【正文】 股集團有限公司是香港xx集團的成員企業(yè)。伴隨著香港的發(fā)展而壯大，乘祖國和諧發(fā)展的春風而騰飛。五》重大項目，是寶安區(qū)的重點項目和為民辦實事的項目，是深圳市主要的中心批發(fā)市場，深圳市西部地區(qū)唯一的大型農副產品批發(fā)市場。 可行性研究工作依據 編制依據1. 2002年12月由原國家計委、經貿委、農業(yè)部、財政部、人行、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布《關于加快我國現代物流發(fā)展的若干意見》，對我國農產品流通設施建設作了全面部署，農產品流通設施建設的目標是完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產區(qū)建設一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場。根據上述內容論證本項目建設與實施的必要性、技術可行性及經濟合理性。 項目建設內容項目用地面積582萬畝，建設內容主要包括：蔬菜、水果、凍品、干貨、副食品等經營品種的批發(fā)交易區(qū)、會展中心，以及物流倉儲區(qū)、認證農產品加工配送區(qū)和生活配套服務區(qū)等。項目建設具有巨大的社會效益和經濟效益。根據我司與xx市人民政府（鑒證方）、xx市龍文區(qū)簽定的協(xié)議，本項目建成后，xx地區(qū)現有的農產品批發(fā)市場將整改搬進入，未來本項目將占據xx市90%以上的市場。這一切，都有利于我司將來向深圳地區(qū)、廈門地區(qū)、港澳臺等國內國際市場發(fā)展。福建省人民政府也在之前出臺了《關于“十一五”促進海峽西岸經濟區(qū)現代流通業(yè)發(fā)展的規(guī)劃》。 農產品安全保障的需求日益提高1.《農產品質量安全法》的頒布農產品質量安全法的頒布和實施，就是要建立農產品質量安全標準體系，并引入農產品質量安全追溯制度，有效解決農產品安全問題，是對農產品實現從農田到餐桌的全程管理，從而保障人民對農產品消費的健康、安全的要求。（2）農產品生產環(huán)節(jié)多、周期長。（4）農產品質量安全監(jiān)管難度大，需要有別于工業(yè)品的特殊監(jiān)管方式。這些年來國家對農產品質量安全的監(jiān)管力度不斷加強，但因食用有毒有害物質超標農產品引發(fā)的人畜中毒事件，以及出口農產品因動物疫病、農（獸）藥殘留超標被拒收、扣留、退貨、索賠、終止合同、暫停貿易的現象仍時有發(fā)生。通過立法等措施，盡快調整農藥品種結構，鼓勵研制和生產安全、高效、經濟的低殘留、環(huán)保型新農藥，積極開發(fā)和推廣應用生物農藥，大力發(fā)展生態(tài)農業(yè)、綠色農業(yè)、有機農業(yè)，全面開展農產品重點生產基地的環(huán)境監(jiān)測。嚴格包裝、標簽、標識、索證、索票、檢測、認定、認證等市場準入制度。 項目建設必要性 本項目是xx地區(qū)城市發(fā)展的必須配套項目xx市農產品批發(fā)市場由于受規(guī)模和場地所限，如人民市場、橋南水果冷凍倉儲中心、龍門蔬菜批發(fā)市場等都屬于臨時市場，規(guī)模小，市場內硬件設施相對落后，市場發(fā)展已至瓶頸期，發(fā)展速度緩慢，并呈現衰退跡象，根本無法滿足未來城市發(fā)展的“菜籃子”需求，更不用說承擔xx市農業(yè)向全國、全球的市場開拓。在市場規(guī)劃中，我們將結合產地優(yōu)勢，走產地牌，通過引導和培植等方式，充分發(fā)揮農批市場龍頭企業(yè)的帶動作用，積極發(fā)展各種形式的“訂單農業(yè)”引導企業(yè)按照市場經濟規(guī)律的要求，瞄準國內外市場，開發(fā)適銷對路的綠色食品，尤其是 AA級綠色食品和有機食品，參與國際市場競爭；積極組織各種專業(yè)博覽會和展銷活動，開展各具特色的市場營銷，不斷推進綠色食品營銷網絡建設；引導傳統(tǒng)營銷模式向現代營銷方式轉變，運用現代物流的理念來提升市場建設的水平和檔次。