【導讀】*****集團有限公司*****國際大酒店升級改造項目可行性研究報告

　　

【正文】 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 29 （ 3） 醫(yī)院 名稱 性質 距離本項目距離 *****第二人民醫(yī)院 三級甲等 項目以東 3 km （ 4） 機關事業(yè)單位 名稱 性質 距離本項目距離 五里路車管所 事業(yè)單位 以東 江南區(qū)司法局 政府機構 以東 3 km 江南區(qū)政府 政府機構 以南 2 km 江南區(qū)民政局 政府機構 以東 *****化工集團有限公司 國企 以東 2km （ 5） 餐飲 名稱 性質 距離本項目距離 湘水人家 湘菜 以東 3km 康城大酒店 中餐 以東 青島扎啤美食城 中餐 以西 1km *****天色漓江 中餐 以東 400m （ 6） 娛樂 名稱 性質 距離本項目距離 歌朝 KTV 量販式 KTV 以東 3km 星秀麗 KTV 量販式 KTV 以東 3km 大地電影院 全國連鎖影院 以東 3km *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 30 （ 7） 學校 名稱 性質 距離本項目距離 淡村小學 小學 以東 2km *****技校五一校區(qū) 中專 新屋小學 小學 以東 1km *****工商職業(yè)技術學院 中專 以北 2km *****十五中 中學 以北 2km *****大學 本科院校 以北 5km *****建材工業(yè)學校 中專 以東南 1km 山鷹駕駛培訓學校 駕校 以東 （ 8） 旅游景點 名稱 性質 距離本項目距離 新秀公園 公園 項目以南 800m 周邊酒店分布情況 周邊 3km 內酒店分布較 為密集，經(jīng)營狀況良好，說明該區(qū)域住宿需求旺盛，酒店市場潛力較大 。 酒店名稱 星級 客房 數(shù) 標準間門市價 協(xié)議價 入住率 設施現(xiàn)狀，距本項目距離 五洲國際酒店 高級商 務型 230 218 188 85% 住宿餐飲配套，位于淡村商圈，配套成熟，項目以東 3km。 環(huán)球國際大酒店 涉外商 務型 216 218 198 90% 住宿餐飲配套，位于淡村商圈，配套成熟，項目以 東 3km。 君怡酒店 經(jīng)濟型 50 100 80 75% 小型酒店，位于項目 酒店旁。 七天連鎖酒店 經(jīng)濟型 110 117 108 80% 全國連鎖經(jīng)濟型酒店，項目以東 3km。 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 31 城市便捷康城店 經(jīng)濟型 120 159 130 85% *****本地品牌連鎖，在本地和區(qū)內有一定的知名度 ,項目以西 。 格林豪泰 經(jīng)濟型 100 121 100 全國連鎖經(jīng)濟型酒 店 。 桂豪大酒店 商務型 120 190 160 87% 項目以西 500m 同類型酒店重點分析（以下兩家酒店相距 80 米） 酒店 項目 環(huán)球大酒店（涉外商務按四星級裝 修 ） 五洲國際大酒店（商務型 按四星級裝修） 房間數(shù) 總共 216 間，其中標雙 100 間 總共 230 間客房 門市價 /協(xié)議價 218 元 /198 元 218 元 /188 元 會議室 課桌式會議：最多容納 200 人 劇院式會議：最多容納 500 人 課桌式：最多容納 200 人 餐飲 中餐廳：面積 2021 平方米，擁有大小包廂 20 個及中餐廳、多功能廳，可容納 800 人同時用餐，可承接各種會議、婚宴活動。 西餐廳： 面積 1000 平方米 酒店尚無餐飲配套（籌建階段），酒店 500 米距離內有多家餐飲機構：北海港海鮮大世界、七叔家常菜主題餐廳、涮之道時尚火鍋 停車場 大型停車場 大型停車場 1000 米內商業(yè)配套 夢之島江南店、南城百貨、 KTV、浴足、桑拿城 . 電玩城、 桌球城、 數(shù)字電影院 夢之島江南店、南城百貨、KTV、浴足、桑拿城 . 電玩城、 桌球城、 數(shù)字電影院 銀行機構 農業(yè)銀行、郵政銀行、中國銀行、農 村信用社、工商銀行 農業(yè)銀行、郵政銀行、中國銀行、農村信用社、工商銀行 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 32 第五章 升級 改造方案 原建筑狀況 本項目由業(yè)主單位租賃裝修改建作為酒店經(jīng)營所用。 項目 原有建筑面積為 14760 平米，由一主一 副 兩棟建筑組成。其中： 主體樓 總共9 層半，面積 8600 平方米 ；副樓共 8 層，面積 4160 平米； 停車場面積為 2021 平米 。 