【文章內(nèi)容簡介】 定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強(qiáng)及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建 設(shè) 期2003200420052006小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序 號風(fēng)險因素名稱風(fēng) 險 程 度災(zāi)難性嚴(yán)重性較 大一 般1市場風(fēng)險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲：具體優(yōu)化方法如下：。，可以緩和資金矛盾。，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。財務(wù)評價 、銷售稅金及附加估算表項 目合 計計 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　C房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010D房型銷售收入　　　2476單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010E房型銷售收入　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202050　F房型銷售收入　1824　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202050　G房型銷售收入　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202018044H房型銷售收入　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202018044入口商店門面　　　　88　單價（含稅）　　　　　銷售量（㎡）　　　　400　集貿(mào)市場　　　　130　單價（含稅）　　　　　銷售量（㎡）　　　　1000　銷售稅金及附加　營業(yè)稅　消費(fèi)稅（不考慮）　　　　　　城市維護(hù)建設(shè)稅　教育費(fèi)附加?。ㄐ略O(shè)項目法人項目） 1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20032004200520061流動資產(chǎn)　　應(yīng)收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動負(fù)債　　應(yīng)付賬款　　3流動資金（12）　　序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)　基本方案　　　1產(chǎn)品價格10%5610%82建設(shè)投資10%8 2. 繪制敏感性分析圖本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。不確定分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目壽命期等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(BEP)，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)　基本方案　　　1產(chǎn)品價格10%5610%82建設(shè)投資10%8 2. 繪制敏感性分析圖自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。綜合評價（定性）一．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項