【正文】 市場(chǎng)的快速發(fā)展，我國(guó)酒店客源中會(huì)議團(tuán)隊(duì)所占份額將會(huì)進(jìn)一步提高。 截止到 2021 年底 ， *****二 星以上的酒店近 100 家 ，其中四星級(jí)酒店 13 家 ， 五星級(jí)酒店 7 家 。 這些現(xiàn)象必將改變 *****以綜合性酒店為主的行業(yè)分別現(xiàn)象 ， 促使許多酒店改進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分進(jìn)而升級(jí)改造成為休閑度假酒店 、 商務(wù)酒店或會(huì)展酒店等，服務(wù)品質(zhì)也將進(jìn)一步提高。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣 （ SWOT 分析） Strengths（優(yōu)勢(shì)） 1） 項(xiàng)目酒店 周邊 3km 內(nèi)有成熟商圈以及數(shù)個(gè)大型小區(qū)，人氣旺*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 盛； 2） 項(xiàng)目酒店 地處五一中路、中興橋以及壯錦大道交匯處，交通便捷，項(xiàng)目酒店往東經(jīng)由五一路可達(dá)星光大道，往南經(jīng)由壯錦大道可達(dá)吳圩國(guó)際機(jī)場(chǎng)，往北過(guò)中興大橋可達(dá)明秀路； 3） 周邊其他酒店運(yùn)營(yíng)狀況良好，酒店業(yè)、餐飲業(yè)發(fā)展紅火， 說(shuō)明該區(qū)域?qū)频曜∷蕖⒉惋嬓枨笸ⅲ? 4） 項(xiàng)目酒店是距離 *****吳圩國(guó)際機(jī)場(chǎng)最近的四星級(jí)酒店，來(lái)往機(jī)場(chǎng)交通方便； Weaknesses（劣勢(shì)） 項(xiàng)目周邊 3km 內(nèi)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店、單體酒店分布密集，酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)本項(xiàng)目裝修、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)均提出較高的基準(zhǔn)要求； Opportunities(機(jī)會(huì) ) 1） 在調(diào)查區(qū)域內(nèi)，沒(méi)有一家集餐飲、住宿、娛樂(lè)為一體的四星級(jí)酒店，在檔次上酒店具有一定的優(yōu)勢(shì)； 2） 項(xiàng)目酒店可主打 ——“離機(jī)場(chǎng)最近的四星級(jí)酒店 ”，充分利用交通優(yōu)勢(shì)，吸引來(lái)往機(jī)場(chǎng)的高端商務(wù)人群； 3） 江南片區(qū)具有大型宴 會(huì)、婚宴接待能力的酒店屈指可數(shù)，項(xiàng)目酒店可著重挖掘江南片區(qū)的婚宴市場(chǎng)，根據(jù)其地理位置，還可延續(xù)輻射至明秀、新陽(yáng)片區(qū)。 3）增加修建一座連接主樓和副樓間的走廊通道。 7） 新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 建設(shè)條件 建設(shè)地條件 項(xiàng)目水、電、路、通訊等建設(shè)條件具備，建設(shè)條件良好。 3） 重要商機(jī)： 與正在建設(shè) *****大型重點(diǎn)的國(guó)家級(jí)商業(yè)巨頭華南城、國(guó)際級(jí)企業(yè)臺(tái)灣鴻海集團(tuán)毗鄰；近距離的沙井火車站 將建云桂鐵*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 路樞紐 *****最大鐵路貨運(yùn)中心，項(xiàng)目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，鄰近南站大道的專業(yè)汽車 4S 店林立；以及青川大橋周邊圍繞以上大型重點(diǎn)項(xiàng)目的各種物流基地；處于江南區(qū)政府目測(cè)范圍，各種機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位眾多。 環(huán)球國(guó)際大酒店 涉外商 務(wù)型 216 218 198 90% 住宿餐飲配套，位于淡村商圈，配套成熟，項(xiàng)目以 東 3km。 格林豪泰 經(jīng)濟(jì)型 100 121 100 全國(guó)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒 店 。其中： 主體樓 總共9 層半，面積 8600 平方米 ；副樓共 8 層，面積 4160 平米； 停車場(chǎng)面積為 2021 平米 。 升級(jí)改造 方案 由于原有 建筑 裝修檔次尚不足以達(dá)到四星標(biāo)準(zhǔn)，所以本可研將根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專家評(píng)審意見(jiàn)對(duì)酒店進(jìn)行裝修升級(jí)改造，裝修改造內(nèi)容如下： 1）在現(xiàn)有整體裝修改造基礎(chǔ)上 按照四星級(jí)酒店 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級(jí) 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修質(zhì)量和檔次； 2）在現(xiàn)有主樓層高基礎(chǔ)上 增 建 2 層 樓層（新增面積 1800 平米），主要作為酒店大型會(huì)議、公司辦公場(chǎng)所， 使 主樓 達(dá)到 11 層 半。 