飲多達(dá)上十家，而且上座率也較高，特別是有特色的餐飲場(chǎng)所。因此在本項(xiàng)目設(shè)置大型餐飲，面向市場(chǎng)，加上本項(xiàng)目寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓、商住樓、商場(chǎng)所提供的人氣和自身客源，極具市場(chǎng)。由于本方案考慮設(shè)置酒店，必須配備一定的餐飲、宴會(huì)廳、娛樂(lè)、休閑、康體場(chǎng)所面積，酒店在考慮折價(jià)沖抵給合作方瀟湘實(shí)業(yè)發(fā)展總公司時(shí)，附屬的這些設(shè)施必須由我方負(fù)責(zé)統(tǒng)一租售給其他客戶，以保持該功能服務(wù)的整體性。⑦ 裙房屋頂：由專業(yè)園林設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的大面積空中休閑花園，以增加項(xiàng)目綠化面積，用小環(huán)境彌補(bǔ)項(xiàng)目大環(huán)境的不足。⑧ 寫(xiě)字樓：臨街裙房東側(cè)塔樓，23層，每層2000 m2，13個(gè)單元，總計(jì)300個(gè)單元，，主力戶型100~200 m2，各戶型可自由拆分，每層面東、西、項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層層高功能順天財(cái)富，滿足正常使用功能。平和堂，滿足正常使用功能。南戶型各甄選其一設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間一個(gè)，預(yù)留頂層6層以500m2以上為單位，出售給大型企業(yè)公司，以適應(yīng)不同層次客戶群體的需求。面積平面層戶數(shù)總戶數(shù)80~120468120~1807119180~250234分析：長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的客戶群體還主要是以本地企業(yè)作支撐的，實(shí)際有效購(gòu)買(mǎi)力較弱，如脫離了該層面群體的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，也就將長(zhǎng)沙大部分公司、企業(yè)及投資型客戶群體拒之門(mén)外。因此，本項(xiàng)目戶型應(yīng)以中等戶型為主，面積可自由分割組合，其中少量戶型（占比25%）配備獨(dú)立衛(wèi)生間，能夠適應(yīng)不同層次的客戶群體的需求。目標(biāo)客戶群體：ａ、長(zhǎng)沙有實(shí)力的私營(yíng)公司ｂ、本省有實(shí)力的私營(yíng)公司或上市公司ｃ、外省知名企業(yè)駐長(zhǎng)沙辦事處或分公司ｄ、各類(lèi)中小型公司，如IT、廣告、貿(mào)易業(yè)等公司ｅ、到中西部謀求發(fā)展的外資企業(yè)，中外合資或合作企業(yè)ｆ、省內(nèi)外的置業(yè)投資者⑨ 酒店式公寓：臨街裙房西側(cè)塔樓，23層，每層1300m2，21個(gè)單元，總計(jì)480個(gè)單元，總面積3萬(wàn)平方米，為40~60m2的精裝修公寓，由酒店管理公司按酒店式標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一管理服務(wù)，戶型類(lèi)似于酒店客房形態(tài)，設(shè)置獨(dú)立的衛(wèi)生間；引入電話、有線電視、寬帶網(wǎng)接口。 分析：項(xiàng)目