【正文】 機(jī)會（ O） ： 隨著成綿樂高鐵的 修建 ，城市區(qū)域間聯(lián)系將更加 密切，區(qū)域配套設(shè)施的更趨 完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 項目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點(diǎn)南岸區(qū)，是未來廣漢發(fā)展的城市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。世界 500 強(qiáng)沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。 格蘭維亞 規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨(dú)立金鋪 ， 在未來擬引進(jìn)知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套。 西南城第二期項目可行性研究報告 28 美食 街 美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置，分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。 在產(chǎn)業(yè)方面，將 打造世界食品博覽園、國際會展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營銷總部基地、創(chuàng)意設(shè)計園、糖酒食品交易市場群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項目。 （ 2）缺少一站式消費(fèi)的大型綜合體項目 廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨專柜、臨街開店形式存在，而娛樂休閑 品牌集中在不同的地點(diǎn)，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消費(fèi)者一站式購物、娛樂、休閑消費(fèi)，廣漢市需要一個能夠集中商業(yè)品牌的城市西南城第二期項目可行性研究報告 24 綜合體項目以滿足消費(fèi)一站式購物、休閑、娛樂的消費(fèi)需求。 主力店信息：成百超市、百貨、國美電器 。 （ 1）傳統(tǒng)老城購物商圈 —— 時代廣場 商業(yè)體量： 12020 平米 單層面積： 3000 平米 西南城第二期項目可行性研究報告 21 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1F 摩爾馬特超市 ； 13F梅西百貨 運(yùn)營模式： 1F 分割小鋪面銷售， 單鋪面積在 150~200 以上，銷售單價 萬以上，租金價格為 200~240 元 /平米 /月 。“一軸”即依托成綿高 速、 108 國道、寶成鐵路及成綿樂城際鐵路專線，往北在小漢鎮(zhèn)與德陽市區(qū)以南打造起新的產(chǎn)業(yè)與城市增長點(diǎn)， 往南依托開發(fā)區(qū)與青白江形成產(chǎn)城聯(lián)動，成為廣漢融入成都的第一載體。 廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平 廣漢市 幅員面積 538 平方公里，轄 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 183 個行政村，總?cè)丝?60 余萬。 09 年，廣漢市 09 全市 億，增速 %。 交通優(yōu)勢 廣漢 周邊公 路、鐵路、航空便捷發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)立體快速、優(yōu)勢明顯 。其中，餐飲收入 20543 億元，比上年增長 %；商品零售 160683 億元，比上年增長 %。 國內(nèi)實(shí)力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。隨著住宅市場競爭日趨白熱化， 以及中國人民銀行多次 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 西南城第二期項目可行性研究報告 10 第二章 項目 建設(shè) 背景 中國 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 2020 年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大 幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。最大限度地規(guī)避因施工進(jìn)度，造成對項目竣工交付的影響 。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。 本次建設(shè) 項目為 第 二 期 建設(shè) 項目 ， 總 建筑面積為 139021 ㎡，其 中包括商業(yè)綜合體 133193 ㎡，風(fēng)情街南段 16988 ㎡，美食街東西段 46979 ㎡，地 下 物管用房 ㎡ ， 停車數(shù) 973 個， 綠地率 15%， 容積率 。 擅長城市運(yùn)營及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。 整個項目占地 5000 余 畝 ，建筑面積達(dá)500 多萬平方米，經(jīng)營范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。 公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成 本合約部、財務(wù)部、招商中心、策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計部、工程建設(shè)中心。 其中 :方清海以貨幣出資 6000 萬元，方清濤以貨幣出資 4000 萬元。 位于 四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里 ， 成綿高速與成都第二繞城高速交匯處， 成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂 高鐵線。 該項目共分三期實(shí)施，建設(shè)周 期為 28個月，項目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過，毗鄰已建成的招商中心。經(jīng)測算，項目總投資約 萬元 。 從財務(wù)指標(biāo)看，該項目可行，項目盈利能力較強(qiáng)。 廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時規(guī)劃許可證 [廣住規(guī)建2020001（臨時）號 ]。 伴隨著國家對于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點(diǎn)投向了商業(yè)類地產(chǎn)。 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看， 2020 年 1—— 6 月， 商品房銷售面積 39964 萬平方米，其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 西南城第二期項目可行性研究報告 12 圖 21 2020 年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量 從成交價格來看， 2020 年成都市主城區(qū)商品房成交均價 10054 元 /平方米，同比上漲了 %，各個形態(tài)的商品房成交均價也均大幅上漲，住宅用房成交均價 9193 元 /平方米，同比上漲 %，商業(yè)用房成交均價 18400 元 /㎡，同比上漲 %，辦公用房成交均價 10428 元 /平方米，同比上漲 %。 西南城第二期項目可行性研究報告 15 第三章 市場分析及 預(yù)測 本項目擬建立 集 糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游 、會展博覽于一體的西南城的配套商業(yè)設(shè)施 —— 餐飲美食街、 商業(yè)綜合體 和風(fēng)情商業(yè)街 。 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)成 中國增長 “ 第四極 ” 中，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)是 “ 雙核引擎 ” 中四川的重要一 “ 核 ” ，成德綿則是 “ 核 ” 中 “ 核 ” ，被稱作“四川首席經(jīng)濟(jì)帶”。宏華公司已在西南城第二期項目可行性研究報告 18 香港聯(lián)交所 主板市場成功上市，一批重點(diǎn)企業(yè)正在積極爭取上市，謀求更大發(fā)展。至 2020 年，機(jī)械產(chǎn)業(yè)銷售收入突破 650 億元；醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)達(dá)到 300 億元；新材料產(chǎn)業(yè)超過 200 億元。 廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 廣漢的商 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段依然以住宅模式開發(fā)為主，處于第一代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，由于本地缺少國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式依舊以傳統(tǒng)的裸賣為主，極少涉及到商業(yè)項目的統(tǒng)一規(guī)劃、招商，更缺少大型主力店的進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常落后。 4F：國美、床上和家具、文化等用品、針織品、兒童樂園。 （ 6）新城新興商圈 此區(qū)域以金雁湖公園以北區(qū)域?yàn)橹鳎螀^(qū)域目前常住人口較少。 因此，我們可以發(fā)現(xiàn)廣漢商業(yè)開發(fā)還存在大的空白區(qū)，老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和， 而根據(jù)城市的升級，新城的發(fā)展，大量人口向新城轉(zhuǎn)移，新生的商業(yè)空間正在形成。 項目主體工程內(nèi)容及規(guī)模 西南城第二 期 建設(shè)項目及規(guī)模如下表： 表 41 西南城第 二 期 建設(shè)項目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 1 二期 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 二期 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 商業(yè)綜合體 建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率 面積 ㎡ 70791 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 容積率 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 建筑密度 % 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9 綠地率 15% 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 機(jī)動車位 個 973 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 西南城第二期項目可行性研究報告 27 功能分區(qū) 商業(yè)綜合體 商業(yè)綜合體 沿景觀步行軸兩側(cè)及高速路輔道布置，分為五組多層商業(yè)綜合體，立面設(shè)計風(fēng)格統(tǒng)一，大方莊重，充分考慮廣告位的設(shè)置，作為主入口標(biāo)志建筑，與景觀大道共同提升片區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力。 建筑風(fēng)格采用地中海風(fēng)格的建筑形式，在利用地中海式建筑風(fēng)格自身的形制特性上，使風(fēng)情商業(yè)街在具有豐富空間的基礎(chǔ)上洋溢著濃郁的歐陸風(fēng)情，極大地烘托出風(fēng)情街自身的浪漫情調(diào)，帶來賞心悅目的視覺享受，同時地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費(fèi)行為提供切合的氛圍。 （ 2）純商業(yè)綜合體 華地財富廣場位于經(jīng)開區(qū)核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世界 500 強(qiáng)“沃爾瑪”商業(yè)，聯(lián)袂打造廣漢首個商業(yè)綜合體。