【正文】 四星級旅游度假酒店項目建議書2012年5月目錄1. 項目概況 3 項目名稱 3 發(fā)起單位：四川建設(shè)有限公司 3 項目地址：彭州市白鹿鎮(zhèn) 3 前期投資總額約：8，000萬人民幣 32. 項目背景 3 政策分析 3 市場分析 4 選址分析 5 區(qū)域效應(yīng)分析 83. 酒店策劃方案 9 策劃原則 9 經(jīng)營定位 9 經(jīng)營內(nèi)容 10. 經(jīng)營與推廣 16. 項目規(guī)模及內(nèi)容 20. 建設(shè)方案 224. 投資估算 275. 投資效益預(yù)測 28. 營業(yè)收入 28. 營業(yè)稅金 28. 成本費用 29. 利潤估算 29. 投資回收期 296. 風(fēng)險及敏感分析 29 敏感性分析 29 風(fēng)險分析 327. 總結(jié)與結(jié)論 33. 總結(jié) 33. 結(jié)論 341. 項目概況 項目名稱xx大酒店（暫定），占地面積25000平方米，建筑面積5000平方米，綠化率達到80％，擁有生態(tài)停車位百余多個，酒店主樓高五層，按四星級酒店（準五星）建造。 發(fā)起單位：四川建設(shè)有限公司 項目地址：彭州市白鹿鎮(zhèn) 前期投資總額約：8，000萬人民幣2. 項目背景（1）（2） 政策分析 根據(jù)《四川省人民政府關(guān)于加快重點小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》（川府發(fā)[2003]21號）、《成都市城市發(fā)展總體規(guī)劃》（20032020年）、《彭州市總體規(guī)劃》（20062020）、《四川省白鹿森林公園總體規(guī)劃設(shè)計》、《四川龍門山國家地質(zhì)公園（彭州園區(qū)）總體規(guī)劃》、彭州市白鹿鎮(zhèn)旅游開發(fā)策劃、《成都市災(zāi)后重建規(guī)劃》、《白鹿鎮(zhèn)災(zāi)后重建規(guī)劃》和白鹿鎮(zhèn)人民政府及有關(guān)部門對規(guī)劃的設(shè)想、意見和建議中的政策方針的指引下，以“綠山富民，旅游興鎮(zhèn)”為規(guī)劃宗旨，將旅游開發(fā)、村莊整治相結(jié)合，加快白鹿場鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和整體風(fēng)貌的打造，加快生態(tài)恢復(fù)建設(shè)，積極推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展，將彭州市白鹿鎮(zhèn)打造成集休閑、度假、避暑、觀光為一體的法式風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略思路。項目所在地白鹿鎮(zhèn)及項目輻射周邊半徑10公里內(nèi)均無高星級酒店與中高檔次商業(yè)服務(wù)中心，項目建成后將彌補這一空白，成為新區(qū)的重要服務(wù)配套項目與政府形象工程，項目與政府招商引資形成對接，項目的啟動與建設(shè)必將得到上級政府的關(guān)注和大力支持。 項目建設(shè)可帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求。按照政府的對白鹿鎮(zhèn)體規(guī)劃要求，以災(zāi)后重建為契機，以旅游為重心，開發(fā)鄉(xiāng)村特色旅游資源，把農(nóng)業(yè)、生態(tài)、旅游有效結(jié)合，打造具有法式風(fēng)情的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游品牌；完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強生態(tài)環(huán)保工程建設(shè)，建設(shè)高質(zhì)量的人居環(huán)境，建成生態(tài)型文明示范村。強調(diào)兼顧與其同步建設(shè)的文化、服務(wù)等設(shè)施，以達到相互襯托和共同促進的目的。本項目的實施對完善區(qū)域綜合服務(wù)功能，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展將起推動作用。 市場分析 星級打造，獨樹一幟。白鹿鎮(zhèn)地處龍門山國家地質(zhì)公園核心地帶，擁有豐富的自然，人文，歷史和宗教的旅游資源，具有較高的科考價值和觀光價值。獨具法式風(fēng)情領(lǐng)報修院和白鹿川西風(fēng)情古街逐漸成為人們休閑度假的熱點。旅游項目開發(fā)高、中、低搭配形成系列，以適應(yīng)不同人群的需求，結(jié)合周邊旅游發(fā)展現(xiàn)狀，著眼于成都及周邊地區(qū)，川西旅游環(huán)線已經(jīng)初步建成。并向四川全省及國內(nèi)外等地輻射?？?cè)萘可洗嬖诤艽蟮氖袌隹杖薄Ｄ壳?