【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)界的名牌。街道名稱天衢購物中心業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積一層服裝專賣、鞋業(yè)、化妝保健品、手機(jī)7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團(tuán)華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨汽車總站，東臨人民公園。經(jīng)營(yíng)范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運(yùn)動(dòng)套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。華聯(lián)商廈先后被授予山東省“百城萬店無假貨示范店”、全國(guó)“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)滿意服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”、“全國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)安全放心消費(fèi)場(chǎng)所”，還被評(píng)為“省、市消費(fèi)者滿意單位”等眾多榮譽(yù)稱號(hào)。街道名稱華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運(yùn)動(dòng)套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000百貨大樓是山東德百集團(tuán)核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風(fēng)景秀麗的中心廣場(chǎng)，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進(jìn)的百貨商場(chǎng)。百貨大樓1983年建店，多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽(yù)為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場(chǎng)外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機(jī)、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000shopping mall為大型單體shopping mall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引市周邊范圍的消費(fèi)人群購物，消費(fèi)者在目的消費(fèi)的同時(shí)產(chǎn)生隨機(jī)性消費(fèi)。shopping mall和其他商業(yè)相比，具有以下優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，商品品種繁多，可以滿足消費(fèi)者一站式購物的需求，吸引更多的消費(fèi)者；建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)由資深專業(yè)人員策劃設(shè)計(jì)，更符合人們購物的心理和生理需求，方便人們購物；本項(xiàng)目靠近會(huì)展中心，會(huì)展中心舉辦各種活動(dòng)帶來的人流必然會(huì)加大商業(yè)設(shè)施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業(yè)主直接為商業(yè)設(shè)施帶來消費(fèi)群； 酒店市場(chǎng)分析目前市區(qū)內(nèi)由于商務(wù)氛圍較弱，附近也沒有什么名勝古跡，因此市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館數(shù)量較少，具備星級(jí)酒店、賓館條件的只有五家，具體見下表。圖表：市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)模（平米）大酒店市東方紅路30000美麗華大酒店市解放中路60000貴都大酒店市湖濱中路40000喜來登大酒店市湖濱北路20000希森大酒店市東風(fēng)路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風(fēng)路等市區(qū)交通干道上，因?yàn)檫@些交通干道每日經(jīng)過車流量大，酒店賓館的標(biāo)志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河?xùn)|地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒有。項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格（元/間）星級(jí)大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)希森大酒店198三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)的酒店基本上以三、四星級(jí)酒店為主，美麗華大酒店是市內(nèi)檔次最高的酒店，為四星級(jí)；貴都大酒店對(duì)外宣稱是四星級(jí)酒店，從其硬件設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來看也名副其實(shí)；四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格也有所不同，如上表所示。隨著全國(guó)會(huì)展行業(yè)的發(fā)展，商務(wù)人員的增加，必然加大對(duì)酒店物業(yè)的需求。政府大力建設(shè)河?xùn)|新區(qū)，未來新區(qū)必然會(huì)成為城市的分中心，目前河?xùn)|新區(qū)沒有大型、高檔的酒店設(shè)施，國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位于規(guī)劃建設(shè)的會(huì)展中心南部，按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，委托國(guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，建成后將成為，乃至山東的地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)吸收高端商務(wù)人士入?。何袊?guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務(wù)活動(dòng)，提升酒店威望；產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合高端商務(wù)人士對(duì)高檔酒店的需求；國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補(bǔ)性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設(shè)必然會(huì)加大對(duì)酒店物業(yè)的需求。 辦公市場(chǎng)分析市區(qū)內(nèi)在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設(shè)備設(shè)施、外觀、聲望方面都較差，隨著城市的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，的寫字樓市場(chǎng)必然會(huì)迎來一個(gè)快速發(fā)展期。目前不少開發(fā)商已認(rèn)識(shí)到發(fā)展契機(jī)，河?xùn)|地區(qū)在建的辦公類物業(yè)已有一定規(guī)模的供應(yīng)，在建的辦公物業(yè)如下表： 圖表：區(qū)域內(nèi)在建辦公物業(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目體量（平米）通途公司商務(wù)樓CBD區(qū)域18000東城國(guó)際大廈CBD區(qū)域眾望工貿(mào)綜合樓天衢東路11000齊鑫大廈CBD區(qū)域16000凱楊商貿(mào)樓CBD區(qū)域20000商貿(mào)大廈康博大道26000國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)解放中路30000白天鵝大廈湖濱南路（德百對(duì)面）18000本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目相比具有以下優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目靠近新建政府辦公樓，為辦理公務(wù)的方便，可以吸引更多的企業(yè)入??