【正文】 以第三產(chǎn)業(yè)為主，拉動第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)一三產(chǎn)業(yè)互動，培育了新的經(jīng)濟(jì)增長點，既豐富了生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游的各項接待設(shè)施和功能，又解決了農(nóng)村富余勞動力的就業(yè)問題。②. 變現(xiàn)風(fēng)險：酒店項目是不動產(chǎn)，無法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強的市場去。 b:成本風(fēng)險：在施工過程中，由于上游產(chǎn)品如商品混凝土，鋼筋等的市場價格上升而引起的建安成本增加的風(fēng)險。所以應(yīng)當(dāng)做好市場和營銷管理工作，但同時也應(yīng)但看到，有效控制成本能很好地提高項目的收益。項目的財務(wù)效益是比較好的。考慮到本項目是新建，運營后第一年出租率定在35％45％之間，三年后達(dá)到75％左右。d. 防雷措施,按《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794），本工程為二類民用防雷建筑物。b. 防火防爆,本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施按照國家相關(guān)規(guī)定及有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計。. 環(huán)保、綠化、勞動安全與衛(wèi)生（1） 根據(jù)政府的規(guī)劃白鹿鎮(zhèn)打造成集休閑、度假、避暑、觀光為一體的法式風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)。m）。根據(jù)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB5006797），本項目停車場屬于Ⅱ類。初步考慮應(yīng)設(shè)有員工食堂、獨立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動室及衛(wèi)生間。（12） 擁有符合星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場地（所）。（4） 擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。（6） 生態(tài)停車場。（7） 政府接待是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計等按照現(xiàn)行國家GB/T14308四星級飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場的實際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足經(jīng)營與高雅品味目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。旅游零售商向旅客提供咨詢服務(wù)、導(dǎo)游、交通工具安排和吃、住、游。l 特色營銷（①考慮到客人的需要，賓館將客房退房時間延長至中午兩點，入住客人訂票免收訂票費，不定期的推出房價倒減活動，通過這些我們贏得了客戶的贊同，鞏固了老客戶并通過老客戶開發(fā)出很多新客戶。l 擁有大的、方便的停車場地，對有車一族、自駕游較有吸引力。具體可分為如下層次：l 團(tuán)隊：省渝內(nèi)及省外旅行社組織的團(tuán)體客人。. 商業(yè)服務(wù)（1） 為住店客人及機構(gòu)提供一體化的購銷中型超市服務(wù)。引領(lǐng)時尚的西餐向客人提供各式各樣正宗的西式佳肴，古樸典雅的中餐奏上獨創(chuàng)的本地川菜美味美食，讓你在每位客人游玩之際嘗遍特色美食。包括：為技術(shù)會議服務(wù)、為學(xué)術(shù)會議服務(wù)、為政務(wù)會議服務(wù)、 為新聞發(fā)展會服務(wù)、為展覽與展示服務(wù)等。. 服務(wù)理念l 新服務(wù)構(gòu)建新環(huán)境l 新環(huán)境帶來新體驗l 新體驗就是新生活 經(jīng)營內(nèi)容. 酒店配套（1） 外部配套酒店旨在為游客釋放被城市工作壓抑了很久的心里、遠(yuǎn)離城市的喧鬧，享受大自然的清閑和體驗純自然的田園生活，給游客帶來難以忘懷的享受，成為游客休閑度假、商務(wù)旅游的高品質(zhì)選擇。白鹿鎮(zhèn)上農(nóng)家樂為旅游集中的餐飲、住宿的地方，極度缺乏滿足游客更多需求的中高檔多功能酒店。如：道路、水利、環(huán)衛(wèi)和電力工程都在不斷的完善提高?，F(xiàn)有10KVA變電站一座，供全鎮(zhèn)用電，已并入國家電網(wǎng)，供電有保障。