【正文】 投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。正是因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房客戶因工作繁忙，一年當(dāng)中只能有較少的時(shí)間前來(lái)休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護(hù)成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。 4）產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品漸成雛形 三亞作為我國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市，作為全國(guó)人民的“第二、第三居所”，三亞房地產(chǎn)業(yè)近期最大的特點(diǎn)就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。 3）典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場(chǎng)主角商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問(wèn)題，購(gòu)房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來(lái)海南度假居住以外，絕大部分時(shí)間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥城市”特征。 但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識(shí)形態(tài)差異等因素，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標(biāo)市場(chǎng)，但可以預(yù)見，隨著中國(guó)改革開放以及三亞國(guó)際化程度的不斷提高，國(guó)外購(gòu)房客戶數(shù)量會(huì)逐年提高，也將波及三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。容積率：≤建筑密度：≤20% 綠地率：≥50% 九隊(duì)在三道農(nóng)場(chǎng)（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、近年三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地產(chǎn)整體市場(chǎng)特點(diǎn)1）房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為“島外市場(chǎng)”與國(guó)內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對(duì)象主要針對(duì)本地市場(chǎng)不同，三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對(duì)象表現(xiàn)在越來(lái)越突出的“島外市場(chǎng)”（購(gòu)房客戶不僅來(lái)自于國(guó)內(nèi)，還有部分來(lái)自于國(guó)外），絕大多數(shù)的購(gòu)房客戶來(lái)自于島外，而且這種比例將隨著地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國(guó)際化程度的不斷提高而提高。建筑以高層及情景洋房為主，同時(shí)配套會(huì)所以具備商務(wù)功能。三、項(xiàng)目概況該地塊位于保亭縣三道農(nóng)場(chǎng)，住宅開發(fā)總面積約70畝，另有130畝的度假配套和發(fā)展備用地。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合開發(fā)公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 海南三道農(nóng)場(chǎng)九隊(duì)休閑度假地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、近年三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章 項(xiàng)目周邊休閑度假地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、三道地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析一、項(xiàng)目銷售價(jià)格定位二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目利潤(rùn)估算第九章 結(jié)論與建議第一章 前 言一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。二、報(bào)告編制依據(jù) 《海南三道農(nóng)場(chǎng)三隊(duì)、九隊(duì)度假地產(chǎn)項(xiàng)目概念規(guī)劃》； 億房網(wǎng)站）； 國(guó)家建設(shè)部及海南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 三亞市2008房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。根據(jù)調(diào)查項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積：，合約70畝。如三亞因?yàn)閾碛懈哔|(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國(guó)甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。 2）與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈“U”字型分布 通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)，三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與旅游存在淡季、旺季一樣，房地產(chǎn)銷售與旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)“U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低。從需求層面來(lái)看，由于大戶型總價(jià)高，門檻高，且大戶型因租金較高導(dǎo)致出租率低，而小戶型總價(jià)低，門檻低，且小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上小戶型的房屋銷售受到市場(chǎng)的追捧，大戶型的房屋出現(xiàn)滯銷，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)做出了調(diào)整，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，戶型結(jié)構(gòu)仍以小戶型為主，那些產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓項(xiàng)目因戶型小而保持較高的銷售率。與國(guó)內(nèi)“第一居所”不同，“第二、第三居所”無(wú)需具備通常意義上的居家功能（比喻較大的儲(chǔ)藏空間、較大的封閉式廚房、書房、傭人房及客人房等），大部分購(gòu)房客戶更看重的是休閑度假的環(huán)境和氛圍，同時(shí)，在空閑時(shí)誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理以及物業(yè)是否能夠帶來(lái)投資回報(bào)。產(chǎn)權(quán)酒店實(shí)際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)與普通房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)異，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)比普通酒店相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問(wèn)題，是國(guó)際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。2008年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)