【正文】 機(jī)。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó)際性熱 帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境 。 3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹(shù)是這個(gè)城市美為驕人的資源。 20xx 年 1月 7月，三亞市共銷(xiāo)售住宅面積達(dá) 萬(wàn)平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過(guò)去的7 月份中，銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米（其中認(rèn)購(gòu)面積為 萬(wàn)平方米）， 20xx 年國(guó)家出臺(tái)的多種對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施都未對(duì)三亞旅游地產(chǎn)產(chǎn)生作用，其房?jī)r(jià)尤其是一線海景房逆勢(shì)上漲，這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 20xx 年底，“陽(yáng)光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。 20xx 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤(pán)就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 3 中港度假酒店引入 產(chǎn)權(quán)式酒店 模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析 （一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析 中港度假酒店的定位是：具有城市氛圍集 集生態(tài)環(huán)境、游艇觀光、椰風(fēng)海韻、休閑渡假、購(gòu)物為一體的大型五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店。 三亞中央海岸 第 8 頁(yè) 8 在中國(guó)內(nèi)地，從 1995年開(kāi)始流行。到 20xx年，已有 81 個(gè)國(guó)家的 6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí)權(quán)酒店 和產(chǎn)權(quán)酒店。 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。 投資者 既可長(zhǎng)期 居住， 也可在不住時(shí) 將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng) 獲 取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免 費(fèi)入住權(quán) 。 首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特 。 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 1 20xx 年 3 月 6 日破土動(dòng)工 2 20xx 年 8 月 6 日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 三亞中央海岸 第 7 頁(yè) 7 3 20xx 年 3 月 6 日結(jié)構(gòu)封頂 4 20xx 年 2 月 18 日交付使用 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時(shí)權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來(lái)。本報(bào)告在 以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的 中港度假酒店 無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn) 為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。旅游房 地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。 是建設(shè)高檔城市港口 度假酒店的 理想用地。作為風(fēng)情海灣，這里沙灘平緩，海面開(kāi)闊，湛藍(lán)天宇映襯著碧波萬(wàn)頃，景象萬(wàn)千。西眺三亞灣擁有開(kāi)闊的視野和獨(dú)特的海灣風(fēng)景， 三亞灣鉆石地帶，前方三亞灣路與后方解放路分屬三亞的景觀主軸和交通主軸；穿行解放路的市政公交通達(dá)市區(qū)各地，而三亞灣路作為核心旅游大道，與亞龍灣、大東海、鹿回頭、天涯海角、南山寺等各景區(qū)相連，相映融匯成璀璨的三亞風(fēng)景帶，并且與鳳凰機(jī)場(chǎng)、國(guó)際碼頭、三亞火車(chē)站、東西 三亞中央海岸 第 5 頁(yè) 5 線高速路快捷溝通。 本項(xiàng)目位于 三亞市風(fēng)景如畫(huà)的三亞灣躍進(jìn) 路漁港碼頭，規(guī)劃中的“ 陽(yáng)光海岸” 北側(cè)。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A 級(jí)旅游目的地。與 阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島 一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)， 這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。 三亞中央海岸 第 1 頁(yè) 1 三亞 中央海岸 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編撰單位： 三亞中港置業(yè)有限公司 編撰時(shí)間：二○○六年十一月十日 目 錄 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行均勢(shì) 3 中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 4 本項(xiàng)目 優(yōu) 劣勢(shì)分析 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 三亞中央海岸 第 2 頁(yè) 2 第三章 項(xiàng)目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位 4 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位 5 公共的配套條件 6 市場(chǎng)定位 7 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 8 價(jià)格定位 ３、９入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 ３、 10 銷(xiāo)售方式定位 11 物業(yè)管理定位 第四章 管理范圍 一、管理期限 二、收益分配期限 三、乙方的權(quán)利和義務(wù) 四、 管理公司的權(quán)利和義務(wù) 第五章 酒店客房經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營(yíng)收入 二 、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考） 三亞中央海岸 第 3 頁(yè) 3 三、收益分配 四、收益支付辦法 第六章 合同的修改、變更及解除 一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式 二、基本運(yùn)行管理 三、業(yè)主入住管理 