【正文】 四星級酒店及高檔住宅項目可行性報告四星級酒店及高檔住宅項目可行性報告目 錄第一部分 項目基本情況第二部分 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析第三部分 某城市總體規(guī)劃描述第四部分 項目區(qū)域環(huán)境分析第五部分 項目開發(fā)條件分析第六部分 項目開發(fā)競爭對手分析第七部分 項目住宅開發(fā)市場定價第八部分 項目開發(fā)投資分析與財務評價第九部分 項目風險分析第十部分 項目特征綜述、評估結論與建議 第一部分 項目基本情況（一）、項目概況該地塊位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和某公園；南面是某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。項目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長方型，東西長約300m，南北長約200m。該地塊是某縣新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標示地帶。該項目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。本項目在現(xiàn)有地塊上已建有建筑物，由于不符合用地標準和規(guī)劃，在沒有拿到用地手續(xù)時動工已停工多時，現(xiàn)地塊有簡單的結構框架。（二）、項目主要經(jīng)濟指標該項目擬建造一個四星級酒店（包含會議中心）、商業(yè)和一個高檔小區(qū)（以高層為主）?！偨ㄖ娣e約為180000㎡；賓館建筑面積為30000㎡；住宅建筑面積為130000㎡；商業(yè)建筑面積為20000 ㎡ 。初步確定項目主要技術指標如下：序號項目數(shù)量1占地面積㎡2總建筑面積18萬㎡其中住宅建筑面積13萬㎡賓館及會議中心面積3萬㎡（占地20000 ㎡）商用建筑面積2萬㎡3總居住戶數(shù)約1300戶4地下車庫16250㎡（，25㎡/個計算）5總居住人數(shù)約4600人6建筑密度約30%7容積率—8綠地率40%9戶型分配88~95㎡二房二廳（占60%），110~120㎡三房二廳（30%），140㎡以上大面積高端戶型（10%）第二部分 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析（一）、某經(jīng)濟發(fā)展狀況 某，地處蘇北平原,黃海之濱，與日本隔海相望，南距鹽城80公里,北距歐亞大陸橋東橋頭堡連云港不足100公里，全縣總面積1880平方公里，人口107萬。 某，歷史悠久，人杰地靈，建國前先后有一大批革命家，藝術家在此留下足跡。新中國成立后，涌現(xiàn)一批知名人士，專家學者，企業(yè)家，尤以書法藝術享譽海內(nèi)外，是江蘇省唯一“書法之縣”。 某，經(jīng)濟快速發(fā)展，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，是全國著名的何首烏之鄉(xiāng)，優(yōu)質(zhì)糧棉生產(chǎn)基地縣，林業(yè)生產(chǎn)大縣，草柳編織大縣；工業(yè)蓬勃興起，已形成化工，紡織，機械，食品等一批支柱產(chǎn)業(yè)；三產(chǎn)服務行業(yè)發(fā)展迅速，人氣興旺，建立了多種門類的服務體系。 某，有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使某融入了上海經(jīng)濟圈。境內(nèi)204國道,省道陳李公路，海堤公路與寧靖鹽，京滬，寧連高速及已動工興建的沿海高速聯(lián)成一體，成為鹽城市乃至蘇北交通最發(fā)達的縣份之一。通榆運河南接長江水道，入海水道，中山河，蘇北灌溉總渠貫穿境內(nèi)并西接京杭運河，某港已成為國家二類開放港口，是蘇北沿海建1020萬噸碼頭的理想選址；鹽城和連云港機場已開通北京，廣州，上海，杭州，大連，沈陽，廈門等城市航線，形成四通八達的海陸空運輸體系。 