【正文】 報告人 ：華田置業(yè) 日期： 2023年 6月 30日 1 華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店 改造可行性研究報告 1. 行政摘要 報告目的 報告內(nèi)容 分析依據(jù) 本報告的目的在于評估影響改造后重新定位的華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店的市場供需因素， 這些因素將影響到該酒店及周邊地區(qū)的住宿情況，報告同時評估業(yè)主委托管理酒店經(jīng)濟(jì)生存能力。此外，這項研究的目的在于為業(yè)主提供該酒店最可行的規(guī)模、設(shè)施、定位和商業(yè)模式的建議。 詳盡的可行性研究報告應(yīng)包括酒店基地所在國家、城市及地區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)、政治、旅游、地塊及交通等概況進(jìn)行贅述；鑒于本報告只供集團(tuán)內(nèi)部使用，加上集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對相關(guān)素材了如指掌，所以本報告在宏觀經(jīng)濟(jì)方面的著墨并沒有太多；但本報告中的財務(wù)數(shù)據(jù)推論已充分考慮該等因素。 本報告的邏輯推論根據(jù)是建基于以下假設(shè)： ? 原麗湖銀灣大酒店將按照 4星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行翻新； ? 業(yè)主擬以單體酒店方式自主經(jīng)營； ? 翻新后酒店于 2023年 1月 1日投入營運(yùn)； ? 重新翻修和重新定 位的麗湖銀灣大酒店將 具有 400間 客房和套房 。 ? 項目區(qū)總體規(guī)劃中的所有經(jīng)營板塊會相繼落成； ? 置業(yè)公司將會開展具影響力的廣告宣傳活動，而該等宣傳活動的規(guī)模應(yīng)與其它同類型旅游房地產(chǎn)項目相匹配 ； ? 酒店于改造期保持營業(yè)狀態(tài)。 2 取用信息及研究方法 酒店收支預(yù)測 由優(yōu)尼 華 盛國際于 2023年提供的可行性研究報告中的數(shù)據(jù)已不合時宜 ，但所引用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及研究方法附合國際水平 ， 該等范疇將被本報告套用；其他 信息收集與分析工作均由酒店人員 完成 。 優(yōu)尼華盛國際的測算模塊比較側(cè)重由宏觀經(jīng)濟(jì)著眼 ， 推論翻新后酒店應(yīng)獲得的收益 ， 為了更貼近實際情況 ， 酒店運(yùn)用了雙模塊測算方法 ， 我們嘗試以改造后酒店的微觀經(jīng)濟(jì)及經(jīng)營環(huán)境出發(fā)測算在最佳及最差假設(shè)下的收益 ， 結(jié)果證明從宏觀經(jīng)濟(jì)模塊計算出來的收益與微觀模塊的計算結(jié)果差異不超過 10％ ，經(jīng)過驗證本報告的收益預(yù)測存在實際操作的可行性 。 以下表格 是 翻新后酒店 的損益 表 。 預(yù)測按照公歷 年 ， 起于 2023年 1月 1日 。 根據(jù)我們參考眾多國內(nèi)外酒店 的 管理 經(jīng)驗表明 ， 本次收支預(yù)測具有市場可 比性 。 根據(jù)改造工程概算數(shù)據(jù)估算 ， 我們的 分 析表明 ， 整個投資回收期為： 6年 249日 3 損益表 ——10年收支預(yù)測， 2023–22（人民幣萬元 ) 4 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房間數(shù) 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400已售客房數(shù) 74, 450 89, 155 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224 113, 224入住率 51% 61% 78% 78% 78% 78% 78% 78% 78% 78%平均房價 485 557 584 608 632 657 684 711 740 769每可售房收益 （ R e v P A R ） 247 340 453 471 490 510 530 551 574 596占比 % 收入客房 3, 611 62. 10% 4, 963 64. 53% 6, 617 65. 64% 6, 882 65. 64% 7, 157 65. 64% 7, 444 65. 64% 7, 741 65. 64% 8, 051 65. 64% 8, 373 65. 64% 8, 708 65. 64%餐飲 1, 861 32. 01% 2, 318 30. 14% 2, 944 29. 20% 3, 062 29. 