隨著漳廈兩地經濟發(fā)展，xx城市功能定位的不斷升級，人口數量不斷增加，人們對農產品需求不斷擴大，對農產品的安全及農產品質量的要求也越來越高。食品安全問題越來越受到社會的廣泛關注和各級政府的高度重視。福建xx（國際）農產品物流城項目的建設，將是完善公司全國性批發(fā)市場網絡體系的核心內容，為公司提升批發(fā)市場網絡體系的內涵和質量，奠定堅實的基礎。加工配送平臺建設是本項目的重要組成部分之一。目前我國農業(yè)經濟的特點是分散化、小生產化，農產品商品標準化工作還很不完善。項目建設十分必要。把園區(qū)建成一個設施先進、功能齊全、專業(yè)化程度高的綜合性大型農產品物流中心。道路用地：指為園區(qū)配套建設的園區(qū)道路及配建停車場等用地。同時在各交易、加工配送、倉儲片區(qū)構筑立體互通交通體系，實現各層區(qū)域都可與地面通過車道直接相連，從而形成交通順暢、功能完善、集約高效的現代物流倉儲園區(qū)。貨車進場是否需注冊貨主（批發(fā)商）刷卡稱重按重量收取傭金貨車進檔位否是辦理IC卡圖52 果蔬批發(fā)交易區(qū)進貨流程客戶進入市場采購車停放區(qū)采購商選購商品對手交易裝貨上車場內運輸圖53果蔬批發(fā)交易區(qū)采購流程2．干貨、凍品批發(fā)交易區(qū)貨物流程216。4．認證農產品加工配送區(qū)貨物流程直接疏港（港車）加工+貼標注冊菜場或注冊收購站僅加工僅貼標直接輸港報關、封車，輸港抽檢信息中心檢測中心抽檢抽檢抽檢5．倉儲區(qū)貨物流程（1）低溫庫工藝流程檢測——分揀——包裝——速凍——冷藏——配送（2）常溫庫工藝流程檢測——分揀——包裝——入庫——配送 貨源供應方案 本物流園的貨源來自全國乃至世界各地，其中認證農產品加工中心的貨源均來自全國各地的注冊基地、注冊采購點或者注冊包裝廠。、濕度及風速采用自動化控制系統(tǒng)。根據周邊交通狀況較為發(fā)達的有利條件，項目在考慮外部交通時采用合理規(guī)劃，充分利用的原則。2. 供水 水源來自市政自來水公司供水管網，水質、水量能滿足中心的生產、生活用水要求。未預見及滲漏水量按15%計。（2）給水工程規(guī)劃①給水管網按最高日最大時流量計算,按最高日最大時流量加消防用水量或事故水量（為設計水量的70％）校核管徑。3. 排水本項目的排水嚴格按照雨污分流的原則實施。（2）污水工程規(guī)劃①污水量預測倉儲用地按用水量的95％計算，道路用地不計算污水量。 機修庫 機修庫的任務主要承擔中心內的各種生產設備、配送車輛及裝卸機械的小修和零件修理，機修庫可根據實際情況配備一般的通用設備和修理機具。福建xx（國際）農產品物流園項目可行性研究報告 第六章 環(huán)境保護、勞動安全與衛(wèi)生第五章 環(huán)境保護、勞動安全與衛(wèi)生 環(huán)境保護 環(huán)境質量標準及排放標準 環(huán)境質量標準1.《地表水環(huán)境質量標準》（GB38382002）Ⅳ類標準；2.《環(huán)境空氣質量標準》（GB30951996）二級標準；3.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB309693）二類區(qū)標準；4. 福建省及xx市城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準、空氣質量、飲用水源保護等有關標準。 污水本項目設有污水處理站，采用序批式活性污泥法（SBR工藝）。 廢氣項目投產后，產生的廢氣主要是廚房烹調過程中產生的廢氣和汽車尾氣。洗車污水含有少量油污和泥沙，經隔油、沉淀后排入污水處理站處理。 ，對于長期進入中心的車輛應要求其安裝汽車尾氣凈化裝置。我們將廢棄物分類為：果蔬類廢棄物、肉類海鮮類廢棄物、生活垃圾、危險廢棄物、廢棄金屬、廢棄塑料等。4．