6） 改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 技術(shù)依據(jù) 1） 《建筑結(jié)構(gòu)檢測(cè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/TS03442021 2） 《回彈法檢測(cè)混凝土抗壓強(qiáng)度技術(shù)規(guī)程》 JGJ/T232021 3） 《鉆芯法檢測(cè)混凝土強(qiáng)度技術(shù)規(guī)程》 CEC S03 4） 《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ 301—88 5） 《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》 GB 50292—1999 6） 《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB50204—92 7） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010—2021 8） 《混凝土結(jié)構(gòu)加固設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503672021 改造措施 1） 樓板封堵采用植筋現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板的方法，對(duì)于因封堵樓板而增加荷載引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。二層以上及造型為火燒板及石材，窗戶選用隔熱保溫推拉窗。其它立面墻刷外墻涂料及保溫處理，符合《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (采暖居住建筑部分 JGJ2695)。墻面重新粘貼墻壁紙，地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥海旎ú捎眉埫媸喟屣椕姣B級(jí)造型。地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥?，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板疊級(jí)造型四周暗藏日光燈管。地面重新鋪設(shè)地膠材料，天花四周采用紙面石膏板飾面造型，中心部位采用鋁板飾面造型，墻面為阻燃木質(zhì)吸音板。 特色餐廳 ： 原有房間重新裝飾，地面滿 鋪 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級(jí)造型，墻面干掛墻磚飾面。 KTV、洗浴保健室、茶室： 地面滿鋪 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級(jí)造型，墻面干掛墻磚飾面 、墻面采用木質(zhì)吸音隔音材料 。 配套工程 方案 給水排水改造 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 《建筑給。辦公室門為成品門。拆除后墻面采用阻燃吸音板與鋁塑板相結(jié)合造型，地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥?，天花采用紙面石膏板飾面疊級(jí)造型內(nèi)藏日光燈管。 （ 2） 副樓裝修方案 *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 宴會(huì) 大 廳： 原有宴會(huì)廳材料 升級(jí)裝修 。墻面重新粘貼墻壁紙，天花改為輕鋼龍骨紙面石 膏板疊級(jí)造型，地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥海头块T為成品木質(zhì)門扇。 餐廳 包房： 原有房間清除處理。墻面 重新進(jìn)行干掛石材飾面，地面改為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級(jí)造型四周暗藏日光燈帶。所用的連接件除具有一定的強(qiáng) 度外，所有鋼制零部件均進(jìn)行了與其功能和位置相宜的防護(hù)處理。對(duì)于因增設(shè)*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 樓層引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足采用增設(shè)鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。 裝修 升級(jí) 改造后主樓 將 用于住宿、餐飲（包廂）、大型會(huì)議、辦*****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 公經(jīng)營(yíng)，副樓 將 用于大型宴會(huì)接待餐飲、 生態(tài)（特色）餐飲、 小型會(huì)議、休閑娛樂(lè) 、康體保健 等 ，使整個(gè)酒店檔次達(dá)到并超過(guò)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留將來(lái)升級(jí)評(píng) 定五星酒店的功能設(shè)施。 4）對(duì)副樓進(jìn)行調(diào)整裝修，將原來(lái)副樓定位的 KTV、按摩保健樓層共計(jì) 6 層減少為 2 層，增加 2 層大型宴會(huì)接待餐廳（大型宴會(huì)接待餐 廳、大眾餐廳）， 2 層特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀(jì)品牌進(jìn)行合作）， 2 層中小型商務(wù)會(huì)議樓層。各種房型數(shù)量為： 樓層 行政 標(biāo)間 標(biāo)準(zhǔn) 雙床房 行政 單間 行政 套間 行政豪華套間 大床房 商務(wù)套房 合計(jì) 4F 12 14 2 28 5F 12 14 2 28 6F 11 14 2 27 7F 12 14 2 28 8F 12 14 2 28 9F 23 2 2 2 29 合計(jì) 23 59 2 2 2 70 10 168 高檔餐廳（包廂）：位于 23 樓 ， 營(yíng)業(yè)面積約 1500 平米； 停車場(chǎng)：約 2021 平方 ， 為消費(fèi)客人提供免費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)； 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)中心設(shè)置在大廳，提供旅游、文印、傳真、電腦服務(wù)。 西餐廳： 面積 1000 平方米 酒店尚無(wú)餐飲配套（籌建階段），酒店 500 米距離內(nèi)有多家餐飲機(jī)構(gòu)：北海港海鮮大世界、七叔家常菜主題餐廳、涮之道時(shí)尚火鍋 停車場(chǎng) 大型停車場(chǎng) 大型停車場(chǎng) 1000 米內(nèi)商業(yè)配套 夢(mèng)之島江南店、南城百貨、 KTV、浴足、桑拿城 . 電玩城、 桌球城、 數(shù)字電影院 夢(mèng)之島江南店、南城百貨、KTV、浴足、桑拿城 . 