【正文】 福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目可行性研究報告第一章 總論 項目及其承辦單位項目名稱：福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城承辦單位：深圳市盈信控股集團有限公司法人代表：擬建地點：福建省xx市龍文區(qū) 承辦單位概況深圳市盈信控股集團有限公司是香港xx集團的成員企業(yè)。香港xx集團是多元化、國際化的跨國公司。投資經(jīng)營領域有：金融銀行業(yè)、國際租賃業(yè)、酒店餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、高速公路、制藥業(yè)、輕工制造業(yè)、電子業(yè)、航空食品業(yè)、果汁飲料業(yè)、造紙業(yè)、商貿(mào)業(yè)、工程承包業(yè)及物業(yè)管理等。盈信集團本著“立足香港、依托大陸、面向世界”的經(jīng)營方針。伴隨著香港的發(fā)展而壯大，乘祖國和諧發(fā)展的春風而騰飛?，F(xiàn)在海內(nèi)外擁有獨資、合資企業(yè)六十多家，資產(chǎn)總額逾十億美元。并取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，運行在穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的軌道上。麾下深圳市盈信農(nóng)貿(mào)有限公司開發(fā)的寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，系經(jīng)寶安區(qū)政府“深寶菜辦[1998]08號文件”批準，為寶安區(qū)菜籃子工程企業(yè)，是深圳市《九五》重大項目，是寶安區(qū)的重點項目和為民辦實事的項目，是深圳市主要的中心批發(fā)市場，深圳市西部地區(qū)唯一的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。，經(jīng)營總面積10萬平方米，高架車道直達市場13層，道路寬12米，可供15噸車輛同時雙向行駛，直至每個鋪位。市場擁有自營產(chǎn)品的進出口權，主要從事肉類、農(nóng)產(chǎn)品、蔬菜、水產(chǎn)品、家禽、糧油、副食品等物品的批發(fā)零售，年銷售量3000000噸，銷售額600000萬元，以“立足深圳、輻射全國”為宗旨，集散全國各地乃至世界各地的農(nóng)副產(chǎn)品，是深圳市居民飲食商品的主要集散地和健康保障。寶安農(nóng)批市場經(jīng)營10年來，在市、區(qū)政府及西鄉(xiāng)街道辦各職能部門的重視、支持和指導下，狠抓基礎建設與市場管理，從源頭上保障了居民食用物品的健康和安全，同時也為深圳、寶安、西鄉(xiāng)的經(jīng)濟繁榮、人員就業(yè)做出了一定的貢獻。 可行性研究工作依據(jù) 編制依據(jù)1. 2002年12月由原國家計委、經(jīng)貿(mào)委、農(nóng)業(yè)部、財政部、人行、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》，對我國農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設作了全面部署，農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設的目標是完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產(chǎn)區(qū)建設一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場。2. xx市人民政府專題會議紀要《關于支持建設xx農(nóng)產(chǎn)品物流城項目會議紀要》（[2009]57號）。 編制原則1. 認真執(zhí)行國家、行業(yè)有關農(nóng)產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標志、運輸、貯藏及衛(wèi)生等標準的規(guī)定；2. 選址必須符合城市總體規(guī)劃，合理布局、有足夠的建設用地，并有一定的發(fā)展余地；3. 總平面布置應滿足農(nóng)產(chǎn)品物流的有關要求和符合安全、防火的有關規(guī)定，并應因地制宜進行合理布置，既要求布置緊湊，力求節(jié)約建設用地，以利企業(yè)今后發(fā)展，同時要充分考慮環(huán)境保護設施和綠化用地；4. 充分利用當?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，以節(jié)約工程投資；5. 嚴格執(zhí)行建設項目“三同時”的有關規(guī)定，污染物的排放必須符合國家規(guī)定的排放標準，盡量減少對環(huán)境的影響；6. 認真貫徹《消防法》和勞動部《關于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。 編制范圍本項目書研究范圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、工程技術方案及建設規(guī)模、環(huán)境保護、投資估算及財務評價等方面的內(nèi)容。根據(jù)上述內(nèi)容論證本項目建設與實施的必要性、技術可行性及經(jīng)濟合理性。 項目概況 項目目標定位福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園定位為東南沿海及華南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是東南亞最大的農(nóng)產(chǎn)品物流、集散中心；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)（有保稅物流中心及農(nóng)產(chǎn)品、凍品進出口權）；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。 