20% 3, 184 29. 20% 3, 311 29. 20% 3, 444 29. 20% 3, 582 29. 20% 3, 725 29. 20% 3, 874 29. 20%水療 / 健身俱樂部 290 4. 99% 348 4. 52% 442 4. 38% 459 4. 38% 478 4. 38% 497 4. 38% 517 4. 38% 537 4. 38% 559 4. 38% 581 4. 38%其他收入 52 0. 90% 62 0. 81% 79 0. 79% 82 0. 79% 86 0. 79% 89 0. 79% 93 0. 79% 96 0. 79% 100 0. 79% 104 0. 79%合計 5, 815 100. 00% 7, 691 100. 00% 10, 082 100. 00% 10, 485 100. 00% 10, 905 100. 00% 11, 341 100. 00% 11, 795 100. 00% 12, 266 100. 00% 12, 757 100. 00% 13, 267 100. 00%部門支出客房 730 12. 55% 847 11. 01% 1, 076 10. 67% 1, 119 10. 67% 1163 10. 67% 1210 10. 67% 1258 10. 67% 1309 10. 67% 1361 10. 67% 1415 10. 67%餐飲 1, 266 21. 77% 1, 516 19. 71% 1, 868 18. 53% 1, 943 18. 53% 2023 18. 53% 2101 18. 53% 2186 18. 53% 2273 18. 53% 2364 18. 53% 2458 18. 53%水療 / 健身俱樂部 156 2. 69% 187 2. 43% 238 2. 36% 247 2. 36% 257 2. 36% 267 2. 36% 278 2. 36% 289 2. 36% 301 2. 36% 313 2. 36%其他支出 37 0. 64% 45 0. 58% 57 0. 56% 59 0. 56% 61 0. 56% 64 0. 56% 66 0. 56% 69 0. 56% 72 0. 56% 74 0. 56%合計 2, 189 37. 64% 2, 594 33. 73% 3, 238 32. 12% 3, 368 32. 12% 3, 502 32. 12% 3, 643 32. 12% 3, 788 32. 12% 3, 940 32. 12% 4, 097 32. 12% 4, 261 32. 12%部門收入 3, 626 62. 36% 5, 096 66. 27% 6, 844 67. 88% 7, 118 67. 88% 7, 402 67. 88% 7, 698 67. 88% 8, 006 67. 88% 8, 327 67. 88% 8, 660 67. 88% 9, 006 67. 88%未分配經(jīng)營支出行政及總務(wù)支出 596 10. 24% 624 8. 11% 679 6. 74% 707 6. 74% 735 6. 74% 764 6. 74% 795 6. 74% 827 6. 74% 860 6. 74% 894 6. 74%市場營銷支出 335 5. 76% 401 5. 22% 510 5. 05% 530 5. 05% 551 5. 05% 573 5. 05% 596 5. 05% 620 5. 05% 645 5. 05% 670 5. 05%物業(yè)運(yùn)營 保養(yǎng)費(fèi)用 238 4. 10% 267 3. 48% 267 2. 65% 278 2. 65% 289 2. 65% 301 2. 65% 313 2. 65% 325 2. 65% 338 2. 65% 352 2. 65%能源支出 521 8. 96% 580 7. 54% 736 7. 30% 765 7. 30% 796 7. 30% 828 7. 30% 861 7. 30% 895 7. 30% 931 7. 30% 968 7. 30%合計 1, 690 29. 07% 1, 872 24. 34% 2, 192 21. 74% 2, 280 21. 74% 2, 371 21. 74% 2, 466 21. 74% 2, 565 21. 74% 2, 667 21. 74% 2, 774 21. 74% 2, 885 21. 74%經(jīng)營毛利潤 （ GOP ） 1, 936 33. 29% 3, 224 41. 92% 4, 652 46. 14% 4, 838 46. 14% 5, 031 46. 14% 5, 232 46. 14% 5, 442 46. 14% 5, 659 46. 14% 5, 886 46. 14% 6, 121 46. 14%管理費(fèi) 145 2. 50% 192 2. 50% 252 2. 50% 262 2. 50% 273 2. 