【正文】 ，建筑基底面積13,100 m2，總建筑面積136,300 m2。其中地上商業(yè)(含寫字樓)建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積49,149 m2，地下建筑面積38,000 m2（含2250個停車位）。五、運作模式第一方案，按管委會批準的方案，財政統(tǒng)籌，競得土地，以項目開發(fā)純收益反哺演藝中心場館運作，減少一期建設(shè)財政負債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營的造血機制。即由凱得文化公司成立項目公司作為東地塊（地塊編號KXCQ23）投融資主體。采用純商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理模式。寫字樓、住宅部分計劃全部對外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對外出租，力爭實現(xiàn)項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。投資及經(jīng)營純收益除用于減少一期場館建設(shè)財政負債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補場館日常運營開支缺口。第二方案，按管委會批準的方案，財政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標，當(dāng)超過一定的地價后，則不再參與競標，由價高者得。區(qū)政府擇時將相當(dāng)于地塊出讓的資金以注資的方式，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項用于演藝中心負債的償還和彌補場館日常運營開支缺口。六、資金籌措計劃凱得公司是開發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財政統(tǒng)籌下，由公司專項用于開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟建設(shè)。凱得公司今年11月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金16億元（2012年11月14日已取得中國銀行間市場交易商協(xié)會《接受注冊通知書》），明年上半年還計劃發(fā)行短期融資券約30億元，都納入財政統(tǒng)籌管理。故在發(fā)債資金未到之前，用于支付地價和啟動費用。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng)險也可以引入戰(zhàn)略合作者，力爭項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。七、項目報批及建設(shè)周期2013年1月管委會審議通過，同意地塊編號KXCQ23由凱得公司負責(zé)投資開發(fā)和商業(yè)運作，并按照國土部門的規(guī)定取得土地所有權(quán)。2013年1月土地招拍掛。2013年2月規(guī)劃方案、設(shè)計方案報管委會及有關(guān)部門審批。2013年3月前完成施工圖紙設(shè)計及規(guī)劃報建。2013年4月完成招投標（監(jiān)理、設(shè)計、施工等招標）。2013年5月奠基開工，辦理好相關(guān)施工證。2013年6月完成三通一平（水通、電通、路通和場地平整）。2014年8月結(jié)構(gòu)完成70%，開始預(yù)售寫字樓及公寓。2014年12月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗收、相關(guān)檢測，水電、設(shè)備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。2015年6月竣工并交付。第六章、項目的投資概算一、土地出讓款項目首期東地塊用地面積32,766m2，按地價5500元/ m2，土地費用為55686萬。二、項目前期費建設(shè)前期費用主要包括工程咨詢費、編制可行性研究報告費、勘察設(shè)計費、環(huán)境咨詢服務(wù)費、招標代理服務(wù)費、工程量清單編制費、施工圖審查費、審核竣工結(jié)算費等，共計約1514萬元，明細如下表所示：序號項目及費用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1建設(shè)項目前期工作咨詢費　　 2編制可行性研究報告　　3勘察費 4設(shè)計費 5環(huán)境影響咨詢服務(wù)費　　6招投代理服務(wù)費　　7工程量清單編制費　　8施工圖審查費 9審核竣工結(jié)算費　　10招標控制價評審費　　11建設(shè)工程交易服務(wù)費　　合計三、建筑安裝費建筑安裝費包括土建工程費、機電及設(shè)備安裝費、裝飾裝修工程費、總圖工程費（場地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等），裝修工程成本約36833萬元，計算明細如下表：序號項目及費用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1土建工程 2機電設(shè)備及安裝 3裝飾裝修工程 4總圖工程合計　四、項目管理費項目管理費約2897萬元，明細如下表：序號項目及費用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1市政設(shè)施維護費　 2行政事業(yè)性收費　 3建設(shè)管理費　 4場地準備及臨時設(shè)施費　　 5工程保險費　　 合計　 五、開發(fā)間接費開發(fā)間接費合計23755萬元，明細如下：序號項目及費用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1管理費用　　 2銷售費用　　 3稅費　　 合計　 六、流動資金 因本項目需要大量流動資金啟動，如生產(chǎn)車間運作及連鎖店開拓，按建設(shè)總投資的30％以內(nèi)估算本項目的流動資金，約4,100萬元。七、投資估算總表序號明細金額（萬元）1土地出讓金 1,800 2土建工程 4,500 3裝修工程 2,700 4設(shè)備及安裝 6,100 5其他建設(shè)費及預(yù)備費 858 6流動資金 4,100 合計 20,058 八、資金籌措投資所需20,058萬元，通過股東投入及貸款獲得。第七章、廣州國際體育演藝中心二期項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析開發(fā)區(qū)管委會政策支持，經(jīng)濟和社會發(fā)展目標一致（機會）；環(huán)境優(yōu)美，位于開發(fā)區(qū)管委會交通樞紐與黃金地段（機會）；集商業(yè)、行政辦公、文化創(chuàng)意、健身休閑、培訓(xùn)于一體，可以彌補本地區(qū)中高檔商娛的空缺（機會）；周邊高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活（機會）；周邊政府部門，商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套齊全（機會）；道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響（機會）；市場供小于求，有強烈的市場需求（機會）；凱得文化單獨開發(fā)，貫徹管委會精神可執(zhí)行力強（機會）；商業(yè)配套會隨著科學(xué)城建設(shè)及規(guī)劃而升值（機會）；二、項目劣勢分析價格可能較周邊其他商住小區(qū)要高（威脅）；本地區(qū)人口密度及購買力相對不高（威脅）；本地商業(yè)品牌簡單，檔次不高（威脅）；距傳統(tǒng)消費中心區(qū)有20公里，城市次2中心尚未形成（威脅）；市場不成熟，培育期較長（威脅）；土地用途定性可能影響價格決策（威脅）。第八章、研究結(jié)論演藝中心二期項目是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨立開發(fā)的集開發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓(xùn)以及商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項目。開發(fā)經(jīng)營前期，除了可以將住宅、寫字樓全部銷售，進行快速資金回籠外，未來商業(yè)經(jīng)營也具備很好的投資回報。總體而言，通過二期項目的開發(fā)并在商業(yè)化的運作下反哺一期場館的經(jīng)營資金不足，降低開發(fā)區(qū)財政負擔(dān)，為開發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。