項目建設的宗旨以xx市現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場（水產(chǎn)品批發(fā)市場、橋南水果冷凍倉儲中心、龍門蔬菜批發(fā)市場、岱山蔬菜批發(fā)市場）為基礎，憑借xx市在海西地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的領先地位，把項目建設成為海西地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全、輻射范圍最廣闊的綠色、安全、生態(tài)的一級農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。為廈門、海西地區(qū)的“菜籃子”供應和食品安全提供有力保障。 項目建設內(nèi)容項目用地面積582萬畝，建設內(nèi)容主要包括：蔬菜、水果、凍品、干貨、副食品等經(jīng)營品種的批發(fā)交易區(qū)、會展中心，以及物流倉儲區(qū)、認證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū)和生活配套服務區(qū)等。 項目技術經(jīng)濟指標本項目的綜合技術經(jīng)濟指標如下表所示：序號指標名稱單位指標值備注1總用地面積平方米2總建筑面積平方米3建設總工期月514建筑密度—42%5容積率—6綠化率—20%7水電負荷用電負荷千瓦18362用水負荷立方米/日34008項目總投資萬元1837339主要經(jīng)濟指標靜態(tài)投資回收期年稅后投資內(nèi)部收益率—18%稅后財務凈現(xiàn)值萬元128751 結論與建議福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和xx市產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入xx市重點規(guī)劃項目、重點菜籃子工程、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應有保障，適合項目建設。項目建設有利于促進xx市、廈門市及海西地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展，保障 “菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應，平抑區(qū)域物價；能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)，屬于風險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項目，有利于建立公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領域的領先優(yōu)勢，增強公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領域的競爭能力。項目建設具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目技術上是可行的，經(jīng)濟上是合理的，建設條件是充分的。福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目 第二章 項目建設的必要性分析第二章 項目建設的必要性分析 項目建設背景 xx市城鎮(zhèn)人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長當前，xx市常住人口基數(shù)為477萬，其中城市人口基數(shù)為40多萬，而xx市區(qū)地處xx地區(qū)中心地帶，毗鄰廈門，是農(nóng)村、縣、鎮(zhèn)人口向城市發(fā)展的主要集中點，人口將呈快速增長趨勢。 農(nóng)產(chǎn)品市場潛力巨大 按人均年食品消費支出5000元，按城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總人口的40%，計算未來各年全市食品消費額，全市年消費額達100多億元。根據(jù)我司與xx市人民政府（鑒證方）、xx市龍文區(qū)簽定的協(xié)議，本項目建成后，xx地區(qū)現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場將整改搬進入，未來本項目將占據(jù)xx市90%以上的市場。至2020年，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，xx地區(qū)市場潛力將更加巨大。 xx市高新農(nóng)業(yè)發(fā)達 xx是全國農(nóng)業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一，對臺農(nóng)業(yè)，高優(yōu)農(nóng)業(yè)和外向型農(nóng)業(yè)特色明顯，是經(jīng)國務院批準的國家級外向型農(nóng)業(yè)示范區(qū)和xx（xx）農(nóng)業(yè)合作實驗區(qū)。確立了水產(chǎn)和林果兩大支柱產(chǎn)業(yè)，建成了全省最大的高優(yōu)創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)基地、綠色食品基地和農(nóng)產(chǎn)品加工基地，具備了加速從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的基礎和條件。這一切，都有利于我司將來向深圳地區(qū)、廈門地區(qū)、港澳臺等國內(nèi)國際市場發(fā)展。 海西經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政策有利于本項目未來發(fā)展從2009年3月開始，xx市委劉可清書記、龍文區(qū)委蔣一婷書記及其他領導等都先后率團多次來到深圳，考察香港xx集團有限公司中國區(qū)地王總部及其下屬的碧海灣高爾夫俱樂部、寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、廣州白云國際物流中心等企業(yè)，進行招商引資。