【正文】 完成，施工的前期準(zhǔn)備工作正在緊張進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2004年1月珠寶大廈、珠寶市場(chǎng)步行街、珠寶加工廠區(qū)一區(qū)先期動(dòng)工，其他工程將按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度如期安排開(kāi)工。其整體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)都是聘請(qǐng)香港、新加坡等地名家，按照國(guó)際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能明確、完善，建筑風(fēng)格充份顯示行業(yè)主題，既金碧輝煌、又豪華氣派協(xié)調(diào)一致。屆時(shí)，全世界的珠寶、玉石將匯集于此，讓人如同置身于珠寶大世界，世界珠寶玉石盡顯眼前，任君選購(gòu)。酒店面寬126米，落地大玻璃，無(wú)梁無(wú)柱，氣勢(shì)磅礴。珠寶城將不定期舉辦大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際珠寶研討會(huì)、交流會(huì)、珠寶專業(yè)培訓(xùn)會(huì)、珠寶拍賣(mài)活動(dòng)、專業(yè)人員資質(zhì)培訓(xùn)等。在珠寶行業(yè)狀況、國(guó)家政策、市場(chǎng)等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國(guó)第一個(gè)國(guó)際級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的珠寶專業(yè)大市場(chǎng)。第五節(jié) 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：其中：加工廠房面積：128800平方米　　　商　業(yè)　面積：286000平方米酒　店　面積：80000平方米公　寓　面積：72500平方米總　投　資　：112696萬(wàn)元人民幣（不包括酒店投入）自有資金投入：約25000萬(wàn)元人民幣經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：稅后利潤(rùn)：68705萬(wàn)元（未計(jì)算廠房、租金和酒店?duì)I業(yè)收益）全部投資凈現(xiàn)值：42207萬(wàn)元（年折現(xiàn)率按8％計(jì)）全部投資內(nèi)部收益率：%總投資利潤(rùn)率：%　　　 盈虧平衡點(diǎn)為61%第二章 珠寶市場(chǎng)分析第一節(jié) 國(guó)際珠寶市場(chǎng)鳥(niǎo)瞰一、 相對(duì)平穩(wěn)，各有升降，總體趨旺珠寶首飾在國(guó)際貿(mào)易中是一項(xiàng)大宗商品，其年?duì)I業(yè)額約2500億美元。泰國(guó)的鉆飾、印度的珠寶銷(xiāo)售均較去年同期有溫和上升。坦桑尼亞黃金出口猛增，1997年僅1600萬(wàn)美元，預(yù)計(jì)2003年底將達(dá)5億美元（）。（《香港商報(bào)》）今年國(guó)際金價(jià)走高，目前已接近每盎司（）380美元。（）以上可見(jiàn)國(guó)際珠寶市場(chǎng)總體趨旺的勢(shì)頭。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年我國(guó)首飾消費(fèi)超過(guò)600億元人民幣，黃金消費(fèi)量則連續(xù)數(shù)年平穩(wěn)保持在200噸左右。20世紀(jì)90年代以來(lái)，戴比爾斯在中國(guó)加大了消費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)方面的投入，位于北京、上海和廣州的“鉆石推廣服務(wù)”和“鉆石信息中心”通過(guò)舉辦各種行業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)研討會(huì)、競(jìng)賽等方式，大大推動(dòng)了中國(guó)鉆石飾品消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。去年12月，協(xié)會(huì)在上海舉行大溪地珍珠小姐選拔活動(dòng)，以提高大溪地珍珠在中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)者中的知名度。目前，恒豐在北京、上海、廣州等內(nèi)地許多重點(diǎn)城市開(kāi)設(shè)了20余間專柜，向內(nèi)地消費(fèi)者推廣其“金至尊”和“銀河明星”兩大品牌。全球最大的黃金推廣機(jī)構(gòu)世界黃金協(xié)會(huì)已經(jīng)把中國(guó)作為2003年全球推廣計(jì)劃的“重中之重”?！爸袊?guó)對(duì)全球黃金行業(yè)的影響不可忽視，”鄭良豪說(shuō)，重塑黃金的金融資產(chǎn)作用、擴(kuò)大全球黃金新形象的推廣，是世界黃金協(xié)會(huì)2003年全球策略的兩大重點(diǎn)，中國(guó)則是推廣計(jì)劃的“重中之重”。