主樓部分 1） 酒店大堂位于一層，面積約 100 平米；客房部分位于 49 層，每層 800 平米，共 168 間客房。各種房型數(shù)量為： 樓層 行政 標間 標準 雙床房 行政 單間 行政 套間 行政豪華套間 大床房 商務套房 合計 4F 12 14 2 28 5F 12 14 2 28 6F 11 14 2 27 7F 12 14 2 28 8F 12 14 2 28 9F 23 2 2 2 29 合計 23 59 2 2 2 70 10 168 高檔餐廳（包廂）：位于 23 樓 ， 營業(yè)面積約 1500 平米； 停車場：約 2021 平方 ， 為消費客人提供免費和收費服務； 商務服務：商務中心設置在大廳，提供旅游、文印、傳真、電腦服務。 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 33 副 樓部分 共 8 層，每層面積約 520 平米，共 520*8 層 =4160 平米， 原計劃主要經(jīng)營高端商務 KTV 娛樂，按摩足浴保健。 升級改造 方案 由于原有 建筑 裝修檔次尚不足以達到四星標準，所以本可研將根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專家評審意見對酒店進行裝修升級改造，裝修改造內容如下： 1）在現(xiàn)有整體裝修改造基礎上 按照四星級酒店 標準進行升級 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修質量和檔次； 2）在現(xiàn)有主樓層高基礎上 增 建 2 層 樓層（新增面積 1800 平米），主要作為酒店大型會議、公司辦公場所， 使 主樓 達到 11 層 半。 3）增加修建一座連接主樓和副樓間的走廊通道。 4）對副樓進行調整裝修，將原來副樓定位的 KTV、按摩保健樓層共計 6 層減少為 2 層，增加 2 層大型宴會接待餐廳（大型宴會接待餐 廳、大眾餐廳）， 2 層特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀品牌進行合作）， 2 層中小型商務會議樓層。 5） 同時進行綠化、停車場、管網(wǎng)、線路等配套設施翻新 ， 配套完善相關 經(jīng)營服務功能 。 6） 改造原有的外墻裝飾和內部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 7） 新增空調系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 裝修 升級 改造后主樓 將 用于住宿、餐飲（包廂）、大型會議、辦*****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 34 公經(jīng)營，副樓 將 用于大型宴會接待餐飲、 生態(tài)（特色）餐飲、 小型會議、休閑娛樂 、康體保健 等 ，使整個酒店檔次達到并超過四星級標準，并預留將來升級評 定五星酒店的功能設施。 改造工程 方案 改造方案 根據(jù)圖紙、檢測和現(xiàn)場實際情況，針對因 增加新建樓層 改造引起的承載力不足構件進行相應的加固處理。 技術依據(jù) 1） 《建筑結構檢測技術標準》 GB/TS03442021 2） 《回彈法檢測混凝土抗壓強度技術規(guī)程》 JGJ/T232021 3） 《鉆芯法檢測混凝土強度技術規(guī)程》 CEC S03 4） 《建筑工程質量檢驗評定標準》 GBJ 301—88 5） 《民用建筑可靠性鑒定標準》 GB 50292—1999 6） 《混凝土結構工程施工及驗收規(guī)范》 GB50204—92 7） 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010—2021 8） 《混凝土結構加固設計規(guī)范》 GB503672021 改造措施 1） 樓板封堵采用植筋現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板的方法，對于因封堵樓板而增加荷載引起的相關構件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。 2） 新增樓層需將原建筑物樓板開洞，重新設置基礎，然后作現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構，采用植筋方法將井道與原結構連接。對于因增設*****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 35 樓層引起的相關構件承載力不足采用增設鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。 