【正文】 1。表131 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng) 險(xiǎn) 程 度備 注災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險(xiǎn)√2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√3工程風(fēng)險(xiǎn)√4資金風(fēng)險(xiǎn)√5政策風(fēng)險(xiǎn)√6外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)√7社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√8環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)√ 風(fēng)險(xiǎn)防范措施針對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)采取以下兩方面的措施：（1）通過一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計(jì)、一流的管理建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的農(nóng)產(chǎn)品物流園，通過整合公司在深圳地區(qū)所掌控的批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，引進(jìn)大批實(shí)力雄厚的經(jīng)營者，共同打造一艘農(nóng)產(chǎn)品流通的綠色巨艦，確立競爭優(yōu)勢(shì)，筑高區(qū)域性的行業(yè)進(jìn)入成本，立足深港，輻射華南，面向國際。（2）運(yùn)用公司在批發(fā)市場行業(yè)豐富經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，為物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營者和采購商提供更加高效、廉價(jià)、個(gè)性化的、高附加值的服務(wù)。完善服務(wù)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如儲(chǔ)藏服務(wù)、信息服務(wù)、檢驗(yàn)服務(wù)、通關(guān)服務(wù)、配送服務(wù)等，提高整個(gè)供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的服務(wù)功能，提升競爭力。 項(xiàng)目通過引進(jìn)權(quán)威物流專家組、著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風(fēng)險(xiǎn)處置方面通過合同的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時(shí)，強(qiáng)化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施階段應(yīng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理，邀請(qǐng)具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對(duì)工期進(jìn)度的控制。面對(duì)資金方面的風(fēng)險(xiǎn)，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費(fèi)用，在遵循節(jié)約原則的基礎(chǔ)上盡量打足投資。在項(xiàng)目開工前就需要有完整的資金保障計(jì)劃，同時(shí)，開設(shè)?？顚Ｓ脦簦_保項(xiàng)目的建設(shè)資金能及時(shí)到位，不被挪作他用。研究政府態(tài)度、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、人民群眾生活需求，順應(yīng)大勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目選址確定于龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)白泥坑村，目前各項(xiàng)目配套設(shè)施和條件比較完善。7．社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)做好項(xiàng)目建設(shè)必要性的宣傳工作，積極、及時(shí)地按國家和地方政府的政策規(guī)定做好征地補(bǔ)償工作，化解前進(jìn)中碰到的困難，順利推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)。8．環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目建設(shè)期間，應(yīng)嚴(yán)禁高噪聲設(shè)備在休息時(shí)間作業(yè)，必要時(shí)對(duì)噪聲采取消聲和隔聲的措施；運(yùn)營期間，對(duì)產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理。綜上所述，福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項(xiàng)目在建設(shè)及運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。由于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度均不大，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成實(shí)質(zhì)性影響。加上采取及時(shí)和有效的措施，是可以將上述風(fēng)險(xiǎn)降至最低。福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十四章 結(jié)論與建議第十三章 結(jié)論與建議 結(jié)論，以大宗農(nóng)產(chǎn)品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以深港兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品集散、儲(chǔ)存、加工、配送、中轉(zhuǎn)為重點(diǎn)，以農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口、無公害檢驗(yàn)檢疫、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格信息形成與發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品展覽展銷、農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易、農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，并在服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長和價(jià)值創(chuàng)造等各方面建設(shè)成為中國農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目，鞏固公司在深圳地區(qū)，乃至珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務(wù)領(lǐng)先地位，并將完善公司全國性批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系，為公司提升批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系的內(nèi)涵和質(zhì)量，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。、流通華南、面向全國、輻射世界，建設(shè)成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心，是深港地區(qū)城市功能重要組成部分，將完善公司在深圳地區(qū)“菜籃子”工程戰(zhàn)略布局，有效保障深港兩地1800多萬人的食用農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)定供應(yīng)。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。，從流通環(huán)節(jié)對(duì)食用農(nóng)產(chǎn)品實(shí)施監(jiān)控，構(gòu)建深圳地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品安全防控體系，有效保障深港兩地乃至珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的安全供應(yīng)，并通過示范效應(yīng)，推動(dòng)全國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)食品安全體系的建設(shè)。，提供了農(nóng)產(chǎn)品集中交易的場所和服務(wù)，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的商品化，把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、市場優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時(shí)，農(nóng)產(chǎn)品通過集中交易，提高了農(nóng)產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對(duì)平抑區(qū)域物價(jià)也具有關(guān)鍵作用。