【正文】 (六)堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風(fēng)基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建設(shè)，最大程度使顧客和居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一。(二)充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，面向二十一世紀(jì)針對居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購物、娛樂、旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)一、可行性研究的依據(jù)(一) 國家有關(guān)可行性研究的政策、法規(guī)、方法和參數(shù)。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴(kuò)張，必須進(jìn)一步強(qiáng)化市場觀念、品牌觀念和資本運(yùn)營觀念，明晰集團(tuán)化、多地化、國際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴(kuò)張模式，充分借鑒國際跨國公司以資本為紐帶、以輸出無形資產(chǎn)、經(jīng)營理念和管理模式為主的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)，以智慧投入實(shí)現(xiàn)低成本的理性擴(kuò)張。資金來源：銀行貸款 萬元，剩余由建設(shè)單位自籌。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益年?duì)I業(yè)收入30600萬元 % % % % 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 陜西領(lǐng)峰實(shí)業(yè)有限公司是一家力行現(xiàn)代企業(yè)管理，注冊資金5000萬元，集房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售、租賃，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、道路建設(shè)項(xiàng)目投資，建筑及裝飾材料、設(shè)備銷售，農(nóng)副產(chǎn)品、電子產(chǎn)品、針紡織品、日用百貨、廚衛(wèi)用品、化妝品、文體用品、五金機(jī)電、計(jì)算機(jī)及輔材設(shè)備、家居飾品銷售，汽車及摩托車貿(mào)易、配件及用品銷售、修理等為一體的綜合性實(shí)業(yè)公司。2000年先后投資開發(fā)了四川三臺“貴煕(二) 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策、法律、法規(guī)。(三)堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，以“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”為基本目的，在拆建中根據(jù)實(shí)際情況，顧及長遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導(dǎo)性、示范性的原則,達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。(七)充分利用土地及其它資源，面向消費(fèi)市場,堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。2011年末，（剔除漢中開發(fā)區(qū)南區(qū)部分），為陜西省人口較多縣之一。同時(shí)，南鄭還具有豐富的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。三、產(chǎn)業(yè)資源富集，食品蔬果馳名 秦嶺和巴山之間宜人的氣候條件，使南鄭瓜果蔬菜兼具南北多種品種，種植和生產(chǎn)有巧打南北市場時(shí)差的自然優(yōu)勢；南鄭糧油、茶葉品質(zhì)優(yōu)良，“漢中米”遠(yuǎn)近馳名；生豬、烤煙、中藥材等農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)集聚度高。二、項(xiàng)目建設(shè)是完善城市功能的需要商業(yè)貿(mào)易是一個(gè)城市的組成部分和不可缺少的重要功能，起著為人民提供物質(zhì)需求，豐富人民群眾文明、健康生活和促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的作用。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 投資回收期為 年，可以為建設(shè)單位創(chuàng)造出明顯的經(jīng)濟(jì)利益。國際社會(huì)普通認(rèn)為，2013年中國經(jīng)濟(jì)增長率應(yīng)保持在7%左右。規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)綜合體為“萬邦時(shí)代廣場”。