【正文】 溫泉度假酒店建設(shè)項目可行性研究報告 溫泉度假酒店建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章 總論 1（一） 項目概況 1（二） 編制主要依據(jù) 1（三） 可行性研究范圍 2（四） 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 2（五） 簡要結(jié)論 4第二章 業(yè)主簡介 5（一） 香港某集團 5（二） 某投資有限公司 6第三章 某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與經(jīng)營情況 10（一） 某經(jīng)濟概況及發(fā)展趨勢 10（二） 某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 12（三） 某高星級酒店的運營情況 13（四） 某市溫泉酒店情況分析 15（五） 某市五星級酒店客源市場調(diào)查及分析 17第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)條件 19（一） 建設(shè)內(nèi)容 19（二） 建設(shè)條件 20第五章 總平面設(shè)計 23（一） 場地概述 23（二） 總平面布置 23第六章 建筑設(shè)計 25（一） 設(shè)計依據(jù) 25（二） 建筑單體設(shè)計 25第七章 結(jié)構(gòu)設(shè)計 27（一） 設(shè)計依據(jù) 27（二） 結(jié)構(gòu)樓（屋）面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值（kN/m2） 28（三） 結(jié)構(gòu)設(shè)計 28（四） 風(fēng)荷載 29（五） 主要結(jié)構(gòu)材料 29第八章 公用工程 30（一） 給排水設(shè)計 30（二） 電氣 34（三） 暖通設(shè)計 39第九章 消防設(shè)計 42（一） 建筑消防 42（二） 給排水消防 45（三） 電氣消防 51第十章 節(jié)能設(shè)計 55（一） 設(shè)計依據(jù) 55（二） 建筑節(jié)能 55（三） 給水排水節(jié)水節(jié)能措施 56（四） 電氣節(jié)能 56（五） 暖通節(jié)能 57第十一章 環(huán)境保護 59（一） 設(shè)計依據(jù) 59（二） 環(huán)境保護 59第十二章 進度計劃 62第十三章 投資估算及資金籌措 63（一） 投資估算 63（二） 投資估算說明 64（三） 資金籌措及使用計劃 65第十四章 財務(wù)評價 67（一） 評價依據(jù)、原則和假設(shè)條件 67（二） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算 68（三） 運行成本費用估算 69（四） 財務(wù)分析 70（五） 財務(wù)評價結(jié)論 73第十五章 風(fēng)險分析 74（一） 項目主要風(fēng)險因素識別 74（二） 風(fēng)險程度分析 74第十六章 結(jié)論與建議 77（一） 主要結(jié)論 77（二） 建議 78附件 80附表1：投資估算表 80附表2：投資計劃與資金籌措表 80附表21：建設(shè)期利息估算表 80附表3：貸款償還計劃表 80附表4：財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 80附表5：經(jīng)營收入及稅金預(yù)測表 80附表6：總成本費用測算表 80附表7：利潤測算表 80附表8：全部投資現(xiàn)金流量表 80附表9：項目資本金現(xiàn)金流量表 80附圖1：項目現(xiàn)金流量表（全部投資） 80附圖2：項目現(xiàn)金流量圖（自有資金） 80 第一章 總論（一） 項目概況（1） 項目名稱：某溫泉酒店建設(shè)項目（2） 業(yè)主名稱：某投資有限公司（3） 法人代表： （4） 建設(shè)地址：某沙坪壩區(qū)梨樹灣（5） 建設(shè)規(guī)模：總用地面積為28963m2，。