【正文】 建議售前宣傳與試銷階段的部分時間可重疊，而階段工作同時進行。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風、陽光，天域度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風光。（帶地下停車場）戶型分為：單間\雙套間\三套間等?！缎仑敻弧穭谒谷R斯500富人榜揭曉：京滬浙粵富人居多，內(nèi)地民營企業(yè)家占富人榜前五位。)異域風情，天域之樂（大圖）（天域的住、海邊、海上項目、高爾夫描述）激情余波，天域隨緣從海邊沖浪歸來，從亞龍灣高爾夫球場激情揮桿回來，天域椰林花園中的泳池承載你激情的余波！盡情享受循環(huán)水池、水球場、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂伴隨著你！豐盛美食暮色悄然降臨，星星開始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞亞龍灣美景，聽海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂。天域二期成為亞龍灣一線海景的心腹絕版。 隨著三亞旅游的升溫，即將增開多條國內(nèi)國際航線。我的海，我的夢。背景廣告語：“時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地POP上。9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。3． 新、舊業(yè)主應共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實際入住情況和該類房的分類開房率系數(shù)。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計到以后的經(jīng)營年度。在年底收入分配時，從業(yè)主應分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運行費（50元/㎡*月）；當應分客房收入不足以沖減業(yè)主應承擔的酒店基本運行費，業(yè)主應于本會計年度結(jié)束前補交差額部分。（基本運行費內(nèi)容附表）如果業(yè)主提出換洗布草、補充洗漱用品、康樂服務等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務。 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運管理制度。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈免費入住期部分按當日客房價的折扣價支付房租。 c、基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利；＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設施的保養(yǎng)和維修；＊ 公共場所的用水、用電；＊ 公共場所、公共設施購買保險的費用；＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用；＊ 辦公費；＊ 工作制服及其清潔費用；＊ 其它管理開支。；，應在第一時間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。，但必須書面提出并預約（僅限每年的3月份）。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。 義務： 甲方應以五星級度假酒店標準把天域度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。以后每年分配一次。八、九、 會計年度：第一個會計年度，從當年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。2 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行酒店式標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。價格區(qū)域分布表（底紋部分為價格調(diào)整系數(shù)）樓 層A1區(qū)A2區(qū)B1區(qū)B2區(qū)C1區(qū)C2區(qū)1/F0套1套1套1套1套1套2/F2套3套2套2套2套2套3/F6套7套2套2套2套2套4/F6套7套2套2套2套2套5/F3套4套2套2套2套2套6/F3套4套2套2套2套2套7/F5套5套2套2套2套2套8/F5套5套2套2套2套2套9/F6套7套2套2套2套2套10/F6套5套2套2套2套2套11/F6套4套1套2套2套2套12/F6套4套1套2套2套2套套數(shù)（共200套）54套56套21套23套23套23套說明：以上價格區(qū)域分布表表明，在制訂詳細的價格時要遵循以上分布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準價格（起價），然后按照陰影部分的價格調(diào)整系數(shù)進行價格細分調(diào)整。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價格約為：5920元/M2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。戶型面積從51m2到256 m2不等。別具一格的開敞式酒店大堂，熱帶風情的豪華觀?？头?，融合成出優(yōu)美的海濱度假酒店效果?？陀^影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。對新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。3. 3. 1. 財力雄厚人包括上表中階段6的人群行為及性格特征擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。行為及性格特征對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。對中小型住宅購買需求較為強勁。3. 3. 以“家庭生活的階段性”為劃分標準的客戶分析家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業(yè)購買消費特點單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟負擔，新消費觀念帶頭人。過去的五年里天域積累了許多成功的經(jīng)驗，這些都將成為天域二期建成后，成功運作的保障。B、 均為新建項目●本項目與華宇皇冠項目相比較具有如下優(yōu)勢：A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線，B、 產(chǎn)品概念、戶型設計更符合市場的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍。嚴格來說三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項目并不多見。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道理：時機來了。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。72綠化率：65。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒店的二期工程。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。國家環(huán)?？偩謱θ珖?7個沿海城市的28個海水浴場進行的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預訂，在黃金周根本就供不應求。 2．市場定位天域二期是設計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟大鱷以及其它社會高層機構(gòu)和知名人士。項目名稱項目位置開發(fā)商開盤或預計開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型項目優(yōu)勢：地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要；整體規(guī)劃設計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。第三章 項目定位1 主題定位天域度假酒店二期——絕版海景視野，一生的度假計劃——國寶級的海景，您將不再是過客2 功能定位結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設計的天域度假酒店二期，完善第一期的設施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。3．6公共的配套條件1．亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．中國銀行已經(jīng)設立儲蓄所；各大酒店設立自動取款柜員機以及在柜臺POS機的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設置在各大酒店；4．文化體育設施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等；5．各大酒店自設醫(yī)務室；6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡健全；7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。出游以朋友同事作為組合元素。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。經(jīng)濟實力及消費習慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合海南的本土文化特色。5．建設與裝修高標準建設。3 功能分類及戶型設置定位1 功能分類本項目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。二、三、 營業(yè)收入：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務費收入以及酒店設備、場地的使用費、租賃費等收入。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內(nèi)的設施物品； 不得私自經(jīng)營客房。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“營業(yè)費用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險費用 %7．房產(chǎn)稅