漢中全市從事蔬菜加工流通的龍頭企業(yè)有10余家，蔬菜批發(fā)、集貿(mào)市場110多個(gè)，流通組織105個(gè)，形成了以漢臺區(qū)過街樓、城固小河橋等蔬菜批發(fā)市場為龍頭的9個(gè)專業(yè)批發(fā)市場（南鄭城區(qū)有大河坎農(nóng)副食品交易市場、南湖路綜合市場、東大街農(nóng)副產(chǎn)品市場等農(nóng)貿(mào)市場）。南鄭縣有“大河坎農(nóng)副食品交易市場”等少量食品批發(fā)市場。國家經(jīng)濟(jì)保持較高的增長速度，將使國民收入和企業(yè)盈利水平有效增長，為第三產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。 ：總規(guī)模149298ｍ178。 W3．自建項(xiàng)目：漢中相關(guān)經(jīng)營商場（店）有部分為商家自行投資興建，基本不會(huì)考慮遷移至本項(xiàng)目，且部分經(jīng)營戶與房東簽訂了長期租用協(xié)議，短期內(nèi)也不會(huì)選擇搬遷?！　3．借勢：漢中目前大多數(shù)同類市場似一盤散沙，未發(fā)揮出品牌集聚效應(yīng)?！　市場容量：漢臺區(qū)目前的家居建材市場和食品批發(fā)市場體量較大，對本項(xiàng)目的招商等有直接威脅?！　南M(fèi)群體看，目前漢中市已有一些商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有家居飾品、裝修裝飾材料、農(nóng)產(chǎn)品銷售加工、物流、倉儲(chǔ)、商務(wù)辦公、超市、餐飲、住宿等于一體的大型商貿(mào)中心。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了大型綜合性商貿(mào)城對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。24＇－33176。縣城建設(shè)沿漢南路的大河坎鎮(zhèn)、城關(guān)鎮(zhèn)、南湖風(fēng)景區(qū)成“三點(diǎn)一線”的組團(tuán)式格局。全年無霜期247天。該地土壤類型以黃、棕水稻土為主，參考臨近區(qū)域地質(zhì)資料，項(xiàng)目實(shí)施地段地勢平坦，開闊，表皮為耕植土，下部位普通黃土，地表以下七八米為沙礫層。108和31210國道公路穿過市境，2003年西漢高速公路勉寧段通車。2015年，全市公路總里程達(dá)到17247公里，二級以上公路達(dá)到1400公里，%，實(shí)現(xiàn)100%縣區(qū)通二級公路，重要縣區(qū)通一級公路，所有縣鄉(xiāng)公路和具備條件行政村路面硬化的目標(biāo)。根據(jù)上述條件綜合分析論證，從地理位置、自然條件、氣象和地震資料及公用、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件等分析，該項(xiàng)目的選址是可行的。第二節(jié) 建設(shè)目標(biāo)、設(shè)計(jì)依據(jù)和原則一、建設(shè)目標(biāo)與功能定位 (一)規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目將牢牢把握“以人為本”的核心理念，在滿足城市規(guī)劃的前提下對每一個(gè)子項(xiàng)目地塊進(jìn)行準(zhǔn)確定位，合理分區(qū)。(二)根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、分布建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展”的原則高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)編制規(guī)劃。第三節(jié) 總體布置一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則在設(shè)計(jì)過程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺效果。二、道路交通交通組織是規(guī)劃的重點(diǎn)，為此對交通流線和停車場地的布置進(jìn)行了深入的研究。次出入口根據(jù)設(shè)計(jì)格局，本著方便服務(wù)群眾的原則交相布置；生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品加工批發(fā)區(qū)設(shè)置主出入口四個(gè)，次出入口五至八個(gè)滿足商品流通的需要。為了使區(qū)域展館與服務(wù)功能區(qū)及它們各自之間能夠緊密的聯(lián)系，本規(guī)劃布置了大量獨(dú)具特色的鋪地，不同類型的鋪地與不同類型的綠化緊密結(jié)合形成獨(dú)特的步行交通系統(tǒng)。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）占地面積（平方米）建筑層高備注家居館326599558地上3層局部4層一期（B區(qū)）食品蔬菜批發(fā)城6161827850地上2層局部4/1層二期（D區(qū)）建材館4154111870地上3層局部4層三期（C區(qū)）商務(wù)酒店134801690地上6層地下1層三期（A區(qū)）合 計(jì)14929850968二、設(shè)計(jì)方案建材館、家居館區(qū)以3層為主，高度應(yīng)控制在15米左右，局部管理用房為四層是沿街的主要景觀。