（6） 項目總投資：（7） 項目建設(shè)周期：24個月（2010年1月至2011年12月）（二） 編制主要依據(jù)（1） 某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（2） 2008年某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（3） 《沙坪壩區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃（2006—2020年）》（4） 國家發(fā)改委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（5） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（6） 項目初步設(shè)計方案及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（7） 某市工程造價信息及有關(guān)配套文件（8） 業(yè)主提供的有關(guān)資料（9） 其他各種來源的相關(guān)資料（三） 可行性研究范圍本報告通過對某市經(jīng)濟增長情況、酒店投資環(huán)境以及酒店發(fā)展?fàn)顩r以及運營情況的分析，看出項目發(fā)展前景良好。通過市場分析和項目定位，確定建設(shè)項目建設(shè)規(guī)模與方案。估算項目的投資情況，研究本項目的技術(shù)經(jīng)濟可行性，并對項目的經(jīng)濟效益和風(fēng)險進行了分析和評價。（四） 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 1綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序號項 目計量單位數(shù)值所占比重(%)一項目概況　　　1總用地面積㎡28963　建筑物占地面積㎡　綠化面積㎡　其他面積㎡ 　2計容用地面積㎡ 含北側(cè)7米道路3總建筑面積　　　按功能性質(zhì)分㎡ 　酒店客房㎡ 　酒店及配套㎡ 　宴會區(qū)、會議室㎡ 　KTV㎡ 　酒店后勤㎡ 　地下車庫㎡　設(shè)備用房㎡　 按地面地下分㎡ 　地上面積㎡　地下面積㎡　4建筑高度m　5建筑密度　%　6容積率　 　7綠地率　%　8客房數(shù)（按鑰匙間）間445　9停車泊位輛410　 地面輛55　 地下輛355　四投資數(shù)據(jù)　　　　總投資萬元 　1 固定資產(chǎn)投資萬元 　　 建設(shè)投資 萬元 　 建設(shè)期利息萬元 　2流動資金投資萬元 　五籌資數(shù)據(jù)　　　1業(yè)主自籌萬元 %2銀行貸款萬元 %3貸款利率（年）　%　六收入與成本數(shù)據(jù)　　　1總成本費用萬元 　2經(jīng)營收入萬元 　3經(jīng)營稅金及附加萬元 　4經(jīng)營成本萬元 　5利潤總額萬元 　6所得稅萬元 　7稅后利潤萬元 　七財務(wù)評價指標(biāo)　　　1全部投資　　　 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率　%　 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 年折現(xiàn)率10％ 稅后靜態(tài)投資回收期年 　 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率　%　 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 　 投資利潤率　%　 投資利稅率　%　 盈虧平衡點　%　 盈虧平衡點萬元 　2自有資金　　　 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率　%　 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 年折現(xiàn)率10％ 稅后靜態(tài)投資回收期年 　 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率　%　 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 　 投資利潤率　%　 投資利稅率　%?。ㄎ澹?簡要結(jié)論某作為中國西南地區(qū)的唯一直轄市，正處于經(jīng)濟快速增長時期，人們的可支配收入以及生活質(zhì)量不斷提高，旅游方式正在發(fā)生重大變化，休閑度假游急速上升，而溫泉旅游度假是其重要組成部分，對休閑度假的要求越來越強烈。本項目作為“五方十泉中”的重要建設(shè)項目，建成后將提升某市的整體形象，提高人們的生活水平。本項目面臨著大好的歷史機遇，享有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，這些外部條件為項目的成功開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。本項目的建設(shè)有助于提升某市的形象，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的周末休閑度假需要。