【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 友誼名店的規(guī)模，經(jīng)營(yíng)形式與平和堂差不多，也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。而東漢名店、萬(wàn)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好，而且萬(wàn)代廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè)幾個(gè)月后關(guān)閉。從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看， 市黃興南路、中路的商鋪及大型商場(chǎng)過(guò)于集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，處于飽和狀態(tài)。 市現(xiàn)將黃興南路拓寬為 54 米寬，長(zhǎng) 872 米的步行街，預(yù)計(jì) 2020年全部竣工。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團(tuán)、香港兆祥集團(tuán)合資組建的三兆公司總投資 5 億元人民幣。黃興南路西側(cè)全部拆遷，規(guī)劃三層店鋪，一樓全天候的購(gòu)物通道和部分商鋪，二樓經(jīng)營(yíng)店鋪，三樓庫(kù)房和辦公用房， 東側(cè)進(jìn)行局部整修，不做大的拆遷，兩側(cè)公建商鋪后分別開(kāi)辟兩條 12 米貫通道，為商鋪進(jìn)貨辦公通道。 由深圳市建筑設(shè)計(jì)總院提交的黃興南路步行商業(yè)街方案經(jīng)專(zhuān)家評(píng)審中標(biāo)。該方案為步行街構(gòu)建了一個(gè)核心商業(yè)區(qū)、三大特色文化廣場(chǎng)、一條商業(yè)主軸、五條商業(yè)擴(kuò)展軸的框架結(jié)構(gòu)。具體設(shè)計(jì)如下： 商業(yè)核心 ：以人民路改造為契機(jī)，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、匯食城、娛樂(lè)中心及金融設(shè)施、電信設(shè)施。 三個(gè)特色廣場(chǎng)： （ 1）文廟休閑廣場(chǎng)：引入“購(gòu)物公園”概念，在南門(mén)口形成商業(yè)街的入口休閑廣場(chǎng)，廣場(chǎng)采用西側(cè)文廟（ 已毀）明清時(shí)建筑風(fēng)格，表達(dá)古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展現(xiàn)積極向上的湖湘文化精神。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 16 區(qū)內(nèi)設(shè)施包括旅游紀(jì)念品商店、傳統(tǒng)飲食名店、茶藝館及小型博物館。 （ 2）火宮殿風(fēng)味街：規(guī)劃結(jié)合湘江劇院，擴(kuò)大規(guī)模，將美食街沿坡子街發(fā)展，成為具有濃郁傳統(tǒng)氣息的飲食、文化中心。 （ 3）旅游服務(wù)中心：結(jié)合湘江風(fēng)光帶，在人民路改造時(shí)，發(fā)展具有較高標(biāo)準(zhǔn)的賓館、酒店，提高片區(qū)的綜合服務(wù)水平。 一條商業(yè)主軸： 規(guī)劃設(shè)想將黃興南路改造成一個(gè)具有民國(guó)初期風(fēng)貌為特征的商業(yè)步行街，成為片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主軸。黃興南路北段以高級(jí)服裝專(zhuān)賣(mài)店、珍寶首 飾店為主，銜接五一商業(yè)廣場(chǎng)，黃興南路南段以電子電腦產(chǎn)品商店、照相器材商店、眼鏡店為主。 五條商業(yè)擴(kuò)展軸： 坡子街：發(fā)展 特色風(fēng)味小吃，成為雅俗共享的美食街。 永湘街：形成花、鳥(niǎo)、魚(yú)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 東茅街：經(jīng)營(yíng)窗簾，床上用品的特色市場(chǎng)。 大古道巷：經(jīng)營(yíng)書(shū)畫(huà)、古玩、文物等特色商品。 小古道巷：經(jīng)營(yíng)文具器材、樂(lè)器為主。 周邊物業(yè)租售情況 黃興南路：由于正在拆遷，調(diào)查了解到過(guò)去的租金是 50100 元 / m2.天，估計(jì)以后的售價(jià)平均在 5 萬(wàn)元 /m2 左右（不含產(chǎn)權(quán)費(fèi)）。 平和堂：采取扣率方式 2530%（根據(jù)商品 而定），不租售。 友誼名店 :采取扣率方式 2530%（根據(jù)商品而定），不租售。 東漢名店：地下一層至三層（包括 12 層之間的夾層）為商鋪分割出售，采用店中店式經(jīng)營(yíng)，四層以上為酒店，一層臨街最高售價(jià) 萬(wàn)元 /m2， 最低 3 萬(wàn)元 /m2，內(nèi)部一般在 萬(wàn)元 /m2，現(xiàn)已全部售完，但由于管理不善，布局不好，現(xiàn)只有一層在經(jīng)營(yíng)，其他樓層停業(yè)。 萬(wàn)代廣場(chǎng)：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開(kāi) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 17 架式經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)采取返租的形式，租金為合同價(jià)的 812%。由于試營(yíng)業(yè)一段時(shí)間效果不好，租戶(hù)都已停業(yè)。 