【文章內(nèi)容簡介】 需求也將有成倍的增長，中國酒店業(yè)發(fā)展前景廣闊。在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與消費(fèi)升級的大背景下，未來幾年仍將是酒店業(yè)加速發(fā)展的黃金時(shí)期。 市場前景與需求分析 截止到 2021 年底 ， *****二 星以上的酒店近 100 家 ，其中四星級酒店 13 家 ， 五星級酒店 7 家 。 根據(jù) *****目前的發(fā)展機(jī)遇與投資速度，可以預(yù)測到 2021 年， *****又將新增至少 5 —8 家五星級酒店，使 *****五星級酒店的數(shù)量增至 12— 15 家左右。 *****是 “ 聯(lián)合國人居獎(jiǎng) ” 得主，且依托于 *****得天獨(dú)厚的豐富旅游資源，休閑度假旅游市場將進(jìn)一步擴(kuò)大 ，并要求與之匹配的休閑度假酒店將成*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 倍增長。同時(shí)， ****經(jīng)濟(jì)區(qū)的深入發(fā)展也必將為 *****帶來大量的商務(wù)客人。 這些現(xiàn)象必將改變 *****以綜合性酒店為主的行業(yè)分別現(xiàn)象 ， 促使許多酒店改進(jìn)行目標(biāo)市場的細(xì)分進(jìn)而升級改造成為休閑度假酒店 、 商務(wù)酒店或會展酒店等，服務(wù)品質(zhì)也將進(jìn)一步提高。 根據(jù)商務(wù)部近期出臺的《關(guān)于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》， “經(jīng)濟(jì)型酒店 ”和 “綠色酒店 ”將是酒店業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn) 。 可以預(yù)測 ， 在未來的 5 年內(nèi)，以簡單節(jié)約為主的經(jīng)濟(jì)型酒店在 *****整個(gè)酒店業(yè)市場的份額將從現(xiàn)在的 10％左 右提高到 20％以 上。 與此同時(shí)，文化酒店 、綠色客房也將成為 *****酒店越來越重視的主題并得到長足的發(fā)展。 裝 修 升級 改造 方案 本項(xiàng)目 為原建筑裝修改造工程， 定位為四星級商務(wù) 酒店， 原 有 建筑分為 主體樓和副樓 兩 部分，主體樓 總共 9 層半，面積 8600 平方米 ；副樓共 8 層，面積 4160 平米； 停車場面積為 2021 平米 ，總建筑面積14760 平米。 由于原有裝修檔次尚不足以達(dá)到四星標(biāo)準(zhǔn)，所以 本 可研將 根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專家評審意見 對酒店進(jìn)行裝修升級改造，裝修改造內(nèi)容如下： 1） 在現(xiàn)有整體裝修改造基礎(chǔ)上 按照四星級酒店 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修 質(zhì)量和檔次； 2） 在現(xiàn)有主樓層高基礎(chǔ)上 增 建 2 層 樓層 （新增面積 1800 平米） ，主要 作為酒店大型會議 、 公司辦公場所 ， 使 主樓 達(dá)到 11 層 半 。 3） 增加修建一座連接主樓和副樓間的走廊通道。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 4） 對副樓進(jìn)行調(diào)整裝修，將原來 副樓 定位的 KTV、按摩保健樓層共計(jì) 6 層減少為 2 層，增加 2 層 大型 宴會接待餐廳（大型宴會接待餐廳、大眾餐廳） ， 2 層 特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀(jì)品牌進(jìn)行合作）， 2 層中小型商務(wù)會議樓層。 5） 同時(shí)進(jìn)行綠化、停車場、管網(wǎng)、線路等配套設(shè)施翻新 ， 配套完善相關(guān) 經(jīng)營服務(wù)功能 。 6） 改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 7） 新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋 系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 裝修 升級 改造后 主樓 將 用于住宿、餐飲（包廂）、大型會議、辦公經(jīng)營，副樓 將 用于大型宴會接待餐飲、 生態(tài)（特色）餐飲、 小型會議、休閑娛樂 、康體保健 等 ，使整個(gè)酒店檔次達(dá)到并超過四星級標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留將來升級評定五星酒店的功能設(shè)施。 投資估算與資金籌措 1）總投資 本項(xiàng)目估算總投資為 8768 萬元，其中： 1）原估算裝修投資約為人民幣 5748 萬元，其中：原主樓裝修及前期投入約 3170 萬元；原副樓裝修及前期投入約 1948 萬元，流動資金、場地租金、押金等費(fèi)用約 630 萬元。 2）新裝修升 級改造后，將追加投資 3020 萬元，其中主樓增加投資 2520 萬元，主樓整體投資約 5690 萬元；副樓增加投資 500 萬元，副樓整體投資 2448 萬元，流動資金、場地押金、租金等費(fèi)用為 630*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 萬元。 2）資金籌措 1）本項(xiàng)目原有裝修改造投資 5748 萬元，原融資計(jì)劃為項(xiàng)目業(yè)主自籌資金為 1748 萬元，申請銀行擔(dān)保貸款 4000 萬元。 2）本項(xiàng)目新裝修升級改造后，追加投資 3020 萬元，由項(xiàng)目業(yè)主再自籌資金 1020 萬元（用于主樓升級），再申請銀行擔(dān)保貸款 2021萬元（其中： 1500 萬元用于主樓升級改造，另外 500 萬元用于副樓升級 改造）。 