【正文】 消費(fèi)這些項目。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來?？梢詮囊韵聨讉€方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強(qiáng)一些。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá)80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有1500間（套）。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。酒店檔次四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量249華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。C、商務(wù)和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了90%的入住率。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。 常德市旅游對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國6%的水平，%的水平，%，%的水平。桃花源機(jī)場距市區(qū)13公里，為國家標(biāo)準(zhǔn)4C級機(jī)場，可泊波音737等大型飛機(jī)，相繼開通廣州、深圳、?？凇⒈本┑群骄€。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為 元, %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于2004年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。從我們對常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在8002000元的占了68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。經(jīng)濟(jì)的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2002年間，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長。促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。其中江北城區(qū)55萬，江南城區(qū)15萬，德山開發(fā)區(qū)15萬。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。到2020年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。41第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。，即29570㎡，則可開發(fā)建設(shè)面積30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率：，總建筑面積：30000㎡，1015層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積：5871㎡，戶型：公寓80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018層小高層，總高度小于55米。 項目建設(shè)規(guī)模216。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候。第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。年平均降雨量1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE），歷年最大風(fēng)速22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度20mm。交通條件:德山距省會長沙150km，離世界級旅游勝地張家界160km，是長常高速（長沙——常德）、常張高速（常德——張家界）、常吉高速（常德——吉首）、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 本項目酒店部分建筑面積約70625m2，其中餐飲9715平方米，會議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項目名稱　所得說前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。全國旅游城市。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位11個，規(guī)劃建設(shè)1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力200萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。近期建設(shè)重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含500噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點建設(shè)項目。本項目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。項目實施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。2003年國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)名稱計量單位2003年比上年增長%人口和居民生活年底總?cè)丝谌f人其中:市鎮(zhèn)人口萬人城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出元城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)%農(nóng)村居民人均收入元農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元2139農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)%居民消費(fèi)價格總指數(shù)上年為100經(jīng)濟(jì)的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計湖南省2003年旅游收入已超過250億元人民幣,年增長20%左右,潛在市場非常巨大。但是家庭月收入在20006000的也占了23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場分析 地理位置與環(huán)境分析，%。31207國道連接8條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計今年開通）。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。同時，常德市的旅游市場有以下發(fā)展趨勢：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個重大轉(zhuǎn)變。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實需要。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。較高級別的房間343間（套），僅占星級酒店房間的22%左右；舒適型房間（指三星級酒店）計413間（套）僅占星級酒店房間總數(shù)的27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá)800余間（套），竟占星級酒店客房總數(shù)的一半還要多。這一方面由于常德市五星級旅游住宿接待設(shè)施市場空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設(shè)施。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——凱悅賓館于2005年5月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時期，未來兩年內(nèi)不會有所舉動。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