【正文】 出 5323 元，高于全省的 元 。宏華公司已在西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 香港聯(lián)交所 主板市場成功上市，一批重點(diǎn)企業(yè)正在積極爭取上市，謀求更大發(fā)展。 2020 年 全市 GDP 突破 200 億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13810 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 6040 元。 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)成 中國增長 “ 第四極 ” 中，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)是 “ 雙核引擎 ” 中四川的重要一 “ 核 ” ，成德綿則是 “ 核 ” 中 “ 核 ” ，被稱作“四川首席經(jīng)濟(jì)帶”。108 國道、成綿高速路、大件路（德陽 — 樂山）穿境而過，周邊緊鄰北新干道延長線（成都 — 廣漢 — 德陽，開放式雙向八車道）、成青公路（成都— 青白江 — 廣漢 — 德陽，開放式雙向八車道）、城際列車（樂山 — 綿陽）和寶成鐵路 ， 距西南國際航空港 成都雙流國際機(jī)場 僅 50 公里，均為高速公路，乘汽車最快只需 20 余分鐘 。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 第三章 市場分析及 預(yù)測 本項(xiàng)目擬建立 集 糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游 、會(huì)展博覽于一體的西南城的配套商業(yè)設(shè)施 —— 餐飲美食街、 商業(yè)綜合體 和風(fēng)情商業(yè)街 。 圖 23 中國歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額對比圖 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年成都城市居民可支配收入為 23932 元，同比增長%，居民收入的增長成為支撐社會(huì)消費(fèi)增長的重要因素。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 圖 21 2020 年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量 從成交價(jià)格來看， 2020 年成都市主城區(qū)商品房成交均價(jià) 10054 元 /平方米，同比上漲了 %，各個(gè)形態(tài)的商品房成交均價(jià)也均大幅上漲，住宅用房成交均價(jià) 9193 元 /平方米，同比上漲 %，商業(yè)用房成交均價(jià) 18400 元 /㎡，同比上漲 %，辦公用房成交均價(jià) 10428 元 /平方米，同比上漲 %。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏。 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看， 2020 年 1—— 6 月， 商品房銷售面積 39964 萬平方米，其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已經(jīng)所剩無幾 。 伴隨著國家對于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點(diǎn)投向了商業(yè)類地產(chǎn)。 全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過 2020 年。 廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證 [廣住規(guī)建2020001（臨時(shí)）號 ]。 （二）從項(xiàng)目銷售來看 ， 項(xiàng)目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競爭壓力較大，因此 應(yīng)該密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研，針對市場細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。 從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目可行，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。西南城項(xiàng)目 將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺。經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資約 萬元 。 在西南城建設(shè)基地 各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局 內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成 ，各區(qū)域間聯(lián)系緊 密，停車及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體的商業(yè)綜合體。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過，毗鄰已建成的招商中心。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 1998 年創(chuàng)辦了湖北 天潤集團(tuán)，經(jīng)過 多年 的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、 工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅?、物流、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營格局 。 該項(xiàng)目共分三期實(shí)施，建設(shè)周 期為 28個(gè)月，項(xiàng)目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。包含博覽會(huì)展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。 位于 四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里 ， 成綿高速與成都第二繞城高速交匯處， 成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂 高鐵線。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。 其中 :方清海以貨幣出資 6000 萬元，方清濤以貨幣出資 4000 萬元。 