廢棄金屬、廢棄塑料等，有回收再利用價值的交由社會廢品收購站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負責運到垃圾處理場進行處理。 勞動保護與安全衛(wèi)生 勞動保護1. 管理人員和生產崗位職工安全教育管理人員、企業(yè)新職工、上崗前必須進行廠級、車間級、班組三級完全教育。企業(yè)在實施新工藝、新技術或使用新設備、新材料時，必須對有關人員進行相應的有針對性的安全教育。 安全管理制度是企業(yè)安全規(guī)章制度的重要組成部分，是企業(yè)安全管理的基礎，是實現安全生產的基本保障。國務院新工時制度規(guī)定：各企業(yè)及個體經濟組織的職工，從1995年5月1日起執(zhí)行每日工作8小時，每周工作40小時的新工時制度。倉庫領導必須按規(guī)定參加值班、值宿。因此，本項目的節(jié)能工作必須嚴格執(zhí)行國家和地方的有關法律法規(guī)。 節(jié)能措施本項目的節(jié)能主要是設備節(jié)能和建筑節(jié)能，節(jié)能措施主要如下：⒈嚴格執(zhí)行有關建筑節(jié)能強制性標準，在設計上采用合理的窗墻比，以利于自然通風和采光，在不影響建筑物結構和項目使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。，提高客運效率。，空調冷卻用水應循環(huán)使用，綠化用水、場地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。(2)專業(yè)技術培訓。配送中心的采購、檢驗、加工、倉儲、配送等除了采用先進的裝備、合理的布局之外，還要做到人流、物流、車流的暢順，必須提高管理人員的綜合素質，加強指揮、協(xié)調。 流動資金估算本項目采用滾動開發(fā)方式，鑒于本項目招商特點，本項目各階段建設期間即可開展招商工作，在建成運營前即可獲得一定收入，由于本項目建設期運營所占流動資金較少，因此本項目各建設期間可以不考慮流動資金的投入。月585005616%282900141470292．水果批發(fā)區(qū) 租金+傭金80元/平月60000324032406．認證農產品加工配送區(qū) 傭金%300000360036007．果蔬、肉魚精深加工中心租金30元/平月 6000010801080租金20元/平、。4．其他管理費用企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費用取工資和福利的20%。 財務盈利能力分析 本項目財務基準收益率取行業(yè)基準收益率8%。 財務生存能力分析財務計劃現金流量表見附表13，由財務計劃現金流量表可以看出，計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出，從經營活動、投資活動和籌資活動全部凈現金流量來看，計算期內各年現金流入均大于現金流出，因此，項目具備財務生存能力。%，表明項目對產出品數量變化適應能力和抗風險能力較強。地勢東南高，西北低，多為低丘陵地，間以平緩的臺地，西部沿海一帶是濱海平原。 深圳市轄6個縣級建制區(qū)，即特區(qū)內的羅湖、福田、南山、鹽田區(qū)和特區(qū)外的寶安、龍崗區(qū)，市政府駐福田區(qū)。（2）隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，食品安全問題越來越受到社會的廣泛關注和各級政府的高度重視。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關鍵作用。2．負面影響（1）項目對周邊環(huán)境的影響通過對項目的環(huán)保分析，項目建設期間和營運過程中，產生污水、廢氣、固體廢物和噪聲等污染物，但經采取相應的環(huán)保措施處理后，對周圍環(huán)境不會造成明顯影響。丹平路現狀雖較飽和，但已規(guī)劃拓寬為六車道。