今年上半年，中國(guó)人民銀行又正式取消了有關(guān)黃金行業(yè)的26項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，其中包括取消黃金收購(gòu)許可，黃金制品生產(chǎn)、加工、批發(fā)業(yè)務(wù)審批，黃金供應(yīng)，黃金制品零售業(yè)務(wù)核準(zhǔn)等。巨大的需求正在吸引越來(lái)越多的國(guó)際黃金企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)?！币獯罄Q(mào)易促進(jìn)會(huì)上海代表阿迪斯認(rèn)為，隨著中國(guó)黃金市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，會(huì)有越來(lái)越多的意大利珠寶商參與中國(guó)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一旦個(gè)人黃金投資放開(kāi)，真正的投資類黃金產(chǎn)品面世，中國(guó)內(nèi)地黃金需求每年可增加100噸。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2008年，中國(guó)白銀消費(fèi)將會(huì)翻一番。在我國(guó)出土的最早的黃金首飾，是在甘肅省玉門(mén)火燒溝遺址發(fā)現(xiàn)的商代金耳環(huán)，距今也有三千七百年的歷史。唐代珠寶首飾業(yè)的發(fā)展也在當(dāng)時(shí)詩(shī)人們的詩(shī)句中得到了印證，如劉禹錫詩(shī)云：“日照澄洲江霧開(kāi)、淘江女伴滿江隈。不及現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模的千分之一。我國(guó)珠寶首飾需求快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭在上個(gè)世紀(jì)八十年代末已見(jiàn)端倪，進(jìn)入九十年代則如火山噴發(fā)一般迸發(fā)出來(lái)。（以上見(jiàn)中華珠寶網(wǎng)——中國(guó)黃金珠寶消費(fèi)論壇2001年又大幅度增長(zhǎng)到130萬(wàn)盎司，占全球總銷(xiāo)量的52%，成為全球鉑金飾品銷(xiāo)量第一大國(guó)。鉆石加工　2001年全球鉆石加工出口額與2000年相比下降16%，%。估計(jì)2002年仍將增長(zhǎng)30%左右。特別是鉑金鑲鉆飾品是近年珠寶首飾市場(chǎng)銷(xiāo)售亮點(diǎn)，形成一股“鉑金鉆石熱”。它的發(fā)展折射出老百姓生活從溫飽到小康的歷史軌跡。黃金珠寶玉石飾品生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有5000多家，銷(xiāo)售企業(yè)現(xiàn)有2萬(wàn)多家，從業(yè)人員已達(dá)300萬(wàn)人。從上個(gè)世紀(jì)70到80年代以企業(yè)數(shù)量劇增為特征的規(guī)模化發(fā)展階段，到90年代以塑造企業(yè)形象為特征的人文化發(fā)展階段，進(jìn)入了21世紀(jì)以提升行業(yè)形象為特征的品牌化發(fā)展的新階段。隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活將更加殷實(shí)，珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展的潛力和空間就將更加巨大。2000年10月，上海鉆石交易所正式成立；2002年10月，上海黃金交易所正式運(yùn)行；2003年8月，鉑金正式掛牌在上海黃金交易所進(jìn)行交易，標(biāo)志著中國(guó)珠寶首飾原料和制品從流通體制上步入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道。2002年9月，國(guó)家對(duì)進(jìn)口黃金（含標(biāo)準(zhǔn)黃金）和黃金礦砂免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。根據(jù)國(guó)家海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2003年1月至6月，其他寶石進(jìn)口額2686萬(wàn)美元，%；，%。國(guó)家已經(jīng)相繼制定了一系列標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，如《鉆石分級(jí)》、《珠寶玉石（以上為孫文盛的書(shū)面講話）據(jù)悉，當(dāng)新的《黃金管理?xiàng)l例》頒布，中國(guó)人民銀行《商業(yè)銀行個(gè)人黃金投資業(yè)務(wù)管理辦法》正式實(shí)施以后，真正意義上的“炒金”就可進(jìn)行。