公司成立于 2020 年 9 月 21 日，根據(jù)四川博達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的川博達(dá)會(huì)驗(yàn) (2020)— 163 號驗(yàn)資報(bào)告，變更后的注冊資本為人民幣 10000 萬西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 元，實(shí)收資本為人民幣 10000 萬元。 公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成 本合約部、財(cái)務(wù)部、招商中心、策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計(jì)部、工程建設(shè)中心。 ? 西南城 西南城 項(xiàng)目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目。 整個(gè)項(xiàng)目占地 5000 余 畝 ，建筑面積達(dá)500 多萬平方米，經(jīng)營范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。 將打造為行業(yè)內(nèi)采購效率最高、采購成本最低的世界級現(xiàn)代化商貿(mào)城。 擅長城市運(yùn)營及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。 西南城一期項(xiàng)目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。 本次建設(shè) 項(xiàng)目為 第 二 期 建設(shè) 項(xiàng)目 ， 總 建筑面積為 139021 ㎡，其 中包括商業(yè)綜合體 133193 ㎡，風(fēng)情街南段 16988 ㎡，美食街東西段 46979 ㎡，地 下 物管用房 ㎡ ， 停車數(shù) 973 個(gè)， 綠地率 15%， 容積率 。具體安排如下表： 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 表 12 西南城一期二階段項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表 項(xiàng)目 建設(shè)工期 總工期 1 年 8 個(gè)月 基礎(chǔ)工程 ~ 主體工程 ~ 內(nèi)外裝飾、安裝工程 ~ 總平、道路 ~ 竣工驗(yàn)收 投資估算和資金籌措 估算 西南城第 二 期 項(xiàng) 目總投資費(fèi)用 包括：土地費(fèi)用、 工程 建設(shè)費(fèi) 、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用 、銷售費(fèi)用及流動(dòng)資金 等。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 西南城第二期建設(shè) 項(xiàng)目總投資為 萬元， 項(xiàng)目凈 利潤為 萬 元，該項(xiàng)目在投資經(jīng)營期內(nèi)，該項(xiàng)目 投資回報(bào)率為 %，銷售凈利率 %，內(nèi)含報(bào)酬率為 %， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬元 ,動(dòng)態(tài)投資回收期 1 年 10 個(gè)月 ， 靜態(tài)投資回收期 1 年 8 個(gè)月。最大限度地規(guī)避因施工進(jìn)度，造成對項(xiàng)目竣工交付的影響 。 企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號：川投資備【 51068110051801】0113 號）、川投資備【 51068110052501】 0125號） 。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 中國 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 2020 年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大 幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。 2020 年出臺的“國十一條”、新“國十條”、限購令等政策的出臺 遏制 了 房價(jià)過快上漲 和住宅類房屋的 投資投機(jī) 行為。隨著住宅市場競爭日趨白熱化， 以及中國人民銀行多次 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。商業(yè)地產(chǎn)由于價(jià)格也比較合理，且隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、國民收入的不斷提升、消費(fèi)需求的不斷升級，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。 國內(nèi)實(shí)力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。 2020年底成都共開發(fā)城市綜合體 90 余個(gè)， 商業(yè)總體量近千萬平方米 ， 全年累計(jì)成交 萬㎡，同比 增長 %， 其中 商業(yè)用房成交 萬平方米，同比上漲 %，辦公用房成交 萬平方米，同比大幅上漲%。其中，餐飲收入 20543 億元，比上年增長 %；商品零售 160683 億元，比上年增長 %。 成都市民人均可支配收入連年增長使社會(huì)消費(fèi)水平不斷提高，在2020 年中國主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排行榜中，成都位居全國主要城市 第七位， 特別 是成都的餐飲消費(fèi) 總額更是位列前茅。 交通優(yōu)勢 廣漢 周邊公 路、鐵路、航空便捷發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)立體快速、優(yōu)勢明顯 。 成德綿經(jīng)濟(jì)帶是川西平 原 城市最為密集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶 ，也是 繼長三角、珠三角、環(huán)渤海、京津唐等 四大城市群后的第五大城市群。 09 年，廣漢市 09 全市 億，增速 %。全市擁有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 237 戶，實(shí)現(xiàn)銷售收入 289億元；實(shí)現(xiàn)增加值 85 億元；銷售收入上億元的企業(yè) 57 戶。 廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平 廣漢市 幅員面積 538 平方公里，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 183 個(gè)行政村，總?cè)丝?60 余萬。突出高端化、集聚化、特色化，優(yōu)化資源配置。