它是規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠化景觀的主要組成部分。為廣大客戶提供購物休閑場所。設(shè)備管線應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，全面考慮，合理安排層次、走向、坡度等，應(yīng)適應(yīng)維修和擴(kuò)建，要為以后工程預(yù)留空間。給水主干管管徑為DN200。(四)供電規(guī)劃規(guī)劃電源從南鄭縣大河坎城市電網(wǎng)接入，規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)變電所2座，負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)公共建筑供電。(六)熱力規(guī)劃熱力從城市熱力管網(wǎng)引進(jìn)，規(guī)劃區(qū)設(shè)換熱站一處，沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設(shè)，采用枝狀管網(wǎng)。第六章 環(huán)境保護(hù)與安全防護(hù)第一節(jié) 環(huán)境影響與保護(hù)一、環(huán)境保護(hù)（一）、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382002）Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)； 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）二級標(biāo)準(zhǔn)； 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；　　 漢中市人民政府關(guān)于印發(fā)《漢中市城市中心區(qū)環(huán)境噪聲污染防治管理辦法》、《漢中市城市中心區(qū)大氣污染防治管理辦法》的通知（漢政發(fā)〔2006〕37號）；　　 漢中市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《漢中市城市中心區(qū)環(huán)境噪聲適用區(qū)劃分方案》的通知（漢政辦發(fā)〔2006〕73號 ）；　 漢中市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《漢中市全面改善城市環(huán)境空氣質(zhì)量實(shí)施方案》的通知（漢政辦發(fā)〔2012〕84號）；　　漢中市“十二五”環(huán)境保護(hù)規(guī)劃。 　　生活污水分別經(jīng)粗、細(xì)格柵隔渣、隔油、沉淀、調(diào)節(jié)，然后經(jīng)SBR系統(tǒng)處理至達(dá)標(biāo)后可用于沖洗、綠地澆灌，污泥脫水后做綠化地肥料，廢水再利用后排入市政管網(wǎng)。 (一) 室外消防通道 主體建筑物四周留有6米寬的無障礙的防火通道。消防管道要獨(dú)立敷設(shè)連接,安裝水泵結(jié)合器，并備有足夠儲(chǔ)量的蓄水池。房間的隔墻及樓板均采用非燃燒體，耐火極限不得低于4小時(shí)，寬度應(yīng)不小于1米。 (二) 設(shè)置熔斷器、斷路器 (過載保護(hù)開關(guān))、漏電開關(guān)(觸電保安器)、安全低電開關(guān)和保護(hù)接地等。 (三) 展區(qū)排煙系統(tǒng)與排氣系統(tǒng)合用。(四) 排煙風(fēng)機(jī)的入口處均設(shè)280℃的自動(dòng)開閉的排煙防火閥。消火栓系統(tǒng)水量：室內(nèi)30L/s，室外20L/s。七、消防控制中心 消防控制中心設(shè)于主樓首層,建筑面積不小于50平方米。安全巡視項(xiàng)目安全組織機(jī)構(gòu)內(nèi)各責(zé)任人，在項(xiàng)目安全主管的領(lǐng)導(dǎo)下開展日常安全巡視工作。在現(xiàn)場無重大安全事故的前提下，項(xiàng)目安全主管編寫每月安全報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批后報(bào)總承包和上級安全科。安全學(xué)習(xí)制度：項(xiàng)目經(jīng)理部針對現(xiàn)場安全管理特點(diǎn)，分階段組織管理人員進(jìn)行安全學(xué)習(xí)。對檢查出的安全隱患落實(shí)責(zé)任人，定期進(jìn)行整改，并組織復(fù)查。做好電器設(shè)備的防雨工作，各種露天電器設(shè)備必備有防雨罩，并由電工專門管理，防止漏電觸電。廣場大門出入口處、主要通道、底樓門廳、停車場和車輛入口等部位安裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。在值班室監(jiān)控中心集中監(jiān)視，電視信號可在多媒體電腦上顯示。（3）建立健全衛(wèi)生、清掃制度，并監(jiān)督實(shí)施。接地電阻必須符合相關(guān)要求。有關(guān)場所和操作崗位設(shè)置安全標(biāo)志，安全信號或安全指示。