裝修 工程 方案 外裝修方案 1） 設計規(guī)范及依據(jù) （ 1） 《建筑幕墻》 JG3035 （ 2） 《玻璃幕墻工程技術規(guī)范》 JGJ102 （ 3） 《金屬、石材幕墻工程技術規(guī)范》 JGJ133 （ 4） 《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》 GB502102021 （ 5） 《飾面板磚工程施工技術標準與質量驗收規(guī)范》 2） 裝修內容 原有外墻面做保溫處理。二層以上及造型為火燒板及石材，窗戶選用隔熱保溫推拉窗。在材料選擇上，鋁合金型材進行了陽極氧化，石材鋼龍骨均進行熱浸鍍鋅處理，裝飾鋼結構表面噴砂除銹后刷防銹漆，然后再刷面漆。所用的連接件除具有一定的強 度外，所有鋼制零部件均進行了與其功能和位置相宜的防護處理。不同金屬材料之間加設絕緣墊片，以防止電化腐蝕。其它立面墻刷外墻涂料及保溫處理，符合《民用建筑節(jié)能設計標準》 (采暖居住建筑部分 JGJ2695)。 內 裝修方案 1） 設計規(guī)范及依據(jù) （ 1）《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》 CB502002021 （ 2）《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 GB502295 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 36 （ 3）《建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范》 GB503032021 2） 裝修內容 （ 1） 主樓 裝修方案 大堂： 原大堂墻、地、天花裝修進行 升級裝修 。墻面 重新進行干掛石材飾面，地面改為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級造型四周暗藏日光燈帶。 標準客房： 原有墻面、地面、天花裝飾材料 升級裝修 。墻面重新粘貼墻壁紙，地面滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型?？头啃l(wèi)生間天花改為鋁板吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設防滑地磚。 餐廳 包房： 原有房間清除處理。包房墻面粘貼墻壁紙，局部采用木飾面造型。地面滿鋪阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型四周暗藏日光燈管。 走廊： 原有走廊地面，天花，墻面飾面材料 升級裝修 。墻面重新粘貼墻壁紙，天花改為輕鋼龍骨紙面石 膏板疊級造型，地面滿鋪阻燃地毯，客房門為成品木質門扇。 大會議室： 原有大會議室飾面材料 升級裝修 。地面重新鋪設地膠材料，天花四周采用紙面石膏板飾面造型，中心部位采用鋁板飾面造型，墻面為阻燃木質吸音板。 辦公室： 地面鋪設 800800 地磚，天花為礦棉吸音板飾面，墻面刮白刷乳膠漆。 （ 2） 副樓裝修方案 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 37 宴會 大 廳： 原有宴會廳材料 升級裝修 。拆除后宴會廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造型局部為波浪板金漆飾面，天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型，四周暗藏日光燈管，天花造型中心懸掛水晶吊燈。 特色餐廳 ： 原有房間重新裝飾，地面滿 鋪 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面干掛墻磚飾面。 中小會議室： 原有房間飾面材料拆除。拆除后墻面采用阻燃吸音板與鋁塑板相結合造型，地面滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型內藏日光燈管。大小會議室：地面鋪設阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面為木質吸音板飾面。 KTV、洗浴保健室、茶室： 地面滿鋪 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面干掛墻磚飾面 、墻面采用木質吸音隔音材料 。 走廊： 地面鋪設 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面刮白刷乳膠漆。辦公室門為成品門。 宿舍： 地面鋪設 800800 地磚，天花重新刮白刷乳膠漆，墻面掛白刷乳膠漆。 配套工程 方案 給水排水改造 1） 設計依據(jù) （ 1） 《建筑