電玩城、 桌球城、 數(shù)字電影院 銀行機(jī)構(gòu) 農(nóng)業(yè)銀行、郵政銀行、中國(guó)銀行、農(nóng) 村信用社、工商銀行 農(nóng)業(yè)銀行、郵政銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社、工商銀行 *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 第五章 升級(jí) 改造方案 原建筑狀況 本項(xiàng)目由業(yè)主單位租賃裝修改建作為酒店經(jīng)營(yíng)所用。 七天連鎖酒店 經(jīng)濟(jì)型 110 117 108 80% 全國(guó)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，項(xiàng)目以東 3km。 周邊環(huán)境條件 周邊 3km 內(nèi)商業(yè)環(huán)境 ： （ 1） 商業(yè)機(jī)構(gòu) 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 夢(mèng)之島江南店 百貨商場(chǎng) 以東 南城百貨 百貨超市 以東 3km 國(guó)美電器 家電商場(chǎng) 以東 3km 淡村市場(chǎng) 集貿(mào)市場(chǎng) 以東 3km 聚福隆燈具城 照明燈具 以東 500m （ 2） 金融機(jī)構(gòu) 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 農(nóng)業(yè)銀行 支行 以東 3km 工商銀行 支行 以東 600m 郵政儲(chǔ)蓄 支行 以東 1km *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 29 （ 3） 醫(yī)院 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 *****第二人民醫(yī)院 三級(jí)甲等 項(xiàng)目以東 3 km （ 4） 機(jī)關(guān)事業(yè)單位 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 五里路車管所 事業(yè)單位 以東 江南區(qū)司法局 政府機(jī)構(gòu) 以東 3 km 江南區(qū)政府 政府機(jī)構(gòu) 以南 2 km 江南區(qū)民政局 政府機(jī)構(gòu) 以東 *****化工集團(tuán)有限公司 國(guó)企 以東 2km （ 5） 餐飲 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 湘水人家 湘菜 以東 3km 康城大酒店 中餐 以東 青島扎啤美食城 中餐 以西 1km *****天色漓江 中餐 以東 400m （ 6） 娛樂(lè) 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 歌朝 KTV 量販?zhǔn)?KTV 以東 3km 星秀麗 KTV 量販?zhǔn)?KTV 以東 3km 大地電影院 全國(guó)連鎖影院 以東 3km *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 （ 7） 學(xué)校 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 淡村小學(xué) 小學(xué) 以東 2km *****技校五一校區(qū) 中專 新屋小學(xué) 小學(xué) 以東 1km *****工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 中專 以北 2km *****十五中 中學(xué) 以北 2km *****大學(xué) 本科院校 以北 5km *****建材工業(yè)學(xué)校 中專 以東南 1km 山鷹駕駛培訓(xùn)學(xué)校 駕校 以東 （ 8） 旅游景點(diǎn) 名稱 性質(zhì) 距離本項(xiàng)目距離 新秀公園 公園 項(xiàng)目以南 800m 周邊酒店分布情況 周邊 3km 內(nèi)酒店分布較 為密集，經(jīng)營(yíng)狀況良好，說(shuō)明該區(qū)域住宿需求旺盛，酒店市場(chǎng)潛力較大 。 2） 商圈： 處于江南淡村商圈，目前該商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目包括：夢(mèng)之島江南店、南城百貨淡村店、國(guó)美電器、歌朝 KTV、星秀麗 KTV、大地電影院等。 *****集團(tuán)有限公司 *****國(guó)際大酒店升級(jí)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 第四章 選址與建設(shè)條件 選址 本項(xiàng)目位于 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂(lè)、旅游設(shè)施完善，是市區(qū)通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路。 5） 同時(shí)進(jìn)行綠化、停車場(chǎng)、管網(wǎng)、線路等配套設(shè)施翻新 ， 配套完善相關(guān) 經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能 。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 為原建筑裝修升級(jí)改造工程，項(xiàng)目 定位為四星級(jí)商務(wù) 酒店， 原有建筑分為 主體樓和副樓 兩 部分，主體樓 總共 9 層半，面積8600 平方米 ；副樓共 8 層，面積 4160 平米； 停車場(chǎng)面積為 2021 平米 ，總建筑面積 14760 平米。 可以預(yù)測(cè) ， 在未來(lái)的 5 年內(nèi)，以簡(jiǎn)單節(jié)約為 主的 經(jīng)濟(jì)型酒店在 *****整個(gè)酒店業(yè)市場(chǎng)的份額將從現(xiàn)在的 10％左 右提高到 20％以 上。 *****是 “ 聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng) ” 得 主，且依托于 *****得天獨(dú)厚的豐富旅游資源，休閑度假旅游市場(chǎng)將進(jìn)一步擴(kuò)大 ，并要求與之匹配的休閑度假酒店將成倍增長(zhǎng)。與世 界商務(wù)旅游業(yè)平均僅為４％的年增幅相