（2）使用特種設(shè)備必須嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行操作，操作人員必須持證上崗和按規(guī)定報(bào)審。（3）為員工創(chuàng)造一個(gè)安全、衛(wèi)生、舒適的工作環(huán)境。安全工作要建立安全網(wǎng)絡(luò)，公司和廠要有應(yīng)急預(yù)案，對重大安全工作常抓不懈，做到生產(chǎn)必須安全，安全促進(jìn)生產(chǎn)，使企業(yè)能在安全的氛圍中創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使員工的經(jīng)濟(jì)收入能隨著經(jīng)營的發(fā)展逐步得到提高。d最高日用水量Qd≈m*qd/1000=149298*5/1000=。 （3）負(fù)荷測算根據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004），設(shè)計(jì)照度為：辦公室、商場區(qū)300Lx,走廊及門廳75Lx，廁所100Lx.根據(jù)建筑類型和設(shè)計(jì)方案，用電負(fù)荷取值約為15W/m2 ，則折算后該工程的總計(jì)算負(fù)荷Pjs為：有功功率Pjs(kW)=15149298=。 (二) 凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。照明燈具及小區(qū)公用路燈采用高效節(jié)能燈源，電氣設(shè)備造型，應(yīng)本著節(jié)約能源、減少設(shè)備用房面積進(jìn)行優(yōu)選。公共走道、樓梯采用消防型熱釋紅外延時(shí)節(jié)能燈。（4）變配電房位置盡量深入負(fù)荷中心，減少線路長度及損耗。所有用水單元均安裝計(jì)量表，便于管理和計(jì)量。指揮部機(jī)構(gòu)具體設(shè)置如下：項(xiàng)目經(jīng)理副經(jīng)理、項(xiàng)目總工 供應(yīng)部工程部質(zhì)檢部辦公室財(cái)務(wù)部 為了提高工程質(zhì)量,加快工程建設(shè),協(xié)調(diào)好工程施工現(xiàn)場中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系,總工應(yīng)直接分管工程部、質(zhì)檢部。一個(gè)環(huán)境良好的商住廣場，必須具有完善的物業(yè)管理體系，為顧客和居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和安全保障。具體詳見機(jī)構(gòu)框架圖：陜西領(lǐng)峰實(shí)業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置架構(gòu)圖董事長兼總經(jīng)理董 事 會(huì)籌建副總經(jīng)理經(jīng)營副總經(jīng)理行政副總經(jīng)理后勤副總經(jīng)理信息中心市 場 部檢驗(yàn)檢測部物 業(yè) 部公共關(guān)系部人力資源部辦 公 室檔案管理室安保環(huán)衛(wèi)部財(cái) 務(wù) 部后勤保障部現(xiàn)場管理部工程指揮部二、人員來源和培訓(xùn) 項(xiàng)目所需的行政管理和技術(shù)人員主要由內(nèi)部調(diào)劑。 (二) 專業(yè)保安人員。 三、人員培訓(xùn) 為了項(xiàng)目的經(jīng)營管理在短時(shí)間內(nèi)走上正規(guī)和長期發(fā)展,應(yīng)有計(jì)劃集中培訓(xùn)和分期分批地培訓(xùn)職工,使職工素質(zhì)不斷提高。（1）售樓處選址：售樓處面向向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。（2）本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強(qiáng)大的號召力和吸引力，在市場不明朗的情況下，對租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，這是對承租客戶和開發(fā)方實(shí)現(xiàn)雙贏局面極其重要的一步。（2）商業(yè)廣場寫字樓樣板間包裝設(shè)計(jì)。打“文化”牌，使領(lǐng)峰商業(yè)廣場在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競爭對手，增強(qiáng)競爭力。Ⅱ 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久 。Ⅲ 車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。目前，許多房地產(chǎn)商在廣告設(shè)計(jì)方面還停留在較為初級的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時(shí)間“隆重開盤”、“剩下的已經(jīng)不多了，快來看一看啊”等等。直銷對象：已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。DM 郵寄內(nèi)容：領(lǐng)峰商業(yè)廣場單張簡介、商業(yè)廣場投資秘笈、各種印刷品。在推廣策略不明確、市場動(dòng)向沒有把握、