通過研究本項目的技術(shù)經(jīng)濟可行性，分析和評價本項目的經(jīng)濟效益和風(fēng)險，本項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上可行。 第二章 業(yè)主簡介（一） 香港某集團香港某集團成立于1989年，由核心領(lǐng)導(dǎo)人黃祖仕先生創(chuàng)建。投資領(lǐng)域涉及地產(chǎn)、化工、溫泉旅游、建材、貿(mào)易等行業(yè)，屬下控股、參股企業(yè)近30家，其中地產(chǎn)公司10家，已確定可開發(fā)項目建筑總面積超過600萬平方米。集團投資總額逾160億元人民幣，總資產(chǎn)達(dá)78億元人民幣，凈資產(chǎn)達(dá)45億元人民幣，已成為跨越福建、某、安徽、江西、廣東等省市發(fā)展的全國性大型港資企業(yè)。某集團以地產(chǎn)、化工、溫泉旅游為核心產(chǎn)業(yè)，以福建、某、安徽為主要戰(zhàn)略基地，形成了“二三產(chǎn)業(yè)良性互動，基地模式持續(xù)發(fā)展”的集團化跨區(qū)域多元運作態(tài)勢。某集團將秉承“某城市夢想筑就品質(zhì)生活”的經(jīng)營理念，以“某世界成就夢想”為使命，追求某世界卓越的人才和先進理念，把“某”建設(shè)成全國知名實力品牌，給城市和客戶一個可以實現(xiàn)的美好夢想。 某集團多領(lǐng)域涉及，使其成功進行了各種城市資源整合，通過對人文居住環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展的推動，從市場的角度參與政府的規(guī)劃，與各種力量形成合力改造城市，以推動城市的可持續(xù)性良性發(fā)展。集團堅持經(jīng)濟效益與社會效益并重的原則，致力于打造“某”品牌系列項目，通過持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展成為核心產(chǎn)業(yè)的行業(yè)領(lǐng)先者。集團在福州專注開發(fā)高端別墅項目“某山水”和濱江高層豪宅項目“某江山”，以其創(chuàng)新的理念和過硬的品質(zhì)贏得了消費者的好評和信任。公司的領(lǐng)軍人——黃祖仕先生，知名華僑企業(yè)家，有近20年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，專業(yè)經(jīng)驗豐富，集團以地產(chǎn)、化工為龍頭產(chǎn)業(yè)， 經(jīng)過十幾年的穩(wěn)健發(fā)展，已成為跨越福建、某、安徽、江西、湖南、廣東等六省市，擁有雄厚的實力的全國性大型民營企業(yè)，已經(jīng)培養(yǎng)了一支經(jīng)驗豐富的管理團隊。旗下控股、參股企業(yè)共有32家，累計投資房地產(chǎn)逾百億元，總開發(fā)土地近6000畝，總建筑面積達(dá)400萬平方米，已成為福建地產(chǎn)一流品牌。黃祖仕先生作為產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)人其行業(yè)影響力巨大，先后獲得多項榮譽，僅從2001年至今，即獲得了“2001年福州市十大杰出企業(yè)家”、“2002年中國地產(chǎn)百杰”、“2003年福建省十大經(jīng)濟年度人物”、“2005年中國十大別墅領(lǐng)軍人物”、“2006中國值得尊敬的20大房地產(chǎn)杰出人物”等稱號，2003年當(dāng)選為某市政協(xié)港澳委員。 二十一世紀(jì)初，黃祖仕以其敏銳的商業(yè)洞察力緊緊把握祖國西部大開發(fā)的商機，以福建為根據(jù)地，揮師某，贏得政府和行業(yè)的高度認(rèn)同，占得先機的黃祖仕氣勢如虹，其麾下某集團短短數(shù)年內(nèi)在主城區(qū)連續(xù)取得“某半島”和“某國際溫泉城”兩個千畝級超大型復(fù)合地產(chǎn)項目，一舉奠定了某集團在某的市場地位，確定了在某地區(qū)長期發(fā)展的戰(zhàn)略決策。出于戰(zhàn)略布局的考慮，黃祖仕從長江上游的某來到長江下游的蕪湖，大手筆出擊，同步開發(fā)“某中江廣場”、“某錦江”、“摩根100”等三個項目，將某集團地產(chǎn)開發(fā)版圖嵌入長江三角洲，與閩東南沿海和成渝城市圈形成三足鼎立之勢。（二） 某投資有限公司 公司概況某投資有限公司，成立于2006年，系由某地產(chǎn)（集團）和某（福建）實業(yè)發(fā)展有限公司投資組建的一大型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。作為某集團成員企業(yè)之一，主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及相關(guān)物業(yè)管理，公司注冊資本30037萬元人民幣。