【正文】 1。表131 風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風 險 程 度備 注災難性嚴重較大一般1市場風險√2技術風險√3工程風險√4資金風險√5政策風險√6外部協作風險√7社會風險√8環(huán)境風險√ 風險防范措施針對市場風險采取以下兩方面的措施：（1）通過一流的規(guī)劃、一流的設計、一流的管理建設一個現代化的、先進的、高效的農產品物流園，通過整合公司在深圳地區(qū)所掌控的批發(fā)市場業(yè)務和相關資源，引進大批實力雄厚的經營者，共同打造一艘農產品流通的綠色巨艦，確立競爭優(yōu)勢，筑高區(qū)域性的行業(yè)進入成本，立足深港，輻射華南，面向國際。（2）運用公司在批發(fā)市場行業(yè)豐富經營管理經驗，為物流園區(qū)內經營者和采購商提供更加高效、廉價、個性化的、高附加值的服務。完善服務配套功能，延伸產業(yè)鏈條，如儲藏服務、信息服務、檢驗服務、通關服務、配送服務等，提高整個供應鏈節(jié)點的服務功能，提升競爭力。 項目通過引進權威物流專家組、著名設計院進行規(guī)劃設計，保證項目建設的高技術性、可擴展性和體現決策的前瞻性。項目的規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理等技術性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉嫁給合約方；同時，強化公司內部相應技術力量來協助和監(jiān)督設計、施工監(jiān)理等，減少技術風險。在項目實施階段應對項目現狀情況進行全面的現場勘察和實驗，以便為項目設計提供可靠的基礎數據，以降低項目建設的工程風險。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協調好，加強對工期進度的控制。面對資金方面的風險，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費用，在遵循節(jié)約原則的基礎上盡量打足投資。在項目開工前就需要有完整的資金保障計劃，同時，開設專款專用帳戶，確保項目的建設資金能及時到位，不被挪作他用。研究政府態(tài)度、社會發(fā)展趨勢、人民群眾生活需求，順應大勢，同時加強與政府相關部門溝通，獲取更多政策支持。國際農產品物流園項目選址確定于龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)白泥坑村，目前各項目配套設施和條件比較完善。7．社會風險做好項目建設必要性的宣傳工作，積極、及時地按國家和地方政府的政策規(guī)定做好征地補償工作，化解前進中碰到的困難，順利推進項目規(guī)劃和建設。8．環(huán)境風險在項目建設期間，應嚴禁高噪聲設備在休息時間作業(yè)，必要時對噪聲采取消聲和隔聲的措施；運營期間，對產生的污水垃圾等污染物采取相應的環(huán)保措施處理。綜上所述，福建xx（國際）農產品物流城項目在建設及運營過程中可能出現的風險主要有市場風險、技術風險、工程風險、資金風險、政策風險、外部協作風險、社會風險和環(huán)境風險。由于各項風險的風險程度均不大，不會對項目造成實質性影響。加上采取及時和有效的措施，是可以將上述風險降至最低。福建xx（國際）農產品物流園項目可行性研究報告 第十四章 結論與建議第十三章 結論與建議 結論，以大宗農產品物流及農產品加工配送和交易、農產品進出口展銷貿易等為主要經營業(yè)務，以深港兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農產品集散、儲存、加工、配送、中轉為重點，以農產品進出口、無公害檢驗檢疫、農產品價格信息形成與發(fā)布、農產品展覽展銷、農產品網上交易、農產品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設現代化的農產品物流中心，并在服務創(chuàng)新、質量安全、品牌效應、交易模式、業(yè)務增長和價值創(chuàng)造等各方面建設成為中國農產品流通企業(yè)的標桿項目，鞏固公司在深圳地區(qū)，乃至珠三角地區(qū)農產品批發(fā)市場業(yè)務領先地位，并將完善公司全國性批發(fā)市場網絡體系，為公司提升批發(fā)市場網絡體系的內涵和質量，奠定堅實的基礎。、流通華南、面向全國、輻射世界，建設成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的農產品現代物流樞紐中心，是深港地區(qū)城市功能重要組成部分，將完善公司在深圳地區(qū)“菜籃子”工程戰(zhàn)略布局，有效保障深港兩地1800多萬人的食用農產品穩(wěn)定供應。因此，項目建設具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。，從流通環(huán)節(jié)對食用農產品實施監(jiān)控，構建深圳地區(qū)農產品安全防控體系，有效保障深港兩地乃至珠三角地區(qū)農產品的安全供應，并通過示范效應，推動全國農產品流通產業(yè)食品安全體系的建設。，提供了農產品集中交易的場所和服務，以市場為紐帶，把產地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，促進農產品的商品化，把資源優(yōu)勢轉換為產品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和經濟優(yōu)勢，最終實現產品的有效供給。同時，農產品通過集中交易，提高了農產品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關鍵作用。、自動化和信息化，將成為我國農產品物流配送乃至整個農產品流通產業(yè)的示范基地，從而對我國農產品流通產業(yè)的發(fā)展起到重大的推動作用。項目的建設和成功的運用，可以為全國農產品物流配送的業(yè)務提供一個技術進步，現代化管理的示范推廣基地，它將為政府加強“菜籃子”工程建設，提供強有力的保障。,733萬元，建設周期36個月，投資財務凈現值128,751萬元，財務內部收益率為18%。 整個項目建設投資、建設周期和投資回報比較協調、合理。通過三年建設，可實現投產，建設項目全部投產后，達產能力快捷，體現了“菜籃子”工程風險小，利潤長期穩(wěn)定的特點。