【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)界的名牌。街道名稱天衢購物中心業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積一層服裝專賣、鞋業(yè)、化妝保健品、手機7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨汽車總站，東臨人民公園。經(jīng)營范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。華聯(lián)商廈先后被授予山東省“百城萬店無假貨示范店”、全國“誠信經(jīng)營滿意服務優(yōu)秀企業(yè)”、“全國商業(yè)服務業(yè)安全放心消費場所”，還被評為“省、市消費者滿意單位”等眾多榮譽稱號。街道名稱華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000百貨大樓是山東德百集團核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風景秀麗的中心廣場，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務最優(yōu)、設施最先進的百貨商場。百貨大樓1983年建店，多年的誠信經(jīng)營打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設施先進、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000shopping mall為大型單體shopping mall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引市周邊范圍的消費人群購物，消費者在目的消費的同時產(chǎn)生隨機性消費。shopping mall和其他商業(yè)相比，具有以下優(yōu)勢：規(guī)模大，商品品種繁多，可以滿足消費者一站式購物的需求，吸引更多的消費者；建筑產(chǎn)品設計由資深專業(yè)人員策劃設計，更符合人們購物的心理和生理需求，方便人們購物；本項目靠近會展中心，會展中心舉辦各種活動帶來的人流必然會加大商業(yè)設施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業(yè)主直接為商業(yè)設施帶來消費群； 酒店市場分析目前市區(qū)內(nèi)由于商務氛圍較弱，附近也沒有什么名勝古跡，因此市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館數(shù)量較少，具備星級酒店、賓館條件的只有五家，具體見下表。圖表：市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店項目名稱項目位置規(guī)模（平米）大酒店市東方紅路30000美麗華大酒店市解放中路60000貴都大酒店市湖濱中路40000喜來登大酒店市湖濱北路20000希森大酒店市東風路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風路等市區(qū)交通干道上，因為這些交通干道每日經(jīng)過車流量大，酒店賓館的標志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河東地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒有。項目名稱標準間價格（元/間）星級大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級標準希森大酒店198三星級標準市區(qū)內(nèi)的酒店基本上以三、四星級酒店為主，美麗華大酒店是市內(nèi)檔次最高的酒店，為四星級；貴都大酒店對外宣稱是四星級酒店，從其硬件設施及服務標準來看也名副其實；四星級酒店的標準間價格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務標準，標準間的價格也有所不同，如上表所示。隨著全國會展行業(yè)的發(fā)展，商務人員的增加，必然加大對酒店物業(yè)的需求。政府大力建設河東新區(qū)，未來新區(qū)必然會成為城市的分中心，目前河東新區(qū)沒有大型、高檔的酒店設施，國際廣場項目位于規(guī)劃建設的會展中心南部，按照五星級標準設計施工，委托國際知名酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營，建成后將成為，乃至山東的地標性建筑。項目具有以下優(yōu)勢吸收高端商務人士入住：委托國際知名酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營，硬件設施和服務質量優(yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務活動，提升酒店威望；產(chǎn)品設計符合高端商務人士對高檔酒店的需求；國際廣場項目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設必然會加大對酒店物業(yè)的需求。 辦公市場分析市區(qū)內(nèi)在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設備設施、外觀、聲望方面都較差，隨著城市的建設、經(jīng)濟的發(fā)展，的寫字樓市場必然會迎來一個快速發(fā)展期。目前不少開發(fā)商已認識到發(fā)展契機，河東地區(qū)在建的辦公類物業(yè)已有一定規(guī)模的供應，在建的辦公物業(yè)如下表： 圖表：區(qū)域內(nèi)在建辦公物業(yè)項目名稱項目位置項目體量（平米）通途公司商務樓CBD區(qū)域18000東城國際大廈CBD區(qū)域眾望工貿(mào)綜合樓天衢東路11000齊鑫大廈CBD區(qū)域16000凱楊商貿(mào)樓CBD區(qū)域20000商貿(mào)大廈康博大道26000國貿(mào)廣場解放中路30000白天鵝大廈湖濱南路（德百對面）18000本項目和其他項目相比具有以下優(yōu)勢：本項目靠近新建政府辦公樓，為辦理公務的方便，可以吸引更多的企業(yè)入住；酒店聘請國際知名企業(yè)酒店管理公司管理，有一定品牌，可以給寫字樓帶來聲望，聲望對于寫字樓來講可以吸引更多的高端企業(yè)入住；辦公樓配套設施齊全，智能化標準高，可以滿足企業(yè)對現(xiàn)代化辦公的需求。 