、自動(dòng)化和信息化，將成為我國農(nóng)產(chǎn)品物流配送乃至整個(gè)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對(duì)我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的推動(dòng)作用。項(xiàng)目的建設(shè)和成功的運(yùn)用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個(gè)技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地，它將為政府加強(qiáng)“菜籃子”工程建設(shè)，提供強(qiáng)有力的保障。,733萬元，建設(shè)周期36個(gè)月，投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值128,751萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18%。 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)投資、建設(shè)周期和投資回報(bào)比較協(xié)調(diào)、合理。通過三年建設(shè)，可實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)，建設(shè)項(xiàng)目全部投產(chǎn)后，達(dá)產(chǎn)能力快捷，體現(xiàn)了“菜籃子”工程風(fēng)險(xiǎn)小，利潤長期穩(wěn)定的特點(diǎn)。福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和深圳市產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入深圳市“十一五”重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目。項(xiàng)目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)有利于保障深港兩地“菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價(jià)，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險(xiǎn)小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項(xiàng)目，具有巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。因此，福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。 建議 1．和同類項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際使用要求之間的關(guān)系將是本項(xiàng)目的難點(diǎn)。因此，后續(xù)工作中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目總平面布置及工程方案的研究，尤其對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進(jìn)行更加深入的分析。2．本項(xiàng)目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀詳細(xì)的測(cè)算，在確保工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，提高資金使用效率。福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 附表11 財(cái)務(wù)分析報(bào)表1項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期　　2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016172018 2019262027 1現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　　　營業(yè)收入4,991 18,564 31,328 37,778 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　　　　205 　7,649 回收流動(dòng)資金　　　　　　　　　　　600 2現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　　　建設(shè)投資73,493 73,493 36,747 　　　　　　　　　流動(dòng)資金　　　　　　　　　　　　經(jīng)營成本484 1,887 3,092 3,784 4,626 4,626 4,626 4,626 4,626 4,626 4,606 4,606 稅費(fèi)附加260 965 1,629 1,964 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 營業(yè)稅250 928 1,566 1,889 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 城市維護(hù)建設(shè)稅2 9 16 19 24 24 24 24 24 24 24 24 教育費(fèi)附加7 28 47 57 71 71 71 71 71 71 71 71 3所得稅前凈現(xiàn)金流量(69,246)(57,781)(10,140)32,030 40,141 40,141 40,141 40,141 40,141 40,346 40,161 48,410 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量(69,246)(127,027)(137,167)(105,137)(64,996)(24,855)15,287 55,428 　　　　5調(diào)整所得稅248 1,551 2,730 3,363 4,580 4,580 4,580 4,580 4,580 4,580 4,641 4,641 6所得稅后凈現(xiàn)金流量(69,494)(59,332)(12,870)28,667 35,561 35,561 35,561 35,561 35,561 35,766 35,520 43,769 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量(69,494)(128,826)(141,696)(113,029)(77,468)(41,907)(6,345)29,216 　　　　計(jì)算指標(biāo)：所得稅前： 所得稅后： 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）=21% ；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）=18% 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%）=164,911 ；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%）=128,751 項(xiàng)目投資回收期= ；項(xiàng)目投資回收期=注：，以下年份依次類推，以下分析表格同上。72附表12 財(cái)務(wù)分析報(bào)表2—利潤與利潤分配表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目20082009201020112012182019271 營業(yè)收入4,991 18,564 31,328 37,778 47,223 47,223 2 稅費(fèi)附加260 965 1,629 1,964 2,456 2,456 3 總成本費(fèi)用3,077 7,260 11,498 13,395 14,237 13,828 4 營業(yè)外凈支出　　　　　　5 利潤總額1,654 10,339 18,201 22,419 30,530 30,939 6 彌補(bǔ)以前年度虧損　　　　　　7 應(yīng)納稅所得額1,654 10,339 18,201 22,419 30,530 30,939 8 所得稅248 1,551 2,730 3,363 4,580 4,641 9 凈利潤1,406 8,788 15,471 19,056 25,951 26,298 10 期初未分配利潤　　　　　　11 可供分配利潤1,406 8,788 15,471 19,056 25,951 26,298 12 提取法定盈余公積金141 879 1,547 1,906 2,595 2,630 13 可供投資者分配的利潤1,265 7,909 13,924 17,151 23,355 23,668 14 應(yīng)付優(yōu)先股股利　　　　　　15 提取任意法定盈余公積金　　　　　　16 應(yīng)付普通股股利　　　　　　17 未分配利潤1,265 7,909 13,924 17,151 23,355 23,668 附：息稅前利潤1,654 10,339 18,201 22,419 30,530 30,939 息稅折舊攤銷前利潤4,247 15,712 26,607 32,030 40,141 40,161 附表13 財(cái)務(wù)分析報(bào)表3財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期20082009201020112012182019271經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量3,999 14,161 23,877 28,667 35,561 35,520 現(xiàn)金流入　　　　　　 營業(yè)收入4,991