經(jīng)調(diào)查得知 ，一層面對(duì)黃興中路的店鋪價(jià)格為： 店鋪 1：面積 平方米，售價(jià) 700 萬(wàn)元，折單價(jià) 萬(wàn)元 /m2； 店鋪 2：面積 平方米，售價(jià) 400 萬(wàn)元，折單價(jià) 萬(wàn)元 /m2； 店鋪 3：業(yè)主自購(gòu)自用，建筑面積 105 平方米，使用面積 51 平方米，購(gòu)價(jià) 365 萬(wàn)元，折單價(jià) 萬(wàn)元 /m2，而現(xiàn)在部分業(yè)主轉(zhuǎn)賣(mài)的價(jià)格在 45萬(wàn)元人民幣，如出租的話(huà)，租金 840 元 /（按使用面積計(jì)算，不含稅及水電空調(diào)費(fèi)），該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格按最保守估計(jì)，每平方米為 4 萬(wàn)元，租金也按最保守估計(jì)，每平方米（建筑面積）為 20 元 /。 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 品牌共享優(yōu)勢(shì) 目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段跳躍到了品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了品牌營(yíng)銷(xiāo)階段，零售企業(yè)也開(kāi)始重視依托于品牌的服務(wù)體系的開(kāi)發(fā)。 與 集團(tuán)的合作，將首先獲得品牌共享的優(yōu)勢(shì)。這兩個(gè)品牌在各自的市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這一戰(zhàn)略協(xié)作合作模式的建立，將充分發(fā)揮其各自品牌的吸引力， 為 集團(tuán)引來(lái)買(mǎi)房者， 集團(tuán)的房子為 聚集顧客群。這一優(yōu)勢(shì)不僅僅體現(xiàn)在區(qū)位開(kāi)發(fā)上，還可以體現(xiàn)在招商上和營(yíng)銷(xiāo)推廣上。 業(yè)務(wù)拓展優(yōu)勢(shì) 與 集團(tuán)的相互選擇顯示了其發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，這一戰(zhàn)略協(xié)作模式的建立，極其有利于雙方的業(yè)務(wù)拓展。目前 集團(tuán)除在大連發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目外，其業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸至廣州、北京、長(zhǎng)春、成都、 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 18 南京、貴陽(yáng)和昆明等地，并紛紛成立了經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。這為 向中國(guó)各城市的擴(kuò)張?zhí)峁┝吮憬莸碾A梯。同樣， 在世界范圍內(nèi)享有廣闊的資源網(wǎng)絡(luò)，除了在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)積聚人氣外，也可以為 集團(tuán)其他業(yè)務(wù)的發(fā)展提供互補(bǔ)性協(xié)助。 外部環(huán)境優(yōu)勢(shì) 90 年代中期以來(lái)， 市的城市建設(shè)步伐明顯加快。尤其是對(duì)黃興北、中、南山 路，以及五一廣場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷，正在大刀闊斧的進(jìn)行著。 市政府的設(shè)想是將這三條商業(yè)街以五一廣場(chǎng)為核心由北向南貫穿起來(lái)，屆時(shí)一個(gè)長(zhǎng)度在全國(guó)屈指可數(shù)的商業(yè)街將出現(xiàn)在 市內(nèi)。 項(xiàng)目正位于黃興南路改造區(qū)域內(nèi)， 市政府非常支持 給 帶來(lái)先進(jìn)的業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，也非常支持 集團(tuán)為 市的商業(yè)街改造投資建店。因此， 市政府在項(xiàng)目審批手續(xù)以及政策上都會(huì)為該項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 建設(shè)條件分析 場(chǎng)址選擇 建設(shè)大型商業(yè)項(xiàng)目，能否取得可觀(guān)的經(jīng)濟(jì) 效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 購(gòu)物廣場(chǎng)位于 市最繁華的商業(yè)中心區(qū)的天心區(qū)，東臨黃興南路，西臨 市糖酒公司，南臨小巷，北臨解放路。 黃興南路西側(cè)為新規(guī)劃的三層商業(yè)用房，東側(cè)為重新裝修、改造后原商業(yè)用房。解放西路將規(guī)劃為酒吧一條街。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 19 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)的理想場(chǎng)地。 外部配套條件 該項(xiàng)目周?chē)A(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 工程進(jìn)度安排 該項(xiàng)目自 2020 年 6 月開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作， 2020 年 12 月中旬動(dòng)工興建， 2020 年 12 月底竣工。 2020 年 1 月投入試營(yíng)業(yè)。