；酒店聘請(qǐng)國(guó)際知名企業(yè)酒店管理公司管理，有一定品牌，可以給寫字樓帶來聲望，聲望對(duì)于寫字樓來講可以吸引更多的高端企業(yè)入??；辦公樓配套設(shè)施齊全，智能化標(biāo)準(zhǔn)高，可以滿足企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化辦公的需求。 Townhouse市場(chǎng)分析市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，許多項(xiàng)目都正在進(jìn)行銷售，而且售價(jià)也節(jié)節(jié)攀升；住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對(duì)市內(nèi)目前新推出的項(xiàng)目進(jìn)行分析，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項(xiàng)目不具可比性，因此不再本報(bào)告考慮的范圍之內(nèi)。目前，市住宅供應(yīng)情況如下：圖表：住宅類物業(yè)供應(yīng)總量序號(hào)住宅類物業(yè)名稱位置總建筑面積（平方米）工程狀況1金谷園迎賓路54000現(xiàn)房2天寶家園天衢中路70000現(xiàn)房3紫薇園天衢東路岔河小區(qū)600000現(xiàn)房4嘉誠(chéng)尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路以西190000施工5東建花園天衢東路河?xùn)|新城280000施工6金地家園天衢東路27000施工7中茂家園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)188000施工8高地世紀(jì)城東方紅路與杏園路交界處280000施工9長(zhǎng)河景苑小區(qū)天衢東路河?xùn)|新城100000施工10砂河居?xùn)|風(fēng)路南200000現(xiàn)房11眾望家園新城區(qū)波司登北鄰西100米路北50000施工12新城市花園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)230000現(xiàn)房13嘉誠(chéng)名居天衢路110000施工14吉祥苑小區(qū)湖濱北路與大學(xué)北路交界30000施工15金都花園德城區(qū)東風(fēng)東路90000施工16陽光花園國(guó)際城東風(fēng)路與德興路交界處450000施工17合計(jì)2949000以上表格為市區(qū)住宅類物業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表，表格顯示：全市現(xiàn)有住宅商品房供應(yīng)面積約為2949000平方米，其中還在施工樓盤建筑面積總體量為1795000平方米，現(xiàn)房樓盤總體量為1154000平米， %，%；市區(qū)內(nèi)共有新樓盤16個(gè)，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房。市新增住宅物業(yè)呈如下分布：住宅類物業(yè)價(jià)格水平以及檔次如下表：序號(hào)住宅類物業(yè)名稱價(jià)格檔次容積率物業(yè)類型1金谷園2500中普通住宅2天寶家園2000中低普通住宅3紫薇園中普通住宅4嘉誠(chéng)尚東中普通住宅5東建花園2000中普通住宅6金地家園高公寓7中茂家園中普通住宅8高地世紀(jì)城中高普通住宅9長(zhǎng)河景苑小區(qū)普通住宅10砂河居中低普通住宅11眾望家園2200中普通住宅12新城市花園中普通住宅13嘉誠(chéng)名居普通住宅14吉祥苑小區(qū)1700中低普通住宅15金都花園2900高高檔住宅16陽光花園國(guó)際城2500中高普通住宅目前市住宅多為普通住宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、檔次上不能滿足高收入人士對(duì)住宅產(chǎn)品的需求。本項(xiàng)目和市目前住宅提供差異化產(chǎn)品，吸引高端人士購買，在市場(chǎng)內(nèi)不存在競(jìng)爭(zhēng)?？梢灶A(yù)見本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品會(huì)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目板塊定位建成后將成為標(biāo)志性建筑和山東頂級(jí)商業(yè)形態(tài)的領(lǐng)軍項(xiàng)目—市未來新城中心商業(yè)娛樂區(qū)。 市場(chǎng)定位功能定位采用Shopping Mall的商業(yè)地產(chǎn)模式建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容包括超市、百貨、電影院、娛樂設(shè)施、餐飲、5星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、高級(jí)服務(wù)式公寓、停車場(chǎng)、店鋪、旅游景區(qū)等配套基礎(chǔ)設(shè)施。生活、休閑、購物緊密相連?？蛻羧憾ㄎ籗hopping Mall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時(shí)尚、個(gè)性人士及高收入人群，以及公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)。對(duì)于大型商業(yè)購物環(huán)境，既要有一定的消費(fèi)能力，也要有相當(dāng)?shù)捏w力。價(jià)格定位充分考慮市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)狀況，建議將項(xiàng)目開盤均價(jià)定為：住宅：均價(jià)7500元/平米 （5萬平方米）寫字樓：均價(jià)8000元/平米 （5萬平方米）商業(yè)：均價(jià)15000元/平米 （15萬平方米）酒店：持有 （5萬平方米）發(fā)展商定位本項(xiàng)目總建筑面積約30萬平方米，4年內(nèi)開發(fā)銷售完畢，預(yù)計(jì)為企業(yè)帶來10億元左右的銷售收入。通過運(yùn)作本項(xiàng)目，企業(yè)2008年至少達(dá)到以下兩個(gè)指標(biāo)：（1）、企業(yè)爭(zhēng)取當(dāng)市市場(chǎng)領(lǐng)先者，在開發(fā)規(guī)模、資金實(shí)力、人才資源、機(jī)制創(chuàng)新等方面爭(zhēng)當(dāng)市領(lǐng)跑者。（2）、爭(zhēng)取塑造市的第一個(gè)全省性房地產(chǎn)品牌，大幅度提升企業(yè)聲譽(yù)。 項(xiàng)目宣傳推廣方案分為8個(gè)階段：預(yù)熱期；開盤期；強(qiáng)銷期；調(diào)整期；續(xù)銷期；調(diào)整期；鞏固期；掃尾期。第1階段：預(yù)熱期分為兩個(gè)時(shí)間段，前一個(gè)時(shí)間段為接受客戶登記，積累客戶資源，進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)。重點(diǎn)在于形象推廣及節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣，突出項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項(xiàng)目的知名度；后一時(shí)間段作為開盤期的過渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，重點(diǎn)推廣地段市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。宣傳形式：報(bào)紙廣告配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)不定期發(fā)布新