選址與 建設(shè)條件 本項(xiàng)目位于 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂、旅游設(shè)施完善，是市區(qū)通往機(jī)場的必經(jīng)之路。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景， 地處江南區(qū)中心商圈， 其優(yōu)越的地理位置獨(dú)一無二。 項(xiàng)目水、電、路、通訊等建設(shè)條件具備，建設(shè)條件良好。 1） 交通：四通八達(dá)，周邊踞江北大道、快速環(huán)道、青川大橋、明秀南路等主要干道，距離 *****二橋中興大橋僅 200 米 ， 獨(dú)居江南五一路中，酒店位置毗鄰機(jī)場車程 20 分鐘以內(nèi)，建成后將成為——“離機(jī)場最近的精品四星級酒店 ”。 2） 商圈：處于江南淡村商圈，目前該商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目包括：夢之島江南店、南城百貨淡村店、國美電器、歌朝 KTV、星秀麗 KTV、大地電影院等。周邊有數(shù)個(gè)大型成熟小區(qū)，如社區(qū)翠湖新城，正在建設(shè)的大型綜合社區(qū)保利城 .商業(yè)港項(xiàng)目一街之隔，醫(yī)院、銀行、購物、*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 娛樂、餐飲配套完善，按照政府部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)周邊常駐人口約5 萬，有充足的人流量，足夠的市場基礎(chǔ)。 3） 重要商機(jī)：與正在建設(shè) *****大型重點(diǎn)的國家級商業(yè)巨頭華南城、國際級企業(yè)臺灣鴻海集團(tuán)毗鄰；近距離的沙井火車站 將建云桂鐵路樞紐 *****最大鐵路貨運(yùn)中心，項(xiàng)目于上月正式剪 彩明年投入使用；每年南博會的分會場，鄰近南站大道的專業(yè)汽車 4S 店林立；以及青川大橋周邊圍繞以上大型重點(diǎn)項(xiàng)目的各種物流基地；處于江南區(qū)政府目測范圍，各種機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位眾多。 以上區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，在高級酒店稀缺的江南片區(qū)，有著大量的商務(wù)應(yīng)酬、會議接待、婚宴禮儀等市場，以此商機(jī)為基礎(chǔ)，億豪國際大酒店旨在為江南片區(qū)消費(fèi)者打造一個(gè)具有標(biāo)志性的精品四星級酒店，他的產(chǎn)生必將提升江南的商務(wù)接待品質(zhì)。 進(jìn)度規(guī)劃 項(xiàng)目 施工 期 為 6 個(gè)月 ： 2021 年 4 月 2021 年 10 月。 計(jì)劃 2021年 12 月正式投入運(yùn)營。 1） 2021 年 3 月， 落實(shí)資金、施工設(shè)計(jì)及相關(guān)手續(xù) ； 2） 2021 年 46 月 ， 完成結(jié)構(gòu)（增層）、水電、空調(diào)等升級改造； 3） 2021 年 69 月，完成 主樓、副樓改造裝飾施工 ； 4） 2021 年 10 月， 完成人員、培訓(xùn)、家具及后期處理工作 ； 5） 2021 年 11 月， 試營業(yè)； 6） 2021 年 12 月， 正式營業(yè) ； *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 效益與 財(cái)務(wù)評價(jià) 經(jīng)測算，本項(xiàng)目 正式運(yùn)營后年 實(shí)現(xiàn)收入 約 為 5987 萬元， 年運(yùn)營總成本 月為 4966 萬元，年 稅費(fèi)約 為 467 萬元，年利潤總額 約 為 554萬元 。 項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅 前 為 %，所得稅 前凈現(xiàn) 值 萬元 ；項(xiàng)目 投資利稅 率為 %；稅后投資回收期為 年 （ 含建設(shè)期） ?；谏a(chǎn)能力利用率的盈虧平衡點(diǎn)為 %，即 經(jīng)測算扣除裝修攤銷，其他因素不變，當(dāng)客房入住率達(dá)到 %整個(gè)酒店主樓部分即可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 從敏感性成果分析表明，在各因素分別變化 177。10％和 177。20％時(shí)，內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)值，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值均大于零。 因此，項(xiàng)目 效益較好， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)可行。 結(jié)論與建議 1）結(jié)論 （ 1） 根據(jù)本項(xiàng)目 可行性研究分析，本項(xiàng)目符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，符合 *****酒店產(chǎn)業(yè) 發(fā)展需 要。 （ 2） 本項(xiàng)目實(shí)施有利于開發(fā) *****酒店住宿、商務(wù)會議、旅游 資源，推動 *****服務(wù)業(yè) 發(fā)展。 （ 3） 本項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 萬元 ，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 4） 本項(xiàng)目投資靜態(tài)回收期為 年，內(nèi)部收益率為 % （ 5） 本項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目中符合國家節(jié)能環(huán)保政策要求。 