【正文】 3 正式銷售階段——項目主體工程出三層后（時間十個月，預計正式開盤時間為2003年“五一”）建立在前兩個階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費用都達到了最大極限。本階段，各項工作尚處于準備與調(diào)試階段，如樓書、沙盤、模型、賣場及銷售隊伍等。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長期嚴格訓練，全力完成業(yè)主的要求。 把你的貴客請到天邊來，遠離城市的鋼筋水泥，在海風拂面，椰影婆娑的春之韻：商務、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對朋友的深切關(guān)懷！投資春之韻 加入快樂大本營在中國最美麗的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻給家人和朋友一份健康和幸福；投資春之韻如同加入一個快樂大本營：一生的快樂，一身的健康以及貨幣單位無法計算的幸?；貓?！當你不在時，如果你愿意將這份享受快樂和健康的機會與他人分享，春之韻的管理團隊將為你適時出租，精心打理。產(chǎn)權(quán)式VVIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國旅游組織2002年報告：。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽雨傳說中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛春之韻，美麗依然醉人。XX209公里的海岸線分布著十余處海灣。一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和雅魯藏布江的XX時稱：下海弄潮。5 廣告語廣告牌主題廣告語：“天澤海韻度假公寓——您的酒店，您的家”。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務沒有結(jié)清，并且受讓方不予承認的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。所有B方案物業(yè)總價值）X 該客房的有效委托時間系數(shù)X B方案客房開房率系數(shù)業(yè)主入住酒店費用 C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價值247。五、委托經(jīng)營管理收入分配方案酒店客房收入實行按年度分配的原則。酒店運行費用全免。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理,有以下三種基本模式： 完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進行物業(yè)管理。每超過1日，需支付應付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務或通過其它方式予以追索。 （2）業(yè)主入住管理A、提前預約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預約。（自用型客房僅作一次性配備）基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整）： a、客房基本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護費等，合計人民幣50元/㎡*月。（春之韻酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件）目錄1． 產(chǎn)權(quán)運作方式2． 基本運行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經(jīng)營管理模式5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運作方式1. 經(jīng)營管理公司。年實際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營收入=年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。義務： 業(yè)主應支持管理公司按五星級酒店標準管理春之韻度假酒店二期，遵守甲方制定的各項安全文明制度； 業(yè)主應在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 第四章 管理期限、義務和權(quán)力一、 管理期限 客房委托管理期限為30年。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營管理。屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段：● 項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零● 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定● 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定7 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的?？刂票卷椖口A利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。6%?！”卷椖糠课菰煨图案裾{(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。4．規(guī)模與設(shè)計（參見《技術(shù)經(jīng)濟指標表》）設(shè)計約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風格的戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。本項目設(shè)計為一幢“F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。但同時，也因地域交通的近便和消費的節(jié)省，使XX成為他們樂于選擇的度假地點。期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強的實力。價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。孤獨階段：單身老人獨居收入銳減。滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住經(jīng)濟狀況仍然好。滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。為了保持春之韻在市場上的競爭力，春之韻應該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過二期的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式熱帶濱海度假酒店：1．規(guī)劃、設(shè)計更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內(nèi)裝飾；3．體現(xiàn)與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓并保持高素質(zhì)的員工隊伍，提高服務水準；5．增加康體和健康水療設(shè)施；6．與一期合并，建成具有明顯獨特熱帶風格的超大的園林，強化其不可比性。XX作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于世界級旅游目的地的春之韻度假酒店二期，更會為XX旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預測，本項目具有較好的市場前景?！啊觥酢觥黾偃站频辍爆F(xiàn)在價格定位是：13000元/平方米（均價）。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。XX旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，XX市政府進行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動，……這一切都成功地將XX推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。而春之韻二期，則是位于綜合自然條件最好的天水潭。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、黑吉遼等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立單位，出售給客戶。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，XX的旅游業(yè)步步升溫。世界旅游組織把XX認證為4A級旅游目的地。天水潭猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 176。 本項目建設(shè)用地東接春之韻度假酒店一期；南臨雅魯藏布江；西接白樺林度假酒店（五星級）；北靠天水潭高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的XX房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。6%5 施工進度計劃1 2003年11月29日破土動工2 2004年1月26日結(jié)構(gòu)達到正負零3 2004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂4 2005年6月30日交付使用第二章 市場調(diào)研及前景預測1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念　　產(chǎn)權(quán)式酒店由時權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來。到2003年。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。2003年1月7月，在非典疫情剛過去的7月份中，（），這表明，幾經(jīng)風雨，XX房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。這就使得人們的眼光自然投向XX這樣的旅游勝地，給XX房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。綜上所述，春之韻二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。（三）項目比較分析 1．項目地塊情況項目的地塊A52，約58070m2，位于天水潭中部，南面雅魯藏布江，北靠起伏的山嶺和天水潭高爾夫球場，緊挨著春之韻一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。XX市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白?！?本項目與其他項目相比較具有的劣勢：采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多5 本項目前景預測我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)春之韻二期的重要源動力。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務，對他們來說有極大的吸引力。3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群?；貜湍贻p時代的習慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。3．4．2建筑設(shè)計與規(guī)劃定位1．標高大多數(shù)的建筑標高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。面積在5180平方米，235間，占53。具體定價建議如下：1 相關(guān)經(jīng)濟及技術(shù)指標： （1）、本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷售平均實收價格約為：6250元/M2。6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。3 運作機制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經(jīng)營業(yè)績。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。三、乙方的權(quán)利和義務權(quán)利1．乙方選擇第 種方式型。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應如期向乙方支付應得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。費用由業(yè)主自行負擔。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學的經(jīng)營管理。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A定房間的傳真或Email中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，：＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。（見自選服務菜單）業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理。當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗收，達到委托前標準。 收入分配關(guān)系因素： 　　 a、總收入： 本年度春之韻二期酒店客房總收入b、可分配收入： 本年度客房總收入x 40%　　 c、業(yè)主入住酒店費用： 將按照“業(yè)主入住計分制”（詳見業(yè)主入住計分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認，如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔相關(guān)責任。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。賣場內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍色和