【導(dǎo)讀】西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目。編制時(shí)間：2020年11月

　　

【正文】 層 35~50元 /平米 。 （ 6）新城新興商圈 此區(qū)域以金雁湖公園以北區(qū)域?yàn)橹?，次區(qū)域目前常住人口較少。以水晶廣場(chǎng)為主要商圈輻射，水晶廣場(chǎng)定位于以休閑餐飲為主題，為商業(yè)全部裸賣，目前 1 層租金在 150 元左右 ，門面售價(jià)在 萬(wàn)元 ~3 萬(wàn)元之間，主要業(yè)態(tài)有良木緣咖啡、 KTV、余一手火鍋等。 廣漢市商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)分析 綜上所述，廣漢市商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為以下特征： （ 1）缺少具有代表性的商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 目前具有代表性商業(yè)項(xiàng)目集中在老城區(qū)，而老城區(qū)的目前商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量過(guò)小、商業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)，人氣不集中，集中式的消費(fèi)尚未形成，廣漢的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要一個(gè)具有代表性聚集人氣的城市綜合體項(xiàng)目 。 （ 2）缺少一站式消費(fèi)的大型綜合體項(xiàng)目 廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨專柜、臨街開(kāi)店形式存在，而娛樂(lè)休閑 品牌集中在不同的地點(diǎn)，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消費(fèi)者一站式購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑消費(fèi)，廣漢市需要一個(gè)能夠集中商業(yè)品牌的城市西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 綜合體項(xiàng)目以滿足消費(fèi)一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的消費(fèi)需求。 （ 3）缺少高端品牌集中的綜合性項(xiàng)目 廣漢市目前整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平依然較低，眾多知名商業(yè)品牌因廣漢目前未有良好投資環(huán)境的項(xiàng)目而止步，一部分高端消費(fèi)者在本地?zé)o法滿足其對(duì)于高品牌的消費(fèi)欲望，這個(gè)部分消費(fèi)者大都前往成都、德陽(yáng)等消費(fèi)。廣漢喪失了大部分的高端終端消費(fèi)人群。 （ 4）缺少能夠滿足旅游消費(fèi)的一站式購(gòu)物場(chǎng)所 廣漢市大力 發(fā)展旅游商業(yè)同時(shí)，由于商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所更新已經(jīng)滯后，以旅游為目的消費(fèi)者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為目的體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所 。 （ 5）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目 廣漢市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量還非常欠缺，老城區(qū)整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平較低，商業(yè)地產(chǎn)投資客戶缺乏一個(gè)合理的價(jià)格 、優(yōu)良的地段、承諾穩(wěn)定的投資回報(bào)、品牌商家的進(jìn)駐的大型投資項(xiàng)目。 因此，我們可以發(fā)現(xiàn)廣漢商業(yè)開(kāi)發(fā)還存在大的空白區(qū)，老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和， 而根據(jù)城市的升級(jí)，新城的發(fā)展，大量人口向新城轉(zhuǎn)移，新生的商業(yè)空間正在形成。 西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式 保證開(kāi)發(fā) 成果 西南城定位于打造 打造全國(guó)首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國(guó)首家大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū) ， 形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體 ， 開(kāi) 創(chuàng)了“產(chǎn)業(yè)集 —— 博覽匯 —— 旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)新 模式 。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 項(xiàng)目由博覽會(huì)展區(qū)、營(yíng)銷總部區(qū)、市場(chǎng)交易區(qū)、民俗體驗(yàn)區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意研發(fā)區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和生活配套區(qū)等十大功能區(qū)組成，經(jīng)營(yíng)范圍涉及農(nóng)副產(chǎn)品、海鮮食品、軟飲料、乳制品、調(diào)味品、酒、糖果、營(yíng)養(yǎng)品、保健品、休閑食品、方便食品、 進(jìn)口食品、茶葉、土特產(chǎn)、食品包裝、食品原料、食品機(jī)械等數(shù)十種糖酒食品關(guān)聯(lián)商品。 在產(chǎn)業(yè)方面，將 打造世界食品博覽園、國(guó)際會(huì)展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營(yíng)銷總部基地、創(chuàng)意設(shè)計(jì)園、糖酒食品交易市場(chǎng)群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項(xiàng)目。 在旅游項(xiàng)目方面， 打造嘉年華游樂(lè)園、大劇院、婚慶公園 (大教堂、喜街、婚紗攝影基地 )、濱江公園(河景濕地、慶典廣場(chǎng)、啤酒廣場(chǎng)、水上樂(lè)園 )、龍居寺佛教文化區(qū)、海派風(fēng)情街、茗香街、博物館、藝術(shù)館、酒店 (星級(jí)酒店、風(fēng)情酒店、民俗客棧 )等旅游主題項(xiàng)目。 項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一配送和統(tǒng)一服務(wù)，為國(guó)內(nèi)外廠商創(chuàng)造一個(gè)糖酒食品交易平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)資源整合平臺(tái)、行業(yè)信息交流平臺(tái)，并成為企業(yè)品牌文化的展示窗口。 園區(qū) 提供網(wǎng)上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、資金流、信息流，立足西南、輻射全國(guó)。