綜上所述， 本 項(xiàng)目具有較強(qiáng)的社會效益和較好的經(jīng)濟(jì)效益 。 項(xiàng)目*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 開發(fā)市場前景較好 ， 投入使用后將會為 *****酒店產(chǎn)業(yè) 的未來發(fā)展提供廣闊的增長空間，同時(shí)也會為 *****國森集團(tuán)有限公司 帶來新的利潤增長點(diǎn)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出較大貢 獻(xiàn)。 從財(cái)務(wù)分析結(jié)果和經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)可行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 本項(xiàng)目具有較強(qiáng)可行性。 2） 問題和建議 （ 1） 項(xiàng)目 施工 過程中，要特別注意加強(qiáng)污染防治與治理，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)搞好環(huán)境保護(hù)。 （ 2） 對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護(hù)的設(shè)備，進(jìn)行全面更新造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。并根據(jù)整體布局，對隱蔽管線走向作相應(yīng)的調(diào)整，為 酒店 整體經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎(chǔ)。 （ 3） 加強(qiáng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，縮短投資回收期 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 見表 11： *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總投資 萬元 8768 新增投資： 3020 萬元 主樓投資 萬元 5690 新增 投資： 2520 萬元 副樓投資 萬元 2448 新增 投資： 500 萬元 流動資金、租金等投資 萬元 630 2 資金籌措 萬元 8768 自籌資金 萬元 2768 新增 自籌投資： 1020 萬元 銀行擔(dān)保貸款 萬元 6000 新增銀行擔(dān)保融資： 2021 萬 3 總 建筑 地面積 平米 16560 新增 2 層 1800 平米 原主樓面積 平米 8600 原副樓面積 平米 4160 停車場面積 平米 2021 增建 2 層主樓層 平米 1800 4 勞動定員 人 232 5 營業(yè) 收入 萬元 5987 6 總 成本 萬元 4966 7 稅 費(fèi) 萬元 467 8 利潤 總額 萬元 554 含所得稅 9 所得稅 萬元 10 凈利潤（稅后） 萬元 470 11 總投資利潤率 % 平均多期 12 全部投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前 13 全部投資財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前 14 靜態(tài)投資回收期 期 含建設(shè)期 15 資本金投資內(nèi)部收益率 % 16 資本金 投資財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 萬元 17 盈虧平衡點(diǎn) % *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 第二章 背景與必要性 項(xiàng)目背景 中國酒店業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展以及國際酒店業(yè)的滲透不斷成長，生命力愈加旺盛 ， 中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長。 近年來 ， 隨著國內(nèi)旅游市場 的快速增長以及入境游客的增長，我國的酒店業(yè)近年一直迅猛發(fā)展，新建的本地酒店如雨后春筍，國際酒店集團(tuán)也大展拳腳。 2021 年以來，各大國際酒店管理集團(tuán)競相制定出里程碑式的開業(yè)計(jì)劃，不是鞏固自身在中國的豪華酒店之領(lǐng)先地位，就是努力使自己比競爭對手占據(jù)更大的市場。隨著一線城市豪華酒店市場漸趨飽和， 酒店業(yè) 的重心已從北上廣轉(zhuǎn)移至內(nèi)地經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的二三線城市。與此同時(shí)， 2021 年中國酒店業(yè)不斷涌現(xiàn)新的營銷模式，先是團(tuán)購網(wǎng)站風(fēng)潮蔓延至酒店業(yè)，隨后神秘房、 Last Minute等國外成功模式也紛紛登陸國內(nèi)。 2021 年新版《飯店星級的劃分與評定》正式實(shí)施，其中將一二三星級飯店定位為有限服務(wù)飯店，評定星級時(shí)應(yīng)對飯店住宿產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)評價(jià)，四五星級定位為完全服務(wù)飯店，評定星級時(shí)應(yīng)對飯店產(chǎn)品進(jìn)行全面評價(jià)。 2021 年中國酒店業(yè)，隨著商旅和休閑旅游回暖，平均房價(jià)和出租率雙雙上升。隨著我國旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，對休閑度假酒店的需求也將 有成倍的增長，中國酒店業(yè)發(fā)展前景廣闊。在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與消費(fèi)升 級 大背景下，未來幾年仍將是酒店業(yè)加速發(fā)展的黃金時(shí)期。 *****集團(tuán)有限公司