50% 284 2. 50% 295 2. 50% 307 2. 50% 319 2. 50% 332 2. 50%扣除基本管理費(fèi)的經(jīng)營毛利潤 1, 790 30. 79% 3, 032 39. 42% 4, 400 43. 64% 4, 576 43. 64% 4, 759 43. 64% 4, 949 43. 64% 5, 147 43. 64% 5, 353 43. 64% 5, 567 43. 64% 5, 790 43. 64%固定費(fèi)用房產(chǎn)稅 241 4. 14% 285 3. 71% 362 3. 59% 377 3. 59% 392 3. 59% 408 3. 59% 424 3. 59% 441 3. 59% 458 3. 59% 477 3. 59%保險費(fèi) 34 0. 59% 45 0. 58% 57 0. 56% 59 0. 56% 61 0. 56% 64 0. 56% 66 0. 56% 69 0. 56% 72 0. 56% 74 0. 56%獎勵管理費(fèi) 90 1. 54% 182 2. 37% 308 3. 05% 320 3. 05% 333 3. 05% 346 3. 05% 360 3. 05% 375 3. 05% 390 3. 05% 405 3. 05%營業(yè)稅 320 5. 50% 423 5. 50% 555 5. 50% 577 5. 50% 600 5. 50% 624 5. 50% 649 5. 50% 675 5. 50% 702 5. 50% 730 5. 50%重置費(fèi)用準(zhǔn)備金 174 3. 00% 308 4. 00% 504 5. 00% 524 5. 00% 545 5. 00% 567 5. 00% 590 5. 00% 613 5. 00% 638 5. 00% 663 5. 00%合計 859 14. 77% 1, 242 16. 15% 1, 786 17. 71% 1, 857 17. 71% 1, 931 17. 71% 2, 008 17. 71% 2, 089 17. 71% 2, 172 17. 71% 2, 259 17. 71% 2, 350 17. 71%凈運(yùn)營收入 932 16. 02% 1, 789 23. 27% 2, 614 25. 93% 2, 719 25. 93% 2, 827 25. 93% 2, 940 25. 93% 3, 058 25. 93% 3, 180 25. 93% 3, 308 25. 93% 3, 440 25. 93%2. 定安縣概況 地理位置 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 區(qū)域人口 定安縣位于海南島的中部偏東北 ， 東經(jīng) 110176。 7′—110176。 31′， 北緯19176。 13′—19176。 44′。 東臨文昌市 ， 西接澄邁縣 ， 東南與瓊海市毗鄰 ， 西南與屯昌縣接壤 ， 北隔南渡江與?？谑协偵絽^(qū)相望 。東西寬 ，南北長 68公里 ， 疆界長 ， 全縣面積 。 2023年 ， 定安實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ， 是 2023年 ， 年均增長 %；全口徑財政收入 ， 是 2023年 ， 年均增長 %；地方一般預(yù)算收入 ， 是 2023年 ， 年均增長 %；農(nóng)民人均純收入 5840元 ， 是 2023年 2862元的 ， 年均增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16497元 ， 是 2023年 7215元的 ，年均增長 %；社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成 ， 年均增長%。 行政轄區(qū) 轄有定城 、 雷鳴 、 龍門 、 龍湖 、 龍河 、 嶺口 、 翰林 、 富文 、新竹 、 黃竹 10個鎮(zhèn) ， 3個國營農(nóng)場 ， 總?cè)丝?34萬 , 農(nóng)業(yè)人口 242801人 ， 占總?cè)丝诘?%。 住有漢 、 苗 、 黎 、 回 、 白 、 布依 、 滿 、 侗 、 瑤 、 土家、 亻么 老等族居民 ， 漢 、 苗族為世居民族 ， 分別占總?cè)丝?%、%。 其他少數(shù)民族主要分布在 3個國營農(nóng)場 。 2023年底 ， 全縣歸僑僑眷及港澳屬 10602人；海外華僑華人及港澳同胞 13649人 ， 其中海外華僑華人 12091人 ， 主要分布在馬來西亞 、 新加坡 、 美國 、 日本 、 澳大利亞等 17個國家和地區(qū) 。 5 氣候 旅游氣候舒適度評價 境內(nèi)地勢南高北低 ， 熱帶季風(fēng)海洋性氣候 ， 陽光充足 ， 雨量充沛 ，年均氣溫 24℃ ， 年均日照 1880小時 ， 低于全島年均日照時數(shù)1700