【文章內(nèi)容簡介】 6 頁 共 37 頁 范圍 價(jià)格（元 /平方米） 銷售狀況 起價(jià) 3582 良好 均價(jià) 3938 較好 最高價(jià) 4293 較好 小結(jié)： 本項(xiàng)目所在的 XX 市是房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊各項(xiàng)目的良好銷售態(tài)勢說明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購買需求；另外本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)家世界 500 強(qiáng)商業(yè)企業(yè)，對業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以大、中、 小多種主力店帶動人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。 第三節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于 XX 市中心，地段優(yōu)勢較大；尤其是本項(xiàng)目西邊的淮海南路作為 XX 市最為重要的商業(yè)街， *****緊鄰本項(xiàng)目，地理位置 得天獨(dú)厚 ，前景極好。 城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來便利，交通 便捷 。 本項(xiàng)目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰 ***全景，景觀好、視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風(fēng)效果好，動靜分離明顯；配套設(shè)施齊全。 ****集團(tuán) 依靠 商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開發(fā)模式， 引進(jìn) TESCO 樂購 的入 駐 ，將會 極大的 拉 動人氣。 第 17 頁 共 37 頁 項(xiàng)目 高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè) 形成互補(bǔ)優(yōu)勢。 國際未來主流商業(yè)業(yè)態(tài) —— SHOPPINGMALL， TESCO 樂購 超市， 精品店，美食街等 充分滿足人們購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費(fèi)需求。 劣勢： 由于本項(xiàng)目住宅為高層建筑，建筑成本較高。 由于 項(xiàng)目 地處鬧市區(qū) ， 如果處理不好， 可能 會有 噪聲 影響 。 機(jī)會： XX 市人口較多， 2021 年 全市 人口 達(dá)到 527 萬， 其中市區(qū) 人口達(dá)到 83 萬 ，已 接近 100 萬人的中等城市 水平。 近三年以來 XX 市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢， XX投資客較多，未來項(xiàng)目市場發(fā) 展前景較好 。 從近兩年 XX 房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢可以看出，房價(jià)在穩(wěn)步上漲，則說明本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤增長的前景是比較可觀的。 從近兩年 XX 房地產(chǎn)市場供需分析，市場的需求量有上升趨勢，更有利于本項(xiàng)目銷售階段的去化速度。 XX 市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展態(tài)勢較好 威脅： 金馬廣場、中央新亞國際廣場、淮海第一城、運(yùn)河明珠、天龍御城、 上城、新世紀(jì)豪園等眾多項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)， 使當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者 有 第 18 頁 共 37 頁 了更多的選擇空間，與我們形成一定的競爭 ，會相對影響銷售階段的去化速度。 綜上所述： 1. XX 地區(qū)缺少 高檔次、生態(tài)宜居性住宅項(xiàng)目，及高 端 國 際化 商業(yè)業(yè)態(tài) ，居住環(huán)境、商業(yè) 運(yùn)營管理 等 與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是 ***集團(tuán)在商 住 地產(chǎn)方面的優(yōu)勢，具有 生態(tài)宜居及商業(yè) 綜合運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的 ***集團(tuán)在立項(xiàng)之處即具有排他性優(yōu)勢。 2. XX***目前的市政建設(shè)和配套水平相對落后，但在 2～ 3 年之后，*****住宅 項(xiàng)目落成后， XX***無論從人口入住率、消費(fèi)水平還是其它相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都將 更上一層樓， 成為 XX 地區(qū)排名前列的城區(qū)。 3. *****住宅 項(xiàng)目 以 優(yōu)越的地理位置、 齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強(qiáng)合作伙伴。在 XX 地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。 4. 體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的來臨造就 Shopping mall 時(shí)代的來臨 。 目前， ***集團(tuán)在國內(nèi) 已 開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè) Shopping mall 項(xiàng)目，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā) 水平前列。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)保障。 5. 由于 *****住宅 項(xiàng)目 從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從XX 地區(qū)商業(yè)類項(xiàng)目中脫穎而出，占據(jù)商 住 地產(chǎn)市場的高端 位置 。 第四節(jié) 項(xiàng)目定位 第 19 頁 共 37 頁 隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨， XX 市經(jīng)濟(jì)的持續(xù) 和 良性的高速增長，市民收入不斷增加，市民 住宅 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點(diǎn) 。市場呼喚高 檔次、高 品牌 的生態(tài)宜居住宅 及 便捷、豐富的商業(yè)配套項(xiàng)目 ，能代表國際特色的新型 宜居住宅及高端 商業(yè)空間的出現(xiàn)?！?*****住宅 項(xiàng)目 ” 項(xiàng)目 將充分利用 ***集團(tuán) 近十多年來的商住開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠在 **、 **、重慶 等地的項(xiàng)目 建設(shè)成果，并借鑒國際國內(nèi)先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)集 高端 生態(tài) 宜居 住 宅 、 國際化 商業(yè) 、休閑、娛樂、餐飲于一體的 高品質(zhì)項(xiàng)目。 “ XX***國際商業(yè)廣場 ***住宅 ”項(xiàng)目位于 XX 市中心 。 