（《中國(guó)寶石》2003年第2期《個(gè)人如何炒金》）另?yè)?jù)《南方日?qǐng)?bào)》報(bào)道：“從明年上半年開(kāi)始，港澳永久居民可以個(gè)人的名義在廣東注冊(cè)經(jīng)營(yíng)黃金珠寶行業(yè)。而內(nèi)地個(gè)體私營(yíng)企業(yè)也將根據(jù)國(guó)務(wù)院今年3月份取消100多項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中關(guān)于取消金銀珠寶經(jīng)營(yíng)審批制的有關(guān)內(nèi)容，可自主向所在地工商部門(mén)注冊(cè)登記，從事金銀珠寶業(yè)的經(jīng)營(yíng)?！〉谌?珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲珠寶首飾業(yè)情況比較今年中國(guó)礦業(yè)報(bào)《財(cái)富珠寶》周刊編輯出版了《中國(guó)珠寶首飾企業(yè)名錄大全》。第一節(jié) 珠三角珠寶首飾業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)首飾業(yè)集中在珠江三角洲地區(qū)，并形成了深圳和番禺兩個(gè)首飾加工基地。2002年生產(chǎn)各類首飾4000多萬(wàn)件，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)215億元，%。這兩個(gè)首飾加工基地的形成，對(duì)我國(guó)珠寶首飾業(yè)發(fā)展起到了重要作用。一層為大型珠寶品牌推廣中心，二、三層為大型珠寶首飾交易中心，五層為珠寶商會(huì)所。今年8月初招商以來(lái)，不到一個(gè)月的時(shí)間，一樓已全部被珠寶廠商認(rèn)購(gòu)，二樓三樓也分別被認(rèn)購(gòu)80%和50%。（《深圳商報(bào)》2003年9月12日）廣州市番禺區(qū)現(xiàn)擁有5個(gè)珠寶首飾加工工業(yè)園，（見(jiàn)中華珠寶網(wǎng)）另有一個(gè)在建的廣州威樂(lè)珠寶產(chǎn)業(yè)園，位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)。（見(jiàn)中華珠寶網(wǎng)）第二節(jié) 　長(zhǎng)三角珠寶首飾業(yè)現(xiàn)狀總體來(lái)看，長(zhǎng)三角珠寶首飾企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模及在全國(guó)所占的比重均低于珠三角，但其發(fā)展也自有特色。上海老城皇廟黃金珠寶公司，年銷(xiāo)售額10億多元，在全國(guó)有120多家連鎖店。諸暨的山下湖鎮(zhèn)2002年全鎮(zhèn)珍珠養(yǎng)殖戶達(dá)3000多戶，；珍珠養(yǎng)殖面積突破20萬(wàn)畝，其中，本地養(yǎng)殖水面約8萬(wàn)畝，在江蘇、安徽、江西、湖南、湖北、福建與海南的養(yǎng)殖水面突破12萬(wàn)畝；珍珠產(chǎn)量達(dá)280噸，其中高檔珍珠25余噸，占全國(guó)高檔珍珠產(chǎn)量的80%；珍珠加工銷(xiāo)售企業(yè)343家，主要從事珍珠項(xiàng)鏈、飾品加工以及以珍珠為主要原料的美容品、營(yíng)養(yǎng)品和珍珠粉加工。1996年珍珠城交易即達(dá)七百八十噸（占全國(guó)淡水珍珠三分之二）。（《姑蘇晚報(bào)》見(jiàn)中華珠寶網(wǎng)）三、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)，尤其是廣大的農(nóng)村人口已有了較強(qiáng)的珠寶首飾消費(fèi)能力。老城隍廟黃金珠寶有限公司對(duì)開(kāi)發(fā)郊縣農(nóng)村市場(chǎng)行動(dòng)較早，%。目前已建立起老鳳祥分號(hào)21家，各省市連鎖店正在籌建中。鉆石交易所、黃金交易所設(shè)在上海，鉑金也于今年8月在上海正式掛牌交易正是國(guó)家對(duì)這種成熟市場(chǎng)的認(rèn)同。（以上酷極珠寶網(wǎng)《國(guó)際價(jià)格動(dòng)蕩　上海緊隨 京城穩(wěn)當(dāng)》、《江蘇100億珠寶穿上“護(hù)身符”　國(guó)內(nèi)首個(gè)首飾“三包”在寧被提上議程》及孫文盛部長(zhǎng)的講話）五、尚無(wú)一家集產(chǎn)供銷(xiāo)綜合一體的珠寶市場(chǎng)平臺(tái)長(zhǎng)江三角洲包括外圍地區(qū)甚至北到山東，珠寶市場(chǎng)大致分為兩類。水晶工藝品年交易額近10億元。該首飾城新近落成，在今年9月舉辦的黃金珠寶首飾展銷(xiāo)會(huì)上成交近億元。（中華珠寶網(wǎng)2003年6月24日《太平南路崛起兩座珠寶城》）今年4月20日，號(hào)稱蘇北珠寶航母的淮安和氏天福國(guó)際珠寶城在淮安市中心開(kāi)業(yè)。市場(chǎng)亟待一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的能薈聚國(guó)際國(guó)內(nèi)眾多知名品牌的珠寶產(chǎn)業(yè)園降生于長(zhǎng)三角。