【文章內容簡介】 定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。2．：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建 設 期2003200420052006小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設投資建設期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風險因素和風險程度分析表序 號風險因素名稱風 險 程 度災難性嚴重性較 大一 般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲：具體優(yōu)化方法如下：。，可以緩和資金矛盾。，有選擇地租賃施工用機械設備。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益 。財務評價 、銷售稅金及附加估算表項 目合 計計 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　C房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010D房型銷售收入　　　2476單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010E房型銷售收入　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202050　F房型銷售收入　1824　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202050　G房型銷售收入　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202018044H房型銷售收入　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202018044入口商店門面　　　　88　單價（含稅）　　　　　銷售量（㎡）　　　　400　集貿市場　　　　130　單價（含稅）　　　　　銷售量（㎡）　　　　1000　銷售稅金及附加　營業(yè)稅　消費稅（不考慮）　　　　　　城市維護建設稅　教育費附加?。ㄐ略O項目法人項目） 1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=%經過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表序號項目最低周轉天數(shù)周轉次數(shù)計算期20032004200520061流動資產　　應收賬款　　0存貨　　原材料　　在產品　　產成品　　現(xiàn)金　　2流動負債　　應付賬款　　3流動資金（12）　　序號不確定因素變化率（%）內部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)　基本方案　　　1產品價格10%5610%82建設投資10%8 2. 繪制敏感性分析圖本房地產投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。不確定分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產品價格、項目壽命期等）的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(BEP)，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。序號不確定因素變化率（%）內部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)　基本方案　　　1產品價格10%5610%82建設投資10%8 2. 繪制敏感性分析圖自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。綜合評價（定性）一．項目對社會影響分析隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設不但可以為大量武漢居民提供高質量的住房，解決人們對優(yōu)質住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項