【正文】 星月相隨，一往情深 攜手在國寶級的海岸線訴說情愛，踩著銀白細(xì)膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良 辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長假 歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢想。國內(nèi)已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽、昆明航線。但與夢境中的海南轅北轍。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言 ，烘托銷售氣氛。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價值 247。 分配的時間以會計年度為計算單位。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損； 分配額度：客房營業(yè)收入的 40%。 非出租期間（自住和空置時間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù) ，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運行費用， 按季度結(jié)算 。這種方式委托管理期限為 30年，每一簽約期限為 5 年。 三亞中央海岸 第 40 頁 40 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注： 平 季 4— 10 月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3月，提前七天。 b、費用繳納 客房 基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。 三亞中央海岸 第 36 頁 36 、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)； 、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造； ； ； ； 、服務(wù)水準(zhǔn)提升。 ，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將 中港 酒店的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。 二、經(jīng)營管理成本（參考） 經(jīng)營管理成本包括“ 營業(yè) 費用 % 營業(yè)稅金及附加 6% 管理費用 % 管理傭金 5% 維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險費用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 三亞中央海岸 第 32 頁 32 不得私自經(jīng)營客房。 每一經(jīng)營管理方式委托時段為 3 年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得 三亞中央海岸 第 31 頁 31 中途終止合同。 三亞中央海岸 第 30 頁 30 二、 營業(yè)收入 ：中港度假酒店通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會務(wù)、 餐廳、酒水、康樂、 洗衣、電話、和電傳 等其它酒店項目 的收入， 不包括 服務(wù)費 收入以及 酒店設(shè)備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn) 14000元 /M2的銷售價格 。 （ 2）項目預(yù)測總投資費用： 79900萬元。在銷售期間提供 不同戶型的樣板房 13間 (套 )。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相 三亞中央海岸 第 22 頁 22 當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 三亞中央海岸 第 21 頁 21 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。回復(fù)年輕時代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 3. 6. 1. 注 重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5的人群。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地?fù)碛锌擅赓M使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實力。 經(jīng)濟(jì)處 于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 3． 3 開發(fā)該項目目的定位： 1．投資收益的最大化 2．提升中港度假酒店的品牌形象； 3．為三亞灣陽光海岸成為世界級的旅游目的地做出貢獻(xiàn)； 4．增強在市場競爭力； 5．增強客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 3． 4 項目開發(fā)的市場需求定位 由我公司關(guān)聯(lián)企業(yè)所開發(fā)的椰藍(lán)灣度假酒店已經(jīng)運行。 三亞中央海岸 第 13 頁 13 項目劣勢： 項目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境； 戶型設(shè)計面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購房對面積的要求； 本項目地處椰夢長廊的 盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。 20xx 年，以 瑞海豪庭的被搶購為代表的 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個信號。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。 酒 店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。 地塊南北約 230 米，東西約 150 米，面積： 68 畝。 三亞中央海岸 第 1 頁 1 三亞 中央海岸 項目可行性研究報告 編撰單位： 三亞中港置業(yè)有限公司 編撰時間：二○○六年十一月十日 目 錄 第一章 總論 1 項目概況 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行均勢 3 中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 4 本項目 優(yōu) 劣勢分析 5 本項目前景預(yù)測 三亞中央海岸 第 2 頁 2 第三章 項目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 開發(fā)該項目目的定位 4 項目 開發(fā)的市場需求定位 5 公共的配套條件 6 市場定位 7 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 8 價格定位 ３、９入市姿態(tài)及推廣時機定位 ３、 10 銷售方式定位 11 物業(yè)管理定位 第四章 管理范圍 一、管理期限 二、收益分配期限 三、乙方的權(quán)利和義務(wù) 四、 管理公司的權(quán)利和義務(wù) 第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 二 、經(jīng)營管理成本（參考） 三亞中央海岸 第 3 頁 3 三、收益分配 四、收益支付辦法 第六章 合同的修改、變更及解除 一、產(chǎn)權(quán)運作方式 二、基本運行管理 三、業(yè)主入住管理 四、客房委托經(jīng)營管理模式 五、委托經(jīng) 營管理收入分配方案 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 第七章 營銷策略 1 賣點整合 2 優(yōu)惠措施 3 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 4 分階段控制的公關(guān)效果 5 外發(fā)式宣傳策略 6 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計算，均指公寓部分） 第八章 投資估算和資金籌措 1 投資估算（見附件１） 2 資金籌措 （見附件２） 第九章 財務(wù)評價與社會效益分析 三亞中央海岸 第 4 頁 4 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測（見附件 5） 3 敏感性分析（見附件 7） ４社會效益分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 1 項目概況 本報告所陳述的 對象為 三亞 中港度假酒店（暫定名） ，以下簡稱本項目。西眺三亞灣擁有開闊的視野和獨特的海灣風(fēng)景， 三亞灣鉆石地帶，前方三亞灣路與后方解放路分屬三亞的景觀主軸和交通主軸；穿行解放路的市政公交通達(dá)市區(qū)各地，而三亞灣路作為核心旅游大道，與亞龍灣、大東海、鹿回頭、天涯海角、南山寺等各景區(qū)相連，相映融匯成璀璨的三亞風(fēng)景帶，并且與鳳凰機場、國際碼頭、三亞火車站、東西 三亞中央海岸 第 5 頁 5 線高速路快捷溝通。旅游房 地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。本報告在 以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報，且不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。項目所處的市場形勢利好。 20xx 年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱 帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境 。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。 （二）市場供求分析 90 年代未期，三亞僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到 30 萬人次 /年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、希爾頓銀泰等十幾家星級酒店，客房接待能力越過 400 萬人次 /年。 2．市場定位 中港度假酒店是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其 它社會高層機構(gòu)和 知名人士。 宣傳與銷售方式 采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售 平均 銷售價格 14300 元 /㎡ 客戶主要來源 80%以上為內(nèi)地游客 目前銷售情況 其他 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：精裝修 4 本項目優(yōu)劣勢分析 ● 本項目同 埃德瑞度假酒店 項目相比較，具有共同的特點： A、 都位于三亞市區(qū)城市度假酒店。并積累了許多成功的經(jīng)驗，這些都將成為中港度假酒店建成后，成功運作的保障。好動型青年公寓的主要租買者。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強，后期退休有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟(jì)實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。 容量大，快節(jié) 奏的旅游活動比較適合他們的口味。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同