【正文】 三亞中央海岸 第 1 頁 1 三亞 中央海岸 項目可行性研究報告 編撰單位： 三亞中港置業(yè)有限公司 編撰時間：二○○六年十一月十日 目 錄 第一章 總論 1 項目概況 2 項目提出的背景及建設必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術經(jīng)濟指標 5 施工進度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行均勢 3 中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 4 本項目 優(yōu) 劣勢分析 5 本項目前景預測 三亞中央海岸 第 2 頁 2 第三章 項目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 開發(fā)該項目目的定位 4 項目 開發(fā)的市場需求定位 5 公共的配套條件 6 市場定位 7 項目建設方案及規(guī)劃設計定位 8 價格定位 ３、９入市姿態(tài)及推廣時機定位 ３、 10 銷售方式定位 11 物業(yè)管理定位 第四章 管理范圍 一、管理期限 二、收益分配期限 三、乙方的權(quán)利和義務 四、 管理公司的權(quán)利和義務 第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 二 、經(jīng)營管理成本（參考） 三亞中央海岸 第 3 頁 3 三、收益分配 四、收益支付辦法 第六章 合同的修改、變更及解除 一、產(chǎn)權(quán)運作方式 二、基本運行管理 三、業(yè)主入住管理 四、客房委托經(jīng)營管理模式 五、委托經(jīng) 營管理收入分配方案 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關規(guī)定 第七章 營銷策略 1 賣點整合 2 優(yōu)惠措施 3 銷售目標體系 —— 整體推廣思路 4 分階段控制的公關效果 5 外發(fā)式宣傳策略 6 銷售進度目標（以面積計算，均指公寓部分） 第八章 投資估算和資金籌措 1 投資估算（見附件１） 2 資金籌措 （見附件２） 第九章 財務評價與社會效益分析 三亞中央海岸 第 4 頁 4 1 盈虧平衡分析 2 贏利預測（見附件 5） 3 敏感性分析（見附件 7） ４社會效益分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 1 項目概況 本報告所陳述的 對象為 三亞 中港度假酒店（暫定名） ，以下簡稱本項目。 三亞 猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。，與 阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島 一道，呼吸著溫馨的海洋季風， 這是一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證為4A 級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界 48 個國家 158 個主要城市環(huán)境質(zhì)量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。 本項目位于 三亞市風景如畫的三亞灣躍進 路漁港碼頭，規(guī)劃中的“ 陽光海岸” 北側(cè)。 地塊南北約 230 米，東西約 150 米，面積： 68 畝。西眺三亞灣擁有開闊的視野和獨特的海灣風景， 三亞灣鉆石地帶，前方三亞灣路與后方解放路分屬三亞的景觀主軸和交通主軸；穿行解放路的市政公交通達市區(qū)各地，而三亞灣路作為核心旅游大道，與亞龍灣、大東海、鹿回頭、天涯海角、南山寺等各景區(qū)相連，相映融匯成璀璨的三亞風景帶，并且與鳳凰機場、國際碼頭、三亞火車站、東西 三亞中央海岸 第 5 頁 5 線高速路快捷溝通。三亞灣，位于三亞風景群的核心，銀色海灘伴著蔚藍海岸伸展，與三亞城區(qū)完美相融。作為風情海灣，這里沙灘平緩，海面開闊，湛藍天宇映襯著碧波萬頃，景象萬千。 并地處市區(qū)內(nèi)一塊集文化、休閑于一體的度假旅游生活區(qū)。 是建設高檔城市港口 度假酒店的 理想用地。 2 項目提出的背景及建設必要性 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房 地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的陰影，開始復蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關注。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。業(yè)內(nèi)人士認 為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。 三亞中央海岸 第 6 頁 6 在美麗的三亞灣陽光海岸區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線五星級旅游房產(chǎn)目前尚無一家，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場對三亞灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大需求。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的 中港度假酒店 無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在 以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。 4 主要技術經(jīng)濟指標 ⑴ 、 總用地面積（ Site）： ㎡ ； ⑵、容積率 (): ； ⑶、建筑面積 (GFA):114000㎡ ； ⑷、 產(chǎn)權(quán)式 酒店： 70000㎡ ； ⑸、 五星級 酒店（ Hotel）： 30000 ㎡ ； ⑹ 、商業(yè)鋪面（ Commercial）：4000 ㎡； （ 7） 、地庫（ Basement）： 10000㎡； （ 8） 、建筑高度（ Height）： 81m； ⑽ 、層數(shù)（ Storys）： 28 層。 5 施工進度計劃 1 20xx 年 3 月 6 日破土動工 2 20xx 年 8 月 6 日結(jié)構(gòu)達到正負零 三亞中央海岸 第 7 頁 7 3 20xx 年 3 月 6 日結(jié)構(gòu)封頂 4 20xx 年 2 月 18 日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。 它是 由消費者或個人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時間里的使用權(quán) 。 首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特 。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產(chǎn) 權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將 酒店的 客房分割 ，每間客房作不住時為一個帶有獨立 產(chǎn)權(quán) 的 獨立 單位， 出售給 客戶。 投資者 既可長期 居住， 也可在不住時 將客房委托給酒店經(jīng)營 獲 取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免 費入住權(quán) 。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織 20xx 年 報告 ，其增長率達到 %。到 20xx年，已有 81 個國家的 6000多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店 和產(chǎn)權(quán)酒店。 美國的 產(chǎn)權(quán) 酒店 已超過了 1000個。 三亞中央海岸 第 8 頁 8 在中國內(nèi)地，從 1995年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。 3 中港度假酒店引入 產(chǎn)權(quán)式酒店 模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 中港度假酒店的定位是：具有城市氛圍集 集生態(tài)環(huán)境、游艇觀光、椰風海韻、休閑渡假、購物為一體的大型五星級產(chǎn)權(quán)式酒店。 酒 店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游 房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 20xx 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。緊接著，“碧海藍天”、“藍?；▓@”、“昌達海景花園”等隨之跟進。 20xx 年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。 三亞中央海岸 第 9 頁 9 現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 20xx 年 1月 7月，三亞市共銷售住宅面積達 萬平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過去的7 月份中，銷售面積達 萬平方米（其中認購面積為 萬平方米）， 20xx 年國家出臺的多種對房地產(chǎn)的調(diào)控措施都未對三亞旅游地產(chǎn)產(chǎn)生作用，其房價尤其是一線海景房逆勢上漲，這表明，幾經(jīng)風雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。而中港度假酒店，則是位于綜合配套和自然條件較好的三亞灣陽光海岸規(guī)劃區(qū)。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設“國際性熱 帶濱海風景旅游城市”這個目標， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境 。 為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設，組織了大量的重大文化活動， …… 這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察報道， 20xx 年到 20xx 年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當?shù)鼐用裰?占 10%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市的購買者占了 70%。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。這就使 三亞中央海岸 第 10 頁 10 得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。 20xx 年，以 瑞海豪庭的被搶購為代表的 地產(chǎn)經(jīng)濟復蘇只是一個信號。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海 景和近海的公寓、酒店 式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是三亞 灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道理：時機來了。 綜上所述，中港度假酒店的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎。 （二）市場供求分析 90 年代未期，三亞僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達不到 30 萬人次 /年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、希爾頓銀泰等十幾家星級酒店，客房接待能力越過 400 萬人次 /年。三亞旅游市場 的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。 從目前來看，三亞 五星級酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末