與全國(guó)平均水平比較，2002年全國(guó)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬(wàn)億元，%，增速為1996年以來(lái)最高水平。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)與全國(guó)相比較，%。從以上三個(gè)方面可以看出，投資、消費(fèi)、出口的快速增長(zhǎng)使長(zhǎng)江三角洲地區(qū)活力四射，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的35個(gè)城市，有10個(gè)在長(zhǎng)三角；全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市），長(zhǎng)三角占了一半。已有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言，21世紀(jì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的基本單位既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是城市群。未來(lái)5年內(nèi)，從長(zhǎng)江口北岸南通市，到杭州灣以南的寧波，西至南京的10萬(wàn)平方公里范圍內(nèi)，一個(gè)縱橫交錯(cuò)、通江達(dá)海的現(xiàn)代化快速交通網(wǎng)，將把“長(zhǎng)三角”15座中心城市、55座中等城市、1446個(gè)小城鎮(zhèn)全部納入“3小時(shí)都市圈”。江蘇著力打造這一經(jīng)濟(jì)帶，無(wú)疑也是為了給自己在長(zhǎng)三角中增添一定的分量。顯示揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)步顯著。（據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》2003年8月9日見(jiàn)搜狐網(wǎng)）第二節(jié) 長(zhǎng)三角中心城市房地產(chǎn)分析從今年8月上海推出的樓盤(pán)價(jià)格看，高層以靜安區(qū)“國(guó)際麗都城”價(jià)格最高，均價(jià)12000元；小高層浦東新區(qū)苗圃路“維多利華庭”價(jià)格65008000元，為小高層之最，多層的徐匯區(qū)“西雅圖”項(xiàng)目為最高，均價(jià)7200元。（東邦上海房地產(chǎn)信息網(wǎng)）無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，成交量?jī)r(jià)齊升。杭州是一個(gè)特殊的城市，這個(gè)半城山水半城湖的城市成了眾多浙江甚至全國(guó)富人向往的地方。即便是在全國(guó)房產(chǎn)一路走低的998年，杭州的房?jī)r(jià)也一直沒(méi)有跌過(guò)。接下來(lái)一波輪到了杭州本地人。于是將手頭的現(xiàn)金分別付兩套房子的首付，現(xiàn)在兩套房子又都漲了近8萬(wàn)元。自去年以來(lái)，上海商鋪市場(chǎng)開(kāi)始回升并一路走高。于是，商業(yè)房地產(chǎn)以其潛在的升值空間，正在成為市民繼股票、住房之后新的投資熱點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)同期顯示，上海人對(duì)于商鋪目前昂貴的價(jià)格表現(xiàn)出比較強(qiáng)的承受力，40%的人選擇5000元/平方米——10000元/平方米的商鋪；30%的人選擇10000元/平方米——15000元/平方米的商鋪；2%的人選擇3000元/平方米以下的商鋪。過(guò)去一年中外地的海景房紛紛闖入京城叫賣(mài)，如秦皇島的維多利亞海灣、大連的海昌欣城以及海南銀谷苑和三亞海景酒店，為京城人異地置業(yè)打開(kāi)了亮麗天地。以上海為龍頭，包括南京、寧波、杭州、蘇州、溫州、無(wú)錫、紹興、常州、揚(yáng)州等10多個(gè)城市的長(zhǎng)江三角洲都市圈正在加速融合，這種產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、資源共享的新格局打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的局域性，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間迅速放大。房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求主要受到潛在需求方的購(gòu)買(mǎi)能力和經(jīng)濟(jì)支撐能力的影響。寧波、杭州等二線城市，盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強(qiáng)的市場(chǎng)吸納能力和較低的空置率使得其潛在開(kāi)發(fā)投資空間較大。