具體工程進(jìn)度安排如下： 工程進(jìn)度安排表 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 項(xiàng)目立項(xiàng) 2 項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì) 3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 5 土石 方工程 6 支護(hù)工程 7 地下室工程 8 主體工程 9 設(shè)備安裝工程 10 室內(nèi)裝修工程 11 室外裝修工程 12 室外工程 13 竣工驗(yàn)收 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 20 五、項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì) 該項(xiàng)目是集商場(chǎng)、大型超市、餐飲為一體的大型商業(yè)中心。 該項(xiàng)目占地面積 平方米，總建筑面積 平方米 。 其中：地下建筑面積 平方米；地上建筑面積 平方米。覆蓋率 73%，容積率 ，綠化率 20%。 該項(xiàng)目地下一層，地上四層，建筑物總高度 米，局部高度 米。 各層建筑面積及層高分別為：地下室建筑面積為 平方米，層高 米；地上一層，建筑面積為 平方米，層高 米；二、三層，每層建筑面積為 平方米，層高 6 米；地上四層，建筑面積為 平方米，層高 米。 六、工程設(shè)計(jì)和功能要求 工程設(shè)計(jì) 功能分配 該項(xiàng)目具體功能分配見(jiàn)下表： 位 置 面積（ m2） 高度（ m） 功 能 面積（ m2） 地下一層 停車(chē)場(chǎng) (322 個(gè)車(chē)位 ) 9324 消防水池 2440 水泵房 通風(fēng)泵房 配電室 空調(diào)機(jī)房 倉(cāng)庫(kù) 860 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 21 其它 一層 店鋪 10300 其它 二層 6 超市 10600 其它 三層 6 超市 9810 餐飲 辦公 706 其它 四層 餐飲 10600 其它 交通布局 保證人流與購(gòu)物車(chē)流和供貨車(chē)流避免交叉，各自出入方便。 平面交通：在建筑物的四周設(shè)環(huán)形人行步道，一層設(shè)三個(gè)人流出入口，地下停車(chē)場(chǎng)用的二個(gè)汽車(chē)出入口，一個(gè)貨車(chē)入口和設(shè)一個(gè)室外卸貨平臺(tái) 。 垂直交通：地下室至地上四層設(shè) 10 部人行步道（五上，五下）；二層至三層設(shè) 4 部人行步道（二上，二下）， 2 部自動(dòng)扶梯（一上，一下）；收貨區(qū)設(shè)貨梯 2 部從地下室至地上四層，一層至四層設(shè) 8 個(gè)鋼筋混凝土樓梯，其中有 4 個(gè)樓梯通往地下室。 建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及 市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。 考慮城市景觀(guān)及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有超時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 給周?chē)用瘾I(xiàn)上 具有安全便捷的交通環(huán)境，溫馨的購(gòu)物環(huán)境、愉悅 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 22 的娛樂(lè)環(huán)境，舒適的休息環(huán)境的耳目一新、親切可人的商業(yè)中心。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目采用片筏基礎(chǔ)，主體采用框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)為 和 ，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。 裝修 外裝修：干掛理石。 內(nèi)裝修：一層，各專(zhuān)賣(mài)店粗裝修。地面采用花崗石磨光板，其它部分精裝修。 二、三層、四層，內(nèi)墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網(wǎng)，現(xiàn)澆水磨石地面。 地下一層，地面采用細(xì)石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料，汽車(chē)上下坡道應(yīng) 做成鋸齒形防滑路石。 功能要求 給排水系統(tǒng) ● 生活給水系統(tǒng) 該項(xiàng)目給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水，供水要求壓力 。日需用水量 480 立方米，最大小時(shí)用水量 40 立方米。 ● 熱水系統(tǒng) 該項(xiàng)目熱水用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，由直燃型溴化鋰吸收式冷溫水機(jī)組供給。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 23 ● 空調(diào)冷卻水循環(huán)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)設(shè) 3 臺(tái)冷水機(jī)組。為了節(jié)約用水，全部循環(huán)使用，按系統(tǒng)循環(huán)水量的 %由生活給水系統(tǒng)補(bǔ)給。 冷卻水循環(huán)系統(tǒng)流程為補(bǔ)水 →冷卻塔→循環(huán)水泵→電子水處理器→冷水機(jī)組→冷卻塔。 ● 消 防部分