在雙方互訪、考察期間，海峽西岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)得到了中央的進一步重視。4月18日，溫家寶總理在博鰲亞洲論壇提出了五項重要對臺舉措；5月14日，國家出臺了《國務院關于支持福建省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見》；5月１７日，為落實溫家寶總理上月在博鰲亞洲論壇期間提出的五項重要對臺舉措。福建省人民政府也在之前出臺了《關于“十一五”促進海峽西岸經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展的規(guī)劃》。 內(nèi)外交通條件的變化近年來，xx市著力于打造新城市。根據(jù)當前城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃目標，本項目位置距高速公路與貨運站等都只有幾分鐘到十幾十鐘的路程，距廈門也只有半個小時左右。隨著其它高速公路的開通，本項目距廣州、深圳將來也只需要2個小左右，這對于xx地區(qū)的優(yōu)質(zhì)果蔬運往廣東、港澳地區(qū)的成本將大大降低。 農(nóng)產(chǎn)品安全保障的需求日益提高1.《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》的頒布農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法的頒布和實施，就是要建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全標準體系，并引入農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯制度，有效解決農(nóng)產(chǎn)品安全問題，是對農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)從農(nóng)田到餐桌的全程管理，從而保障人民對農(nóng)產(chǎn)品消費的健康、安全的要求。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)有其特殊性，不同于工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)，不能簡單套用工業(yè)產(chǎn)品的管理方法來解決農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全問題。（1）農(nóng)產(chǎn)品品種繁多。既有直接食用的鮮活農(nóng)產(chǎn)品，也有用作食品原料的農(nóng)產(chǎn)品，還有用作非食用工業(yè)原料的農(nóng)產(chǎn)品，具有生物多樣性、鮮活、易腐、難儲藏、產(chǎn)品規(guī)格不易統(tǒng)一的特點。（2）農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、周期長。從農(nóng)田到餐桌，要經(jīng)過農(nóng)業(yè)產(chǎn)地環(huán)境、農(nóng)業(yè)投入品使用、種植養(yǎng)殖、收割屠宰、儲藏運輸、保鮮、包裝等多個環(huán)節(jié)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，生長周期最短也在30天以上，不同于工業(yè)品生產(chǎn)。（3）影響安全的因素復雜。影響安全的因素涉及到產(chǎn)地、生產(chǎn)過程和采收儲運等諸多環(huán)節(jié)，危害因素多，控制技術復雜，污染評價的手段有限。（4）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管難度大，需要有別于工業(yè)品的特殊監(jiān)管方式。特別是我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營方式分散，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小，千家萬戶分散經(jīng)營，一家一戶單獨面向市場，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管既要保護消費者的合法權益，也要保護生產(chǎn)者的適當權益，必須適應我國農(nóng)業(yè)的特點。因此，出臺《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式變革，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、組織化水平，管住農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)源頭，對確保農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全非常必要而且緊迫。、后果嚴重農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全問題是新階段新時期農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中必須解決的一個大問題。這些年來國家對農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全的監(jiān)管力度不斷加強，但因食用有毒有害物質(zhì)超標農(nóng)產(chǎn)品引發(fā)的人畜中毒事件，以及出口農(nóng)產(chǎn)品因動物疫病、農(nóng)（獸）藥殘留超標被拒收、扣留、退貨、索賠、終止合同、暫停貿(mào)易的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。