項(xiàng)目 建成后將成為 XX 市 最適宜居住的 尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國際 住宅 ，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打 造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆 XX 市原有單一的 傳統(tǒng)居住 模式，締造城市 新 生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對生活品位的苛刻追求， 提高 XX 城市住宅 、商業(yè) 地產(chǎn)檔次 。 總之“ XX*****住宅 ” 項(xiàng)目 將為 XX 市 商 住 地產(chǎn)及 城市建設(shè)帶來一場 全新 的 變革 。 “ XX******住宅 ” 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 四 棟 20 層 配備 空中花園 的 宜居 生態(tài)住 宅 及 4 層 商業(yè) 配套 區(qū) ， 住宅項(xiàng)目依靠 ****的生態(tài)景色、充分享有綠色、 清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。 商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場、大型 美食城 、商業(yè)步行街及 獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商鋪為主要經(jīng)營內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容包括： 高尚住宅區(qū) 第 20 頁 共 37 頁 人們的居住需求不斷升 級，高 層 作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞 。 另一方面，土地是稀缺資源，中國人多地少，土地尤其顯得珍貴，國家一直嚴(yán)格控制用地。 所以象 “ XX*****住宅 ” 這個(gè)可以獨(dú)攬 楚 秀園優(yōu)美景觀 和新鮮空氣 的絕版地塊具有不可復(fù)制性 。 我們的戶型有 典雅休閑的一房、浪漫 溫馨的兩房、經(jīng)濟(jì)舒適的三房 并配有獨(dú)立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。 在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨(dú)領(lǐng)新一代貴族生活。高層陽光住宅以科學(xué)合理的 全明 戶型設(shè)計(jì)， 大開間、 短進(jìn)深、 米寬陽臺、 功能分區(qū)合理、 動靜分 區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離 ，讓每一戶業(yè)主親 密接觸陽光和健康。 生活大賣場 隨著 XX 市城市居民收入 及 生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型規(guī)范化的國際連鎖賣場的進(jìn)駐。 ***集團(tuán)根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時(shí)代華納等世界 500 強(qiáng)企業(yè)良好的合作關(guān)系，擬在本項(xiàng)目內(nèi)引進(jìn)經(jīng)營一家面積在 17000 平方米左右的， XX 市最大的、經(jīng)營超過 25000 種商品以上的綜合性大型 超市 —— 英國 TESCO 樂購 ，與項(xiàng)目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，以帶動整個(gè)項(xiàng)目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛能，并以獨(dú)特的“娛樂帶動零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財(cái)富價(jià)值。 大型 美食城 第 21 頁 共 37 頁 “民以食為天”是自古以來經(jīng)久不變的道理，而且 XX 市 人民熱情好客，以及具有 XX 特色的“酒”文化，都是支撐 XX 餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。 ***集團(tuán) 在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了上千家經(jīng)營 各地 特色小吃的商家資源。因此， 我們擬在本項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃一個(gè)大型 特色 美食城 。這將與項(xiàng)目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，形成 XX市大眾飲食的新中心。 商業(yè) 精品 街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 隨著 XX 市城市居民收入及生活水平的不斷提高， 人們對物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在 XX 卻沒有一個(gè)真正的商業(yè)大量聚集的 精品 街 。 不過，幾年后在“ XX*****住宅 ” 項(xiàng)目 中，將有一條集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè) 精品 街。 精品 街兩邊 有可租可售的 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 ，更方便了投資者和經(jīng)營商家的選擇。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者多贏的良好局面。 大型停車場 現(xiàn)代購物中心一個(gè)顯著特征是停車位非常充足?！?XX****住宅 ” 項(xiàng)目地下一層建設(shè)有 420 個(gè)機(jī)動車的 停車 位 ，通過多部電梯直通地上購物中心，加上地面 11 個(gè) 停車位，車位總量近 431 個(gè)，為汽車時(shí)代的來臨提前做好準(zhǔn)備。 第二章 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路 第 22 頁 共 37 頁 ●總體構(gòu)思： 1. 為城市提供廣闊的活動空間，構(gòu)筑廣場與綠化休閑景觀軸。 2. 立體空間的構(gòu)造。由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價(jià)值。 3. 以人為本的商業(yè)理念，營造高度的 居住、休閑、娛樂與購物 環(huán) 境。 4. 風(fēng)格多元化，運(yùn)用夸張的造型與色彩文脈。 交通 ：主軸線為對稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場的主干道；同時(shí)配有橫向的商業(yè)步行街。內(nèi)部的 mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了完善均勻的分級交通體系?；刂苓呇刂饕?部道路設(shè)有下沉廣場，他與商業(yè)廣場的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。構(gòu)成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價(jià)值得到最大化的開發(fā)。 空間 ： 商業(yè)廣場主體樓高五層，地下 一 層為停車庫；一 層為精品店； 二、三層為大型超市 及精品街； 四層 為美食城 及 精品街； 主要以自動扶梯、電梯來直接輸送。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設(shè)計(jì)，讓自然光線直接照射進(jìn)來，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動性，而這