“一軸”即依托成綿高 速、 108 國道、寶成鐵路及成綿樂城際鐵路專線，往北在小漢鎮(zhèn)與德陽市區(qū)以南打造起新的產(chǎn)業(yè)與城市增長點(diǎn)， 往南依托開發(fā)區(qū)與青白江形成產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)，成為廣漢融入成都的第一載體。 廣漢目前的商業(yè)配套較為落后，商業(yè)配套設(shè)施、整體規(guī)劃 、商業(yè)經(jīng)營理念、品牌服務(wù)的專業(yè)性、高端性來說都處于較為落后原始的狀態(tài)，沒有集中的體量較大的商業(yè)綜合體，消費(fèi)者購物體驗(yàn)差。 （ 1）傳統(tǒng)老城購物商圈 —— 時(shí)代廣場 商業(yè)體量： 12020 平米 單層面積： 3000 平米 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1F 摩爾馬特超市 ； 13F梅西百貨 運(yùn)營模式： 1F 分割小鋪面銷售， 單鋪面積在 150~200 以上，銷售單價(jià) 萬以上，租金價(jià)格為 200~240 元 /平米 /月 。 3F：成都百貨超市 。 主力店信息：成百超市、百貨、國美電器 。 代表性品牌：太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等等，商鋪 05 年開盤大部分已經(jīng)裸賣，由于無后續(xù)經(jīng)營管理，較多鋪面轉(zhuǎn)租，價(jià)格 1 層西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 80~120 不等， 2 層 60~75 元 /平米， 3 層 35~50元 /平米 。 （ 2）缺少一站式消費(fèi)的大型綜合體項(xiàng)目 廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨專柜、臨街開店形式存在，而娛樂休閑 品牌集中在不同的地點(diǎn)，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消費(fèi)者一站式購物、娛樂、休閑消費(fèi)，廣漢市需要一個(gè)能夠集中商業(yè)品牌的城市西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 綜合體項(xiàng)目以滿足消費(fèi)一站式購物、休閑、娛樂的消費(fèi)需求。 （ 5）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目 廣漢市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量還非常欠缺，老城區(qū)整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平較低，商業(yè)地產(chǎn)投資客戶缺乏一個(gè)合理的價(jià)格 、優(yōu)良的地段、承諾穩(wěn)定的投資回報(bào)、品牌商家的進(jìn)駐的大型投資項(xiàng)目。 在產(chǎn)業(yè)方面，將 打造世界食品博覽園、國際會(huì)展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營銷總部基地、創(chuàng)意設(shè)計(jì)園、糖酒食品交易市場群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項(xiàng)目。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 第四 章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 及建設(shè)進(jìn)度 本次項(xiàng)目建設(shè)為西南城 二期 ，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體 為核心建筑的商業(yè)配套，二階段修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) ㎡，總建筑面積 139021 ㎡，停車位 973 個(gè)， 綠化率達(dá) 15%，容積率 。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 美食 街 美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置，分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。區(qū)域建筑高度以三至四層為主，交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域部分升高到五層，為產(chǎn)品形象起到點(diǎn)睛作用。 格蘭維亞 規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨(dú)立金鋪 ， 在未來擬引進(jìn)知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套。 學(xué)府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁 ，擁有 50000 ㎡商業(yè)配套（超市、電影院、藥店等） 。世界 500 強(qiáng)沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。成都國際酒店用品城 成都市北部新城三河場商貿(mào)圈 四川茂潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 300 240000 三河場小學(xué) 、中學(xué)、三河場醫(yī)院、建設(shè)銀行、菜市、餐飲、娛樂、電信等較齊全 一期均價(jià)6125 元 /㎡，二期均價(jià)80009000 元 /㎡ 元貞 國際機(jī)械城 新都物流中心，三河場西園路 四川元貞西部工程機(jī)械有限公司 500 202000 新都一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、紅色記憶博覽園 11000元 /㎡ 均價(jià) 香江 項(xiàng)目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點(diǎn)南岸區(qū)，是未來廣漢發(fā)展的城市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。項(xiàng)目建設(shè)過程中加 強(qiáng)監(jiān)理管理、質(zhì)量控制、投資控制，擁有完善的項(xiàng)目建設(shè)管理制度和流程，實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目責(zé)任制，保證了項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。 機(jī)會(huì)（ O） ： 隨著成綿樂高鐵的 修建 ，城市區(qū)域間聯(lián)系將更加 密切，區(qū)域配套設(shè)施的更趨 完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 城