Townhouse市場分析市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，許多項目都正在進行銷售，而且售價也節(jié)節(jié)攀升；住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對市內(nèi)目前新推出的項目進行分析，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項目不具可比性，因此不再本報告考慮的范圍之內(nèi)。目前，市住宅供應情況如下：圖表：住宅類物業(yè)供應總量序號住宅類物業(yè)名稱位置總建筑面積（平方米）工程狀況1金谷園迎賓路54000現(xiàn)房2天寶家園天衢中路70000現(xiàn)房3紫薇園天衢東路岔河小區(qū)600000現(xiàn)房4嘉誠尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路以西190000施工5東建花園天衢東路河東新城280000施工6金地家園天衢東路27000施工7中茂家園河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)188000施工8高地世紀城東方紅路與杏園路交界處280000施工9長河景苑小區(qū)天衢東路河東新城100000施工10砂河居東風路南200000現(xiàn)房11眾望家園新城區(qū)波司登北鄰西100米路北50000施工12新城市花園河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)230000現(xiàn)房13嘉誠名居天衢路110000施工14吉祥苑小區(qū)湖濱北路與大學北路交界30000施工15金都花園德城區(qū)東風東路90000施工16陽光花園國際城東風路與德興路交界處450000施工17合計2949000以上表格為市區(qū)住宅類物業(yè)供應統(tǒng)計表，表格顯示：全市現(xiàn)有住宅商品房供應面積約為2949000平方米，其中還在施工樓盤建筑面積總體量為1795000平方米，現(xiàn)房樓盤總體量為1154000平米， %，%；市區(qū)內(nèi)共有新樓盤16個，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房。市新增住宅物業(yè)呈如下分布：住宅類物業(yè)價格水平以及檔次如下表：序號住宅類物業(yè)名稱價格檔次容積率物業(yè)類型1金谷園2500中普通住宅2天寶家園2000中低普通住宅3紫薇園中普通住宅4嘉誠尚東中普通住宅5東建花園2000中普通住宅6金地家園高公寓7中茂家園中普通住宅8高地世紀城中高普通住宅9長河景苑小區(qū)普通住宅10砂河居中低普通住宅11眾望家園2200中普通住宅12新城市花園中普通住宅13嘉誠名居普通住宅14吉祥苑小區(qū)1700中低普通住宅15金都花園2900高高檔住宅16陽光花園國際城2500中高普通住宅目前市住宅多為普通住宅，產(chǎn)品設計、設備設施、檔次上不能滿足高收入人士對住宅產(chǎn)品的需求。本項目和市目前住宅提供差異化產(chǎn)品，吸引高端人士購買，在市場內(nèi)不存在競爭?？梢灶A見本項目的住宅產(chǎn)品會取得不錯的銷售業(yè)績。第四章 項目營銷策劃方案 項目板塊定位建成后將成為標志性建筑和山東頂級商業(yè)形態(tài)的領軍項目—市未來新城中心商業(yè)娛樂區(qū)。 市場定位功能定位采用Shopping Mall的商業(yè)地產(chǎn)模式建設。建設內(nèi)容包括超市、百貨、電影院、娛樂設施、餐飲、5星級酒店、5A級寫字樓、高級服務式公寓、停車場、店鋪、旅游景區(qū)等配套基礎設施。生活、休閑、購物緊密相連?？蛻羧憾ㄎ籗hopping Mall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時尚、個性人士及高收入人群，以及公務和商務消費。對于大型商業(yè)購物環(huán)境，既要有一定的消費能力，也要有相當?shù)捏w力。價格定位充分考慮市場價格走勢及周邊樓盤競爭狀況，建議將項目開盤均價定為：住宅：均價7500元/平米 （5萬平方米）寫字樓：均價8000元/平米 （5萬平方米）商業(yè)：均價15000元/平米 （15萬平方米）酒店：持有 （5萬平方米）發(fā)展商定位本項目總建筑面積約30萬平方米，4年內(nèi)開發(fā)銷售完畢，預計為企業(yè)帶來10億元左右的銷售收入。通過運作本項目，企業(yè)2008年至少達到以下兩個指標：（1）、企業(yè)爭取當市市場領先者，在開發(fā)規(guī)模、資金實力、人才資源、機制創(chuàng)新等方面爭當市領跑者。（2）、爭取塑造市的第一個全省性房地產(chǎn)品牌，大幅度提升企業(yè)聲譽。 項目宣傳推廣方案分為8個階段：預熱期；開盤期；強銷期；調整期；續(xù)銷期；調整期；鞏固期；掃尾期。第1階段：預熱期分為兩個時間段，前一個時間段為接受客戶登記，積累客戶資源，進行項目的內(nèi)部認購活動。重點在于形象推廣及節(jié)點式活動推廣，突出項目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對項目進行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項目的知名度；后一時間段作為開盤期的過渡，應適當加大投入，重點推廣地段市河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通交通網(wǎng)路發(fā)達及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。宣傳形式：報紙廣告配合節(jié)點式推廣活動不定期發(fā)布新