（1）健全法律法規(guī)、加強宣傳指導出臺農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法，健全和完善農(nóng)產(chǎn)品安全生產(chǎn)技術規(guī)程、農(nóng)藥合理使用準則、農(nóng)藥殘留檢測標準、食品安全標準等相關法律法規(guī)（明確執(zhí)法主體、執(zhí)法程序、操作規(guī)程、檢測手段、質(zhì)量標準、處罰力度等），依法規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工及經(jīng)營者的行為，從產(chǎn)地和市場兩個環(huán)節(jié)入手，實行“從農(nóng)田到餐桌”全過程質(zhì)量安全控制。 通過廣泛宣傳、實施《農(nóng)藥管理條例》、《農(nóng)藥合理使用準則》及開展安全用藥技能培訓等，讓更多的農(nóng)民了解使用化學農(nóng)藥、化肥、激素的負效應，引導大家按標準化要求組織生產(chǎn)，逐步使無公害農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)變成生產(chǎn)者的自覺行為。（2）杜絕污染源頭保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，必須從源頭抓起。通過立法等措施，盡快調(diào)整農(nóng)藥品種結構，鼓勵研制和生產(chǎn)安全、高效、經(jīng)濟的低殘留、環(huán)保型新農(nóng)藥，積極開發(fā)和推廣應用生物農(nóng)藥，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)，全面開展農(nóng)產(chǎn)品重點生產(chǎn)基地的環(huán)境監(jiān)測。（3）加強市場流通監(jiān)管加強食品流通、消費和畜禽屠宰行業(yè)管理，積極推進落實準入制度，實行進貨索證檢查，購銷臺賬和質(zhì)量承諾制度，實行市場開辦者質(zhì)量負責制，全面落實市場的查制度，嚴格實行不合格食品的召回銷毀公布制度。充分發(fā)揮新聞媒體作用，形成有效的社會論監(jiān)督機制。（4）推進市場認證貫徹落實綠色批發(fā)市場認證管理辦法及有關實施細則，加快推進綠色市場認證步伐。嚴格包裝、標簽、標識、索證、索票、檢測、認定、認證等市場準入制度。（5）加強市場檢測加快推進企業(yè)認證自檢體系建設，進一步完善委托檢驗制度，建立健全市場生產(chǎn)質(zhì)量安全例行監(jiān)測制度。（6）完善信用檔案，充分應用信息技術，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品可追溯系統(tǒng)（7）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和中介組織在制定，落實國家和行業(yè)標準、產(chǎn)業(yè)政策等方面的作用，在誠信建設規(guī)范經(jīng)營行為等方面形成自律機制，從而作為支撐食品流通安全的重要社會組織。農(nóng)產(chǎn)品安全保障需求日益提高，對現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品流通手段和方法提出了越來越高的要求，項目建設也是順應農(nóng)產(chǎn)品安全質(zhì)量高要求的產(chǎn)物。 項目建設必要性 本項目是xx地區(qū)城市發(fā)展的必須配套項目xx市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場由于受規(guī)模和場地所限，如人民市場、橋南水果冷凍倉儲中心、龍門蔬菜批發(fā)市場等都屬于臨時市場，規(guī)模小，市場內(nèi)硬件設施相對落后，市場發(fā)展已至瓶頸期，發(fā)展速度緩慢，并呈現(xiàn)衰退跡象，根本無法滿足未來城市發(fā)展的“菜籃子”需求，更不用說承擔xx市農(nóng)業(yè)向全國、全球的市場開拓。xx市作為本地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能滿足日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費及對食品安全的需求。因此，xx要建立領先優(yōu)勢、發(fā)揮傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢、承擔臺灣高新農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移，在有機、綠色、無公害農(nóng)業(yè)方面樹立自己的城市名片，就必須建設大規(guī)模的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。 本項目是xx市打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢的龍頭帶動項目xx市是臺灣海峽西岸的一片“綠洲”，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境得天獨厚，素有“魚米花果之鄉(xiāng)”的美稱，將是我國高新綠色農(nóng)產(chǎn)品的主要基地。在市場規(guī)劃中，我們將結合產(chǎn)地優(yōu)勢，走產(chǎn)地牌，通過引導和培植等方式，充分發(fā)揮農(nóng)批市場龍頭企業(yè)的帶動作用，積極發(fā)展各種形式的“訂單農(nóng)業(yè)”引導企業(yè)按照市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，瞄準國內(nèi)外市場，開發(fā)適銷對路的綠色食品，尤其是 AA級綠色食品和有機食品，參與國際市場競爭；積極組織各種專業(yè)博覽會和展銷活動，開展各具特色的市場營銷，不斷推進綠色食品營銷網(wǎng)絡建設；引導傳統(tǒng)營銷模式向現(xiàn)代營銷方式轉(zhuǎn)變，運用現(xiàn)代物流的理念來提升市場建設的水平和檔次。通過利用xx農(nóng)業(yè)合作和綠色食品開發(fā)的成果，構建專業(yè)化、規(guī)?；途W(wǎng)絡化的物流體系，打造“xx綠色食品物流配送中心”，整合企業(yè)自營物流資源，做大物流載