今年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持大幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，施工面積和新開(kāi)工面積較之上年同期有較大的增幅。新近推出的海德公園和來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一個(gè)是目前檔次較高的精品樓盤(pán)，一個(gè)是西部新區(qū)最有前途的商業(yè)中心，都吸引了大量的外地資本。每每念及，仿似美人駕虹霓而至，驚鴻一瞥又飄然而逝，令人迷戀而悵惘不已。揚(yáng)州江都人，清代著名學(xué)者汪中在《廣陵對(duì)》上說(shuō)：“廣陵一域之地，鬻海為鹽，使萬(wàn)民食其業(yè)；上輸少府，以寬農(nóng)畝之力；及川渠所轉(zhuǎn)，百貨通焉?？梢韵胂螅磥?lái)的揚(yáng)州將如蘇中水鄉(xiāng)出浴之美女，一洗歷史塵垢，再次以其驚艷之靚麗，令世人稱奇贊嘆?！岸际腥Α卑暇P(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖，以及淮安南部和巢湖的部分地區(qū)，最終形成高度的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)一體化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。按照規(guī)劃，近中期至２０１０年，開(kāi)發(fā)范圍為：東至江都嘶馬鎮(zhèn)，西至儀征青山鎮(zhèn)，南至長(zhǎng)江，北至寧通高速公路（揚(yáng)州市區(qū)以西北繞城高速公路為界），涉及市區(qū)及儀征、江都兩市２９個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。市域沿江地區(qū)形成一級(jí)中心城市一個(gè)，二級(jí)中心城市２個(gè)，重點(diǎn)中心鎮(zhèn)８?jìng)€(gè)。豐富的貨源加便捷的交通，將衍生出現(xiàn)代物流業(yè)－集散、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、采購(gòu)、制造、配送、經(jīng)營(yíng)、信息、代理、中介等一系列現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。首期投入建設(shè)的文昌西路延伸工程?hào)|至賈七路，西至西北繞城公路，道路規(guī)劃寬110米，將是揚(yáng)州東西向的主干道，是西部連接潤(rùn)揚(yáng)大橋、寧啟鐵路火車(chē)站、西北繞城公路的主干道。一、揚(yáng)州市開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策：外商投資興辦國(guó)家鼓勵(lì)類生產(chǎn)性、開(kāi)發(fā)性和建設(shè)、經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施的獨(dú)資或合資合作項(xiàng)目，注冊(cè)資金在100萬(wàn)美元，且外方股份比例占60%以上的，從獲利年度起，稅務(wù)部門(mén)依法征稅。對(duì)被列入國(guó)家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的，根據(jù)省以上的貸款貼息獎(jiǎng)勵(lì)、撥款總額，區(qū)政府按10%的比例予以匹配獎(jiǎng)勵(lì)。服務(wù)業(yè)企業(yè)當(dāng)年上繳地方稅收超100萬(wàn)元的，地方綜合規(guī)費(fèi)在上年基數(shù)上，保證與營(yíng)業(yè)收入增幅同步，由征收部門(mén)實(shí)行定額征收。（見(jiàn)政府相關(guān)政策文件）二、揚(yáng)州國(guó)際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策：　　企業(yè)所得稅免三減五區(qū)級(jí)收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等均減按30%征收免征一年區(qū)級(jí)綜合基金所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費(fèi)成片開(kāi)發(fā)面積達(dá)200畝以上的項(xiàng)目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項(xiàng)目，實(shí)行一事一議、制定個(gè)案性政策第六章 成本及風(fēng)險(xiǎn)控制第一節(jié) 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)行成本一、稅收 工業(yè)企業(yè)實(shí)行增值稅制，稅率為進(jìn)銷(xiāo)差額的17%，%，視增值情況而定。其它如治安等收費(fèi)：約10