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 第四 章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 及建設(shè)進(jìn)度 本次項(xiàng)目建設(shè)為西南城 二期 ，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體 為核心建筑的商業(yè)配套，二階段修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) ㎡，總建筑面積 139021 ㎡，停車位 973 個(gè)， 綠化率達(dá) 15%，容積率 。 項(xiàng)目主體工程內(nèi)容及規(guī)模 西南城第二 期 建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模如下表： 表 41 西南城第 二 期 建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 1 二期 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 二期 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 商業(yè)綜合體 建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率 面積 ㎡ 70791 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 容積率 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 建筑密度 % 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9 綠地率 15% 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 功能分區(qū) 商業(yè)綜合體 商業(yè)綜合體 沿景觀步行軸兩側(cè)及高速路輔道布置，分為五組多層商業(yè)綜合體，立面設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一，大方莊重，充分考慮廣告位的設(shè)置，作為主入口標(biāo)志建筑，與景觀大道共同提升片區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 底層以獨(dú)立商業(yè)銷售單位構(gòu)成，二層劃為大跨度空間，主要以大中型餐飲、會(huì)議、住宿、辦公等功能為主的服務(wù)性商業(yè)區(qū)，建筑高度以四層為主加局部五層 。 建筑風(fēng)格采用簡(jiǎn)潔古典風(fēng)格，以達(dá)到與風(fēng)情商業(yè)以及標(biāo)準(zhǔn)商鋪的區(qū)別，并且也更為符合配套用房應(yīng)具有的簡(jiǎn)潔直接的風(fēng)格模式。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 美食 街 美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置，分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。立面設(shè)計(jì)沿用簡(jiǎn)歐風(fēng)格，并適當(dāng)糅入構(gòu)成元素，展現(xiàn)繁華的商業(yè)氣息。 風(fēng)情街 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 風(fēng)情街南段：位于商業(yè)綜合體間與高速輔道垂直布置，由 14 棟融合了地中海風(fēng)格和現(xiàn)代元素的獨(dú)立商鋪構(gòu)成，內(nèi)街空間根據(jù)建筑體量進(jìn) 退有節(jié)奏地收放，形成濃郁的文化娛樂(lè)氛圍。 以餐飲及特色商鋪構(gòu)成的多元化風(fēng)情商業(yè)街，面積從 30 到 300 平米不等，充分體現(xiàn)街區(qū)的多樣性及風(fēng)格化。區(qū)域建筑高度以三至四層為主，交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域部分升高到五層，為產(chǎn)品形象起到點(diǎn)睛作用。 建筑風(fēng)格采用地中海風(fēng)格的建筑形式，在利用地中海式建筑風(fēng)格自身的形制特性上，使風(fēng)情商業(yè)街在具有豐富空間的基礎(chǔ)上洋溢著濃郁的歐陸風(fēng)情，極大地烘托出風(fēng)情街自身的浪漫情調(diào)，帶來(lái)賞心悅目的視覺(jué)享受，同時(shí)地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費(fèi)行為提供切合的氛圍。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第五 章 項(xiàng)目 營(yíng)銷策略 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分 析 通過(guò)對(duì)廣漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況的調(diào)研分析，西南城第二期 項(xiàng)目主要有以下幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： （ 1）帶有商業(yè)配套的住宅樓盤(pán) 廣信鷺島 位于廣漢城北新區(qū)，緊鄰政務(wù)中心，以及廣漢未來(lái)最大的城市商業(yè)綜合體廣信天地項(xiàng)目，廣信鷺島自身規(guī)劃有近 4 萬(wàn)平米的鷺鎮(zhèn)商業(yè)街 ，具有歐式風(fēng)格 。 金領(lǐng) 格蘭維亞 規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨(dú)立金鋪 ， 在未來(lái)擬引進(jìn)知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套。 “ 美景嘉園 ” 項(xiàng)目用地位于四川省廣漢市中山大道和深圳路交叉路口的東南角， 分為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域 。 卓越君城地處雒城大道和九江路交匯處 ，擁有 4 萬(wàn)平方米的高端商業(yè)。 川師 學(xué)府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁 ，擁有 50000 ㎡商業(yè)配套（超市、電影院、藥店等） 。 （ 2）純商業(yè)綜合體 華地財(cái)富廣場(chǎng)位于經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世界 500 強(qiáng)“沃爾瑪”商業(yè)，聯(lián)袂打造廣漢首個(gè)商業(yè)綜合體。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，將集時(shí)尚、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、酒店、公寓等為一體，將成為廣漢未來(lái)最繁華的商業(yè)新中心 。 此項(xiàng)目總建筑面積 87000 平方米，西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 地上 4 層建筑面積共 68400 平方米，地下 1 層建筑面積共 18600 平方米。世界 500 強(qiáng)沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。建成后將 是廣漢及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)中心，真正做到立足廣漢輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 凱悅廣場(chǎng)位于老城區(qū)，建立商業(yè)廣場(chǎng)，其他情況不詳。 （ 3）區(qū)域內(nèi)類似地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 與本項(xiàng)目臨近區(qū)域的 類似案例 銷售情況如下： 表 51 西南城二 期周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)初步調(diào)查情況表 樓盤(pán)名稱 所在 區(qū)域 開(kāi)發(fā)商 容積 率 占地 面積 （畝） 建筑 面積 （㎡） 周邊配套 價(jià)位 潤(rùn)茂 成都國(guó)際酒店用品城 成都市北部新城三河場(chǎng)商貿(mào)圈 四川茂潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 300 240000 三河場(chǎng)小學(xué) 、中學(xué)、三河場(chǎng)醫(yī)院、建設(shè)銀行、菜市、餐飲、娛樂(lè)、電信等較齊全 一期均價(jià)6125 元 /㎡，二期均價(jià)80009000 元 /㎡ 元貞 國(guó)際機(jī)械城 新都物流中心，三河場(chǎng)西園路 四川元貞西部工程機(jī)械有限公司 500 202000 新都一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、紅色記憶博覽園 11000元 /㎡ 均價(jià) 香江 全球家居 CBD 新都區(qū)老成彭路家具產(chǎn)業(yè)園 成都香江置業(yè)有限公司 170 141592 三原外國(guó)語(yǔ)學(xué)校附屬小學(xué)、人人樂(lè)購(gòu)物、西南石油大學(xué)、成都軍區(qū)總醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 8163 均價(jià) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ： 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是四川省未來(lái)規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)； 本區(qū)域所在地位于 “成德綿”經(jīng)濟(jì)走廊 的廣漢市 ；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂(lè)高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；緊靠國(guó)際商貿(mào)城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅 3公里 。 商業(yè)模式新穎，領(lǐng)航中國(guó)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)新思路。 中國(guó)西南城是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目，采用貫通產(chǎn)、銷、展、研的全新六代商業(yè)模式，打造集博覽、會(huì)展、交易、旅游、物流、配套為一體的糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和集吃、住、行、游、購(gòu) 、娛為一體的大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)。 項(xiàng)目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點(diǎn)南岸區(qū)，是未來(lái)廣漢發(fā)展的城市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目 擁有上千家糖酒商家固定客戶，其消費(fèi)能力高于一般商業(yè)綜合體；集會(huì)展、旅游于一體的多功能定位，讓商業(yè)配套設(shè)施擁有多重身份，面向的客戶群體更加多元和廣闊。 西南城一期項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，商鋪銷售量達(dá) 50%，超高的人氣讓二期物業(yè)銷售更具投資價(jià)值。 建筑定位為國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)，萬(wàn)國(guó)建筑薈萃，可以不出國(guó)門看世界 施工管理過(guò)程嚴(yán)格管控，為項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成提供保障。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中加 強(qiáng)監(jiān)理管理、質(zhì)量控制、投資控制，擁有完善的項(xiàng)目建設(shè)管理制度和流程，實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目責(zé)任制，保證了項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 樓盤(pán)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，是同類商業(yè)樓盤(pán)中性價(jià)比及投資回報(bào)率較高的物業(yè)。 劣勢(shì) (W)： 西南城地理位置處于廣漢新開(kāi)發(fā)區(qū)，距離廣漢老城區(qū)有一定距離，地理位置不如老城區(qū)優(yōu)越。 西南城所在區(qū)域是廣漢未來(lái)快速發(fā)展的開(kāi)發(fā)區(qū)，但現(xiàn)在周圍 居住人口較老城區(qū)偏少 ，周邊的商業(yè)配套設(shè)施和市政配套設(shè)施較主城區(qū)偏差，對(duì)居民的商業(yè)吸引力不夠 。 機(jī)會(huì)（ O） ： 隨著成綿樂(lè)高鐵的 修建 ，城市區(qū)域間聯(lián)系將更加 密切，區(qū)域配套設(shè)施的更趨 完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 2020 年 3 月中國(guó)糖業(yè)酒類集團(tuán)總公司決定從明年起每年春季全國(guó)糖酒會(huì)永久落戶成都。 國(guó)際商貿(mào)城的規(guī)劃建立，將為該區(qū)域聚集更多的商氣和人氣。 2020 年 4 月 22 日，中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)協(xié)會(huì)與西南城控股有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)協(xié)會(huì)將充分發(fā)揮橋梁與紐帶作用，整合資源并嫁接至西南城項(xiàng)目，促進(jìn)協(xié)會(huì)會(huì)員單位與西南城的溝通合作，同時(shí)吸納西南城控股有限公司為協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)單位，在西南城設(shè)置協(xié)會(huì)的分支機(jī)構(gòu)，權(quán)利支持在西南城建立中國(guó)特產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)特產(chǎn)館、中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)點(diǎn)、固定在西南城 舉辦中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)商大會(huì)，定期在西南城舉辦以特產(chǎn)為主題的高峰論壇。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 城市居