福建xx（國際）農產品物流城項目符合國家產業(yè)政策和深圳市產業(yè)總體規(guī)劃，已被列入深圳市“十一五”重點規(guī)劃項目。項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質條件良好，交通方便，水、電供應有保障，適合項目建設。項目建設有利于保障深港兩地“菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應，平抑區(qū)域物價，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)，屬于風險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項目，具有巨大的社會效益和經濟效益。因此，福建xx（國際）農產品物流城項目技術上是可行的，經濟上是合理的，建設條件是充分的。 建議 1．和同類項目相比，本項目具有較高的容積率要求，如何更好的協調項目規(guī)劃設計和實際使用要求之間的關系將是本項目的難點。因此，后續(xù)工作中，應該加強對本項目總平面布置及工程方案的研究，尤其對項目各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進行更加深入的分析。2．本項目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀詳細的測算，在確保工程進度的基礎上，提高資金使用效率。福建xx（國際）農產品物流園項目可行性研究報告 附表11 財務分析報表1項目投資現金流量表（單位：萬元）序號項目計算期　　2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016172018 2019262027 1現金流入　　　　　　　　　　　　營業(yè)收入4,991 18,564 31,328 37,778 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 47,223 回收固定資產余值　　　　　　　　　205 　7,649 回收流動資金　　　　　　　　　　　600 2現金流出　　　　　　　　　　　　建設投資73,493 73,493 36,747 　　　　　　　　　流動資金　　　　　　　　　　　　經營成本484 1,887 3,092 3,784 4,626 4,626 4,626 4,626 4,626 4,626 4,606 4,606 稅費附加260 965 1,629 1,964 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 2,456 營業(yè)稅250 928 1,566 1,889 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 2,361 城市維護建設稅2 9 16 19 24 24 24 24 24 24 24 24 教育費附加7 28 47 57 71 71 71 71 71 71 71 71 3所得稅前凈現金流量(69,246)(57,781)(10,140)32,030 40,141 40,141 40,141 40,141 40,141 40,346 40,161 48,410 4累計所得稅前凈現金流量(69,246)(127,027)(137,167)(105,137)(64,996)(24,855)15,287 55,428 　　　　5調整所得稅248 1,551 2,730 3,363 4,580 4,580 4,580 4,580 4,580 4,580 4,641 4,641 6所得稅后凈現金流量(69,494)(59,332)(12,870)28,667 35,561 35,561 35,561 35,561 35,561 35,766 35,520 43,769 7累計所得稅后凈現金流量(69,494)(128,826)(141,696)(113,029)(77,468)(41,907)(6,345)29,216 　　　　計算指標：所得稅前： 所得稅后： 項目投資財務內部收益率（稅前）=21% ；項目投資財務內部收益率（稅后）=18% 項目投資財務凈現值（i=8%）=164,911 ；項目投資財務凈現值（i=8%）=128,751 項目投資回收期= ；項目投資回收期=注：，以下年份依次類推，以下分析表格同上。72附表12 財務分析報表2—利潤與利潤分配表（單位：萬元）序號項目20082009201020112012182019271 營業(yè)收入4,991 18,564 31,328 37,778 47,223 47,223 2 稅費附加260 965 1,629 1,964 2,456 2,456 3 總成本費用3,077 7,260 11,498 13,395 14,237 13,828 4 營業(yè)外凈支出　　　　　　5 利潤總額1,654 10,339 18,201 22,419 30,530 30,939 6 彌補以前年度虧損　　　　　　7 應納稅所得額1,654 10,339 18,201 22,419 30,530 30,939 8 所得稅248 1,551 2,730 3,363 4,580 4,641 9 凈利潤1,406 8,788 15,471 19,056 25,951 26,298 10 期初未分配利潤　　　　　　11 可供分配利潤1,406 8,788 15,471 19,056 25,951 26,298 12 提取法定盈余公積金141 879 1,547 1,906 2,595 2,630 13 可供投資者分配的利潤1,265 7,909 13,924 17,151 23,355 23,668 14 應付優(yōu)先股股利　　　　　　15 提取任意法定盈余公積金　　　　　　16 應付普通股股利　　　　　　17 未分配利潤1,265 7,909 13,924 17,151 23,355 23,668 附：息稅前利潤1,654 10,339 18,201 22,419 30,530 30,939 息稅折舊攤銷前利潤4,247 15,712 26,607 32,030 40,141 40,161 附表13 財務分析報表3財務計劃現金流量表（單位：萬元）序號項目計算期20082009201020112012182019271經營活動凈現金流量3,999 14,161 23,877 28,667 35,561 35,520 現金流入　　　　　　 營業(yè)收入4,991