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要為煤礦和石灰礦，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。（3） 水文：白鹿鎮(zhèn)大部分地區(qū)屬湔江水系：主河—白鹿河為湔江的重要支流之一，其流經(jīng)地域為“龍門山”斷層巖通過區(qū)，多為巖溶地貌，地表水較少，大多是暗河分布。 選址分析. 白鹿鎮(zhèn)概況白鹿鎮(zhèn)位于彭州市北部、白鹿頂東南、白鹿河上游，距彭州市區(qū)36公里，東部與什邡市接壤。白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)的農(nóng)家樂是現(xiàn)在接待游客的主要聚集地，境內(nèi)目前農(nóng)家樂共計16家，合計床位810床，且多以3050床位的小型農(nóng)家樂為主，僅有三家農(nóng)家樂床位規(guī)模達(dá)到100床以上。 市場分析 星級打造，獨樹一幟。四星級旅游度假酒店項目建議書2012年5月目錄1. 項目概況 3 項目名稱 3 發(fā)起單位：四川建設(shè)有限公司 3 項目地址：彭州市白鹿鎮(zhèn) 3 前期投資總額約：8，000萬人民幣 32. 項目背景 3 政策分析 3 市場分析 4 選址分析 5 區(qū)域效應(yīng)分析 83. 酒店策劃方案 9 策劃原則 9 經(jīng)營定位 9 經(jīng)營內(nèi)容 10. 經(jīng)營與推廣 16. 項目規(guī)模及內(nèi)容 20. 建設(shè)方案 224. 投資估算 275. 投資效益預(yù)測 28. 營業(yè)收入 28. 營業(yè)稅金 28. 成本費用 29. 利潤估算 29. 投資回收期 296. 風(fēng)險及敏感分析 29 敏感性分析 29 風(fēng)險分析 327. 總結(jié)與結(jié)論 33. 總結(jié) 33. 結(jié)論 341. 項目概況 項目名稱xx大酒店（暫定），占地面積25000平方米，建筑面積5000平方米，綠化率達(dá)到80％，擁有生態(tài)停車位百余多個，酒店主樓高五層，按四星級酒店（準(zhǔn)五星）建造。白鹿鎮(zhèn)地處龍門山國家地質(zhì)公園核心地帶，擁有豐富的自然，人文，歷史和宗教的旅游資源，具有較高的科考價值和觀光價值。白鹿境內(nèi)農(nóng)家樂發(fā)展規(guī)模較小，其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同小異，環(huán)境檔次也偏低，接待能力較差。屬山區(qū)和林地。（4） 土壤：白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)土壤由低到高依次分布有冷沙黃泥水稻土、冷沙黃泥土和礦子黃泥土等類型。（3） 道路交通白鹿鎮(zhèn)內(nèi)外部交通較發(fā)達(dá)。35kV高壓線走廊防護(hù)走廊寬度30米。1.2. 區(qū)域效應(yīng)分析作為白鹿鎮(zhèn)內(nèi)唯一的四星級酒店，融餐飲、住宿、會務(wù)、娛樂于一體，本酒店將提升白鹿鎮(zhèn)的吸納賓客能力和整體功能，推動整個白鹿鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展，有利于整個項目打造成白鹿鎮(zhèn)的名片，給其來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效應(yīng)。（2） 既與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)，又能突出自身建筑風(fēng)格。各種運動康體、娛樂體驗等應(yīng)有盡有，配套齊全。大型多功能會議廳，突出交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。1.2.3......... 娛樂服務(wù)（1） 為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)。（2） 為過往客人及機構(gòu)提供精品購銷服務(wù)。l 散客：渝內(nèi)外高檔消費的商務(wù)、公務(wù)散客。l 與當(dāng)?shù)刭Y源，雙方優(yōu)勢互補。②強大的會議功能滿足各類會議的需要。酒店銷售部門通過電話直接銷售酒店服務(wù)。酒店協(xié)會和旅游協(xié)會不是酒店集團(tuán)，不擁有也不經(jīng)營任何酒店，但能夠為酒店、旅游機構(gòu)成員提供促銷與預(yù)訂服務(wù)。（3） 酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計，輕材料。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上到在交通組織、位置布局等方面，考慮到具有較佳的私密性、獨立性和安全性的要求。1.2.3...... 建設(shè)方案本項目的建筑風(fēng)格將與白鹿鎮(zhèn)將成為東西方文化交融的