，白鹿?zhèn)已與多家公司達成合作意向，將白鹿鎮(zhèn)打造成獨具歐美情結(jié)的“異域風(fēng)情鎮(zhèn)”，開發(fā)上書院和奇特溶洞等發(fā)展規(guī)劃及實施，將實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)提檔升級。與白鹿簽訂入駐協(xié)議的企業(yè)也有不少，已布局西餐、咖啡、進口食品銷售、鮮花店、婚紗影樓等商業(yè)形態(tài)，但還需與法式、歐式風(fēng)情相匹配的酒店等業(yè)態(tài)。白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)的農(nóng)家樂是現(xiàn)在接待游客的主要聚集地，境內(nèi)目前農(nóng)家樂共計16家，合計床位810床，且多以3050床位的小型農(nóng)家樂為主，僅有三家農(nóng)家樂床位規(guī)模達到100床以上。白鹿境內(nèi)農(nóng)家樂發(fā)展規(guī)模較小，其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同小異，環(huán)境檔次也偏低，接待能力較差。有對中高檔酒店的需求。隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的不斷開發(fā)，其中高檔市場空間也正逐漸擴大，對高級酒店有需求隨之增加。如果“酒店”依托自身優(yōu)勢，在硬件產(chǎn)品差異化和服務(wù)細節(jié)上下足功夫，必然會在同類企業(yè)中獨樹一幟，引領(lǐng)潮流。有相應(yīng)的輻射范圍。短期客源定位：長期消夏避暑的退休老人；周末開車出游，喜歡尋找新場所的一部分人；喜歡探險，野外露營的驢友族；天主教、佛教、道教宗教朝圣者；地質(zhì)、考古、科研學(xué)者等。長期客源定位：高檔會所的建立可以吸引商務(wù)會議、企業(yè)聚會等高端客戶群；對于西方文化，西方節(jié)慶和西式婚禮有濃厚的興趣年輕人群；熱衷于極限戶外運動的愛好者；海內(nèi)外慕名而來的旅游者。 選址分析. 白鹿鎮(zhèn)概況白鹿鎮(zhèn)位于彭州市北部、白鹿頂東南、白鹿河上游，距彭州市區(qū)36公里，東部與什邡市接壤。，屬山區(qū)和林地。全鄉(xiāng)動植物資源豐富，分布有多種珍稀動植物品種；氣候涼爽宜人，年平均氣溫12攝氏度；礦產(chǎn)資源以煤炭、石灰石為主，蘊藏量較大。白鹿鎮(zhèn)旅游資源十分豐富，文化底蘊深厚。全鎮(zhèn)均為山區(qū)，森林覆蓋率達到90％以上，是彭州市的林業(yè)大鎮(zhèn)，也是國家“三木”藥材生產(chǎn)基地之一。. 自然條件（1） 地質(zhì)地貌：白鹿鎮(zhèn)位于彭州市前山區(qū)，多為壟狀、脊狀中山和淺切脊狀單斜低山，山勢較為平緩，溝谷開闊；鎮(zhèn)內(nèi)分布著一系列大小不等的“飛來峰”群，相對高度500米左右，巖溶地貌發(fā)育；成山體的巖層主要以三迭系須家河組、石炭系、二迭系及部分侏羅系地層組成。（2） 氣候：白鹿屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，區(qū)內(nèi)氣候溫和，雨量充沛，四季分明，空氣清新，無霜期長?！妫杲涤炅?300mm左右，多集中在510月，年均相對濕度80％，年均日照800小時左右。（3） 水文：白鹿鎮(zhèn)大部分地區(qū)屬湔江水系：主河—白鹿河為湔江的重要支流之一，其流經(jīng)地域為“龍門山”斷層巖通過區(qū)，多為巖溶地貌，地表水較少，大多是暗河分布。（4） 土壤：白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)土壤由低到高依次分布有冷沙黃泥水稻土、冷沙黃泥土和礦子黃泥土等類型。地耐力較高。地下水水位較低，但雨季施工需考慮降水。. 社會經(jīng)濟條件（1） 行政區(qū)劃、面積、人口白鹿鎮(zhèn)轄1個社區(qū)民委會，8個行政村。，人口2965戶，共計10213人，其中勞動力9850人，：1。東臨什邡市八角鎮(zhèn)、三河鎮(zhèn)接壤，南與紅巖、葛仙山相鄰，西與通濟鎮(zhèn)相連，西北與龍門山鎮(zhèn)毗鄰。（2） 區(qū)域經(jīng)濟白鹿鎮(zhèn)全鎮(zhèn)均為山區(qū)，全鎮(zhèn)僅有耕地面積1865畝，森林覆蓋率達到90％以上，是彭州市的林業(yè)大鎮(zhèn)，也是國家“三木”藥材生產(chǎn)基地之一、煤炭生產(chǎn)大鎮(zhèn)。農(nóng)村經(jīng)濟主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要為煤礦和石灰礦，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好。（3） 道路交通白鹿鎮(zhèn)內(nèi)外部交通較發(fā)達。境內(nèi)村村通公路；白鹿鎮(zhèn)距離彭州市區(qū)約38公里，距成都市約78公里（其中56公里為省級公路，9公里為柏油路，13公里為水泥路），路況較好。白鹿鎮(zhèn)縣級以上8km，村道43km，社道25km，