全球家居 CBD 新都區(qū)老成彭路家具產(chǎn)業(yè)園 成都香江置業(yè)有限公司 170 141592 三原外國語學(xué)校附屬小學(xué)、人人樂購物、西南石油大學(xué)、成都軍區(qū)總醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 8163 均價 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ： 西南城第二期項目可行性研究報告 32 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢明顯，是四川省未來規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)； 本區(qū)域所在地位于 “成德綿”經(jīng)濟(jì)走廊 的廣漢市 ；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；緊靠國際商貿(mào)城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅 3公里 。 西南城第二期項目可行性研究報告 33 樓盤價格優(yōu)勢明顯，是同類商業(yè)樓盤中性價比及投資回報率較高的物業(yè)。 2020 年 4 月 22 日，中國特產(chǎn)采購協(xié)會與西南城控股有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國特產(chǎn)采購協(xié)會將充分發(fā)揮橋梁與紐帶作用，整合資源并嫁接至西南城項目，促進(jìn)協(xié)會會員單位與西南城的溝通合作，同時吸納西南城控股有限公司為協(xié)會副理事長單位，在西南城設(shè)置協(xié)會的分支機(jī)構(gòu)，權(quán)利支持在西南城建立中國特產(chǎn)市場、中國特產(chǎn)館、中國特產(chǎn)采購點(diǎn)、固定在西南城 舉辦中國特產(chǎn)采購商大會，定期在西南城舉辦以特產(chǎn)為主題的高峰論壇。 建筑定位為國際風(fēng)情小鎮(zhèn)，萬國建筑薈萃，可以不出國門看世界 施工管理過程嚴(yán)格管控，為項目的按期按質(zhì)完成提供保障。 （ 3）區(qū)域內(nèi)類似地產(chǎn)市場競爭分析 與本項目臨近區(qū)域的 類似案例 銷售情況如下： 表 51 西南城二 期周邊房地產(chǎn)市場初步調(diào)查情況表 樓盤名稱 所在 區(qū)域 開發(fā)商 容積 率 占地 面積 （畝） 建筑 面積 （㎡） 周邊配套 價位 潤茂 川師 以餐飲及特色商鋪構(gòu)成的多元化風(fēng)情商業(yè)街，面積從 30 到 300 平米不等，充分體現(xiàn)街區(qū)的多樣性及風(fēng)格化。 園區(qū) 提供網(wǎng)上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、資金流、信息流，立足西南、輻射全國。 （ 4）缺少能夠滿足旅游消費(fèi)的一站式購物場所 廣漢市大力 發(fā)展旅游商業(yè)同時，由于商業(yè)消費(fèi)場所更新已經(jīng)滯后，以旅游為目的消費(fèi)者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購物、休閑、娛樂、餐飲為目的體驗(yàn)式消費(fèi)場所 。 （ 5）武廟步行街商 圈 廣漢的第二個商業(yè)核心點(diǎn)處于成百商圈北上方，位于兩個商圈中段；主要由漢口路和武昌路構(gòu)成，此商業(yè)圈也包含了部分的萬壽路、南京路、南北大街。 2F：各個年齡段女性服裝。 市場機(jī)遇 廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整 廣漢市目前的主要商圈以傳統(tǒng)的老城區(qū)商貿(mào)中心（九江路與中山大道交匯處）、傳統(tǒng)的購物步行街（東西大街、武昌路）、武廟步行街休閑購物商圈（武昌路、漢口 路）、 休閑娛樂餐飲帶（湖南路）、新城新興商圈（金雁湖公園以北 ） 為主，老 城區(qū)商貿(mào)中心以商業(yè)裙樓為主，代表項目有西南城第二期項目可行性研究報告 20 時代廣場、成百百貨 ； 傳統(tǒng)的購物步行街以傳統(tǒng)底商為主，代表性的品牌有愛戀珠寶，哥弟服裝、中國移動 ； 武廟步行街休閑購物商圈以走廊式步行街為主，代表性的品牌有太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等。 加快發(fā)展三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 圖 31 廣漢國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值 工業(yè)呈現(xiàn)出速度快、效益好、投入大的良好局面，擁有一批附加值高、生命力旺、經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)，形成機(jī)械、醫(yī)藥、化工、食品為主的比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，民營經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的 95%，培育出宏華公司、益海糧油、蜀中制藥等骨干企業(yè)。 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢 廣漢 位于四川最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的成（都）德（陽）綿（陽）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的中心，處在攀西經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)走廊的交匯點(diǎn)，是華北、華東、華南地區(qū)物流進(jìn)入成都及西部地區(qū)的集散地，是成都通往長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要門戶。 僅 2020 年 ，成都市餐飲業(yè)零售總額突破 320 億元，同比增長達(dá) %，增幅位列全國 36 個主要城市之首。 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛 2020 年 2 月 成都主城區(qū) 開始執(zhí)行限購令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展 。從這個意義上來看，與普通住宅相比，商業(yè)類西南城第二期項目可行性研究報告 11 投資產(chǎn)品擁有更廣闊的