表121 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現的結果措施建議1對居民收入的影響有一定影響提高當地農民的收入　2對居民生活水平與生活質量的影響有一定影響　　3對居民就業(yè)的影響有一定影響增加當地就業(yè)機會　4對不同利益群體的影響較小項目建設和運營時產生的污染物可能會對周邊環(huán)境帶來影響確保文明施工，加大環(huán)保力度 5對弱勢群體的影響無直接影響　　6對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響有一定影響　　7對地區(qū)基礎設施、社會服務容量和城市化進程的影響有較大影響推動了基礎設施建設，社會服務容量增大　 項目與所在地互適性分析福建xx（國際）農產品物流城項目作為深港兩地城市功能重要的組成部分，是與人民生活息息相關的“菜籃子”工程，已于2007年2月被深圳市重大項目協(xié)調領導小組辦公室列入“深圳市二OO七年度重大前期項目”，并已列入深圳市“十一五”規(guī)劃重點項目。福建xx（國際）農產品物流園項目可行性研究報告 第十三章 風險分析與對策第十三章 風險分析與對策福建xx（國際）農產品物流城項目的建設和運營是一個龐大而復雜的系統(tǒng)工程，項目對農產品公司未來的發(fā)展至關重要，對華南地區(qū)農產品運銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。本項目市場風險主要有兩個方面（1）行業(yè)內競爭。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，特別是經濟發(fā)達地區(qū)，超市的銷售總額已占據整個社會零售總額相當高的比例，農副產品在超市中也占據著非常重要的位置；一些產品繞過中間環(huán)節(jié)，從產地（廠家）直接進入直銷店銷售；部分農產品加工配送大戶直接從產地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。另外，隨著科學技術的發(fā)展，生產工藝也在日益完善，特別是技術更新速度的加快與新技術新科學領域的開辟，使得新的產品在不斷涌現。由于福建xx（國際）農產品物流城項目是“菜籃子”和“民心工程”，由國家政府部門進行政策扶植，物流園項目的開發(fā)，不可避免的受政策因素的影響，有些影響可能是負面的。物流園項目處于平湖街道白泥坑村內，項目用地原為該村所有。 風險程度分析項目在建設和運營過程中的風險因素和風險程度分析見表131。 項目通過引進權威物流專家組、著名設計院進行規(guī)劃設計，保證項目建設的高技術性、可擴展性和體現決策的前瞻性。面對資金方面的風險，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費用，在遵循節(jié)約原則的基礎上盡量打足投資。7．社會風險做好項目建設必要性的宣傳工作，積極、及時地按國家和地方政府的政策規(guī)定做好征地補償工作，化解前進中碰到的困難，順利推進項目規(guī)劃和建設。加上采取及時和有效的措施，是可以將上述風險降至最低。，從流通環(huán)節(jié)對食用農產品實施監(jiān)控，構建深圳地區(qū)農產品安全防控體系，有效保障深港兩地乃至珠三角地區(qū)農產品的安全供應，并通過示范效應，推動全國農產品流通產業(yè)食品安全體系的建設。、自動化和信息化，將成為我國農產品物流配送乃至整個農產品流通產業(yè)的示范基地，從而對我國農產品流通產業(yè)的發(fā)展起到重大的推動作用。通過三年建設，可實現投產，建設項目全部投產后，達產能力快捷，體現了“菜籃子”工程風險小，利潤長期穩(wěn)定的特點。因此，福建xx（國際）農產品物流城項目技術上是可行的，經濟上是合理的，建設條件是充分的。福建xx（國際）農產品物流園項目可行性研究報告 附表11 財務分析報表1項目投資現金流量表（單位：萬元）序號項目計算期