重慶融匯投資有限公司%%%重慶融匯地產(chǎn)（集團）有限公司融匯（福建）實業(yè)發(fā)展有限公司圖 1某投資有限公司股東情況 公司管理規(guī)范，法人治理結(jié)構(gòu)完善，管理水平較高公司實行董事會下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司法人治理結(jié)構(gòu)已基本建立——即“所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與監(jiān)督權(quán)”三權(quán)分離，并在不斷規(guī)范之中。公司以建立全行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)為目標(biāo)對公司經(jīng)營體系進行了全方位的改造；在發(fā)展戰(zhàn)略上，以整合資源為發(fā)展策略，將企業(yè)與外部合作伙伴整合成同一個為客戶服務(wù)的、利益共享的有機結(jié)合體，尋求資源配置與客戶需求的最佳結(jié)合點，從而取得1＋1＞2的效果；公司秉承“整合、合作、共同發(fā)展”的企業(yè)理念，產(chǎn)品的各道工序都由行業(yè)內(nèi)最強的專業(yè)團隊來做，公司級任務(wù)是打造品牌，構(gòu)建團隊，并對專業(yè)團隊的行為審核、監(jiān)控，保證其執(zhí)行力及和諧共榮、共贏的目標(biāo)得以實現(xiàn)。公司組織結(jié)構(gòu)見下圖：圖 2公司組織結(jié)構(gòu)圖 公司房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)經(jīng)驗豐富，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良，品牌、團隊整合已初步完成公司現(xiàn)有員工127人，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗豐富。公司高管人員及業(yè)務(wù)骨干介紹： （1） 陳忠先生公司總經(jīng)理。浙江大學(xué)土木工程系畢業(yè)，高級工程師，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗14年。歷任福州晉安區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司總經(jīng)理及福州嘉豐房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。（2） 馮世軍先生某投資有限公司財務(wù)總監(jiān)。中國人民大學(xué)畢業(yè)，金融及投資銀行從業(yè)11年，房地產(chǎn)從業(yè)6年， 曾先后就職于銀行、券商投資銀行、某知名房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)責(zé)企業(yè)改制、規(guī)范化運作、資本經(jīng)營和資金運作等工作，擅長房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理、成本控制，資金運作，熟悉企業(yè)戰(zhàn)略、信息化、標(biāo)桿競爭性管理等。 公司開發(fā)項目某投資有限公司于2006年12月26日通過市土地交易中心獲得了該項目土地使用權(quán)，并于2007年1月26日簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》。某國際溫泉城項目土地總面積1244畝，其中出讓土地面積815畝，劃撥土地面積429畝。項目總建筑面積198萬平方米（815畝），其中:住宅總開發(fā)面積約為166萬平方米。在5年內(nèi)，某將傾力打造3個國際級的溫泉項目，包含渝北區(qū)統(tǒng)景溫泉、九龍坡天賜溫泉和沙坪壩梨樹灣溫泉，把某建成“溫泉之都”。 由某投資有限公司開發(fā)建設(shè)的沙坪壩梨樹灣“某國際溫泉城”是某市政府打造“溫泉之都”的重點項目， 也是“五方十泉”中投資規(guī)模最大的項目。項目范圍涉及窯灣、花生堡等2個社及周邊土地和溫泉資源，項目總占地（毛地）約1244畝，凈用地815畝，是集主題樂園、商業(yè)、商務(wù)、休閑、五星級酒店、住宅為一體的國際級溫泉基地，建設(shè)成為“溫泉之都”的標(biāo)志性工程，項目總投資達(dá)63億元之多。某國際溫泉城溫泉項目已于2007年7月30日正式動工建設(shè)，并通過溫泉項目的輻射和影響，帶動周邊商業(yè)氛圍的形成，培育良好的市場。通過溫泉建設(shè)和住宅建設(shè)，完善周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施