四、客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式 五、委托經(jīng) 營(yíng)管理收入分配方案 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 第七章 營(yíng)銷(xiāo)策略 1 賣(mài)點(diǎn)整合 2 優(yōu)惠措施 3 銷(xiāo)售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 4 分階段控制的公關(guān)效果 5 外發(fā)式宣傳策略 6 銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算，均指公寓部分） 第八章 投資估算和資金籌措 1 投資估算（見(jiàn)附件１） 2 資金籌措 （見(jiàn)附件２） 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 三亞中央海岸 第 4 頁(yè) 4 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測(cè)（見(jiàn)附件 5） 3 敏感性分析（見(jiàn)附件 7） ４社會(huì)效益分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 本報(bào)告所陳述的 對(duì)象為 三亞 中港度假酒店（暫定名） ，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。 三亞 猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。 這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界 48 個(gè)國(guó)家 158 個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。 地塊南北約 230 米，東西約 150 米，面積： 68 畝。三亞灣，位于三亞風(fēng)景群的核心，銀色海灘伴著蔚藍(lán)海岸伸展，與三亞城區(qū)完美相融。 并地處市區(qū)內(nèi)一塊集文化、休閑于一體的度假旅游生活區(qū)。 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。 近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買(mǎi)。 三亞中央海岸 第 6 頁(yè) 6 在美麗的三亞灣陽(yáng)光海岸區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線五星級(jí)旅游房產(chǎn)目前尚無(wú)一家，在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)三亞灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ⑴ 、 總用地面積（ Site）： ㎡ ； ⑵、容積率 (): ； ⑶、建筑面積 (GFA):114000㎡ ； ⑷、 產(chǎn)權(quán)式 酒店： 70000㎡ ； ⑸、 五星級(jí) 酒店（ Hotel）： 30000 ㎡ ； ⑹ 、商業(yè)鋪面（ Commercial）：4000 ㎡； （ 7） 、地庫(kù)（ Basement）： 10000㎡； （ 8） 、建筑高度（ Height）： 81m； ⑽ 、層數(shù)（ Storys）： 28 層。 它是 由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷 酒 店 客房 在特定時(shí)間里的使用權(quán) 。 1976 年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn) 權(quán)酒店則是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即將 酒店的 客房分割 ，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立 產(chǎn)權(quán) 的 獨(dú)立 單位， 出售給 客戶。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。據(jù)國(guó)際旅游組織 20xx 年 報(bào)告 ，其增長(zhǎng)率達(dá)到 %。 美國(guó)的 產(chǎn)權(quán) 酒店 已超過(guò)了 1000個(gè)。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。 酒 店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類(lèi)型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類(lèi)型之一。 1．從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。旅游 房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。 三亞中央海岸 第 9 頁(yè) 9 現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷(xiāo)售勢(shì)頭有增無(wú)減。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。而中港度假酒店，則是位于綜合配套和自然條件較好的三亞灣陽(yáng)光海岸規(guī)劃區(qū)。近年來(lái)三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。 為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)， …… 這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道， 20xx 年到 20xx 年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)?shù)鼐用裰?占 10%，海南島的客戶占了 20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買(mǎi)者占了 70%。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。 20xx 年，以 瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。尤其是三亞 灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。三亞旅游市場(chǎng) 的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。根據(jù)有關(guān)部門(mén) 提供的資料，近五年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長(zhǎng)速度之比如下： 圖例： （表 3） 酒店接待能力 實(shí)際到訪游客數(shù)量 170 220 330 三亞中央海岸 第 11 頁(yè) 11 單位：萬(wàn) /人次 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 從上表可見(jiàn)三亞的五星級(jí)酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，客房接等依然有很大的市場(chǎng)。 （三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況 用開(kāi)發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供三亞 灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬(wàn)以上的投資群體。 三亞中央海岸