【正文】 所謂產(chǎn)權(quán)式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營，完全委托酒店經(jīng)營。美國“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過 1000 個。 ) 豐盛美食 暮色悄然降臨，星星開始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞 三亞灣美景，聽海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂。 為健康加油，讓生命增值 繁重的工作、緊張的會議、忙碌的生活和日益嚴重的城市污染讓你無處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。 銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽雨 傳說中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛 中港，美麗依然醉人。 隨著三亞旅游的升溫，即將增開多條國內(nèi)國際航線。 [相關(guān)鏈接：，三亞鳳凰國際機場已與新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國際空間走廊。與夏威夷一道，呼吸著溫馨的海洋季風 三亞中央海岸 第 51 頁 51 北緯 18176。 我的海，我的夢。 海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內(nèi)心的浮躁，抵達寧靜。時稱：下海弄潮。 文字廣告語 ： 我的海，我的夢 還是翩翩少年時，心中悄然編織一份海的夢想。 背景廣告語 ：“時尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的”?！澳木频辍?，表明本項目的基本功能具有度 三亞中央海岸 第 50 頁 50 假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。 5 廣告語 廣告牌主題廣告語 ：“中港度假酒店 —— 您的酒店，您的家”。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標志或以藍、橙色為底色。 賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5平方米），精致 三亞中央海岸 第 49 頁 49 典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。同 時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地 POP上。 1 形象與品牌推廣效果 三亞中央海岸 第 48 頁 48 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系 。 第四章 營銷策略 1 賣點整合 ● 海之南， 天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 濱臨三亞灣陽光海岸， 公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩 ● 三亞唯一的城市港口度假酒店公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 三亞市海景小戶型先鋒 ● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計超凡， 三亞中央海岸 第 47 頁 47 建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀 ● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利 ● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個性化的酒店服務(wù) 2 優(yōu)惠措施 ● 售前宣 傳期間購買，優(yōu)惠 2% ● 試銷期購買，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% ● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注： 以上優(yōu)惠可以疊加。 9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時，同樣須提供相關(guān)證件。 三亞中央海岸 第 46 頁 46 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有結(jié)清，并且受讓方不予承認的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。 5． 在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽 訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。 3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。 所有 C 方案物業(yè)總價值） X C 方案 客房 開房率系 數(shù)。 所有 B方案物業(yè)總價值） X 該客房的有效委托時間系數(shù) X B 方案 客房 開房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費用 C 方案：完全投資型 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 d分類開房率系數(shù) ：在一個會計年度中某類客房實際開房率與總開房率的比值； 三亞中央海岸 第 44 頁 44 業(yè)主分 配 公式： B 方案：部分自用型 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分 配 收入＝酒店客房 本 年度總收入 [B 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實際入住情況和該類房的 分類 開房率系數(shù) 。從中港度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。 五、委托經(jīng)營管理收入分配方案 酒店客房收入實行按年度分配的原則。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。 一年內(nèi)自用不足 21分 者，不可累計到以后的經(jīng)營年度。 業(yè)主每年可獲贈 21間 *夜（按 酒店 平 季 4月至 9 月 平日的 21 分計 ）的 客 房自用。 酒店運行費用全免。 C. 完全投資型 業(yè) 主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。 在年底收入分配時，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運行費（ 50 元 /㎡ *月）；當應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔的酒店基本運行費，業(yè)主 應(yīng)于本會計年度結(jié)束前補交差額部分。（ 50元 /㎡ *月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時間為 3年。（基本運行費內(nèi)容附表） 如果業(yè)主提出換洗布草、補充洗漱用品、康樂服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供 酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（ 50 元 /㎡ *月）和其它費用。 三亞中央海岸 第 41 頁 41 業(yè)主的客房委托 經(jīng)營 管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進行物業(yè)管理。 四、客房委托經(jīng)營管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運管理制度。 (見入住分值表 ) F、 業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。每超過 1 日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過 30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過 其它方式予以追索。其它消費離店前須現(xiàn)金支付。 B、加開房間：委托經(jīng)營的 業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出 所獲贈免費 入住期部分按當日客房價的折扣價支付房租。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認）。 （ 2）業(yè)主入住管理 三亞中央海岸 第 39 頁 39 A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。 三亞中央海岸 第 38 頁 38 c、基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險的費用； ＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用； ＊ 辦公費； ＊ 工作制服及其清潔費用； ＊ 其它管理開支。 應(yīng)交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月 15 日以前將當季基本運行費存 入甲方賬號。（自用型客房僅作一次性配備） 基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整） ： a、客房基本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護費等，合計人民幣 50 元 /㎡ *月。 中港 的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移； f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。 ； ，應(yīng)在第一時間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。 。 理的批評建議。 ，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計 報告。 獨立的 注冊會計師或會計事務(wù)所審計酒店 客房 經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的 3 月份）。 管理。 目錄 1． 產(chǎn)權(quán)運作方式 2． 基本運行管理 3． 業(yè)主入住管理 4． 客房委托經(jīng)營管理模式 5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案 三亞中央海岸 第 35 頁 35 6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 一、產(chǎn)權(quán)運作方式 1. 經(jīng)營管理公司 度假酒店由 我公司委托國際知名 酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理 。 由于地震、臺風、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。 第六章 合同的修改、變更及解除 本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議 三亞中央海岸 第 34 頁 34 方能生效。 四、 收益支付辦法 在每一會計年度終了的 天內(nèi)進行結(jié)算。年實際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經(jīng)營收入 =年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 開房率 =酒店客房年實際出租總房間數(shù)247。 義務(wù)： 甲方應(yīng)以五星級度假酒店標準把中港度假酒店管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。 四、管理公司的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 ： 甲方在管理期限內(nèi)將作為中港度假酒店唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。 義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級酒店標準管理中港度假酒店，遵守甲方制定的各項安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與 管理公司辦理交接手續(xù)。 （詳見《合同附件》） 2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。以后每年分配一次。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力 一、 管理期限 客房委托管理期限為 30 年。 六、 免費入 住權(quán) ：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 五、 會計年度 ：第一個會計年度，從當年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的 12 月 31 日止。 三、 經(jīng)營管理成本 ：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營管理。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。 1 2 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行酒店式標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。 建議該項目的銷售方式是： ● 進行