某，社會文明，政通人和，隨著某新城區(qū)，工業(yè)項目集中區(qū)，化工項目集中區(qū)，農(nóng)業(yè)項目集中區(qū)，港口區(qū)“一城四區(qū)”的縱深開發(fā)建設，為某的快速發(fā)展構建了堅實的發(fā)展平臺，某將以最優(yōu)惠的政策，最優(yōu)越的環(huán)境，最優(yōu)質(zhì)的服務，成為您投資創(chuàng)業(yè)，興業(yè)聚財，大展宏圖的嶄新熱土。　 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。，比上年增長12%。縣城居民人均可支配收入7853元，%；農(nóng)村居民人均純收入4686元，%。，人居環(huán)境質(zhì)量明量提高。（二）、某投資環(huán)境　豐富的資源　?、磐恋?。某土地資源豐富，總面積1880平方公里。每年可規(guī)劃為工業(yè)用地的土地面積為30005000畝，同時某開發(fā)區(qū)和化工園區(qū)尚有大量存量土地和待出租、出售的標準廠房?！　、屏帜?。全縣有以意楊為主的成片造林26萬畝（折實），活立木蓄積量187萬立方，每年砍伐量15萬立方以上；全縣森林覆蓋率21%，為全國綠化模范縣；全縣有數(shù)十家小型刨花板加工廠，無大口徑木材加工企業(yè)，全年約有10萬立方木材（原料）外銷。　?、莿趧恿?。某總人口達109萬人，勞動力資源十分豐富，全縣初中以上的青壯勞力達40余萬人，其中近萬名具有一技之長、一專多能的技術骨干，且員工的平均工資水平較上海等地的平均工資水平低30%左右?！　、绒r(nóng)副產(chǎn)品。某是全國著名的“首烏之鄉(xiāng)”，白首烏產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量的90%。某有機大米和綠色大米生產(chǎn)已具一定規(guī)模，其中“蘇”牌有機大米通過國家環(huán)?？偩钟袡C產(chǎn)品認證中心認證，“蘇”牌綠色大米獲國家綠色食品發(fā)展中心認證?！胞}阜”牌、“射陽河”牌、“射春”牌等無公害大米獲省無公害農(nóng)產(chǎn)品認定管理辦公室認定。五醍漿酒始興于清朝乾隆盛世，已有200多年的歷史，目前產(chǎn)品有4大系列、58個品種，年生產(chǎn)曲酒能力16000噸以上。某香腸年產(chǎn)量1000噸，主要品牌有“濱香王”、“老顧”等?！　、筛劭?。海床平穩(wěn)，水下地形平坦，錨地廣闊,近海海域內(nèi)無暗礁和輻射沙洲,，獨特的深水貼岸條件，是建造10萬—20萬噸級深水大港的理想選址?！”憬莸慕煌ā　、潘\。某港是國家二類開放口岸，一期工程31000噸級碼頭已建成并投入營運。千噸級海輪可直航大連、青島、上海等地。某境內(nèi)有5條等級航道，通榆河、灌溉總渠、張家河、響坎河、中山河等常年單船通過能力為500噸以上?！　、脐戇\。某道路交通四通八達，國道204依城而過，省道陳李線貫穿南北，國家沿海高速公路（同三高速）今年11月份將開通，在某境內(nèi)有2個進出口，某至上海只需3個多小時，一條由某港至安徽內(nèi)陸東西走向的一級公路省道疏港2號公路即將建設?！　、氰F路。某縣城距新長鐵路益林火車站（客貨運）40公里，必經(jīng)某的鹽連鐵路已列入“十一五”規(guī)劃?！　、瓤崭?。縣城距離鹽城機場、連云港機場均在90公里。其中鹽城機場有往返北京、廣州、韓國首爾等地的航班，連云港機場有往返北京、廣州、上海等地的航班?！　V闊的容量　?、?鹽城沿海化工園區(qū)。沿海灘涂面積廣闊，有較大的環(huán)境凈化容量。鹽城沿海化工園區(qū)正是利用灘涂資源興建的現(xiàn)代化、環(huán)保型、規(guī)模性化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，是十佳“中國石油和化學工業(yè)最具投資價值園區(qū)”之一，位于中山河入海口東側，北臨黃海，西依中山河，省道陳李公路橫貫全區(qū)，規(guī)劃占地面積30平方公里，啟動區(qū)面積10平方公里，設計化工生產(chǎn)、污水處理、生活服務三大功能區(qū)。以打造江蘇最大的化工產(chǎn)業(yè)基地為方向，高標準規(guī)劃，高水平建設，現(xiàn)有污水處理廠、熱電廠、自來水廠等配套基礎設施，完善的基礎設施條件，優(yōu)質(zhì)高效的服務體系，為進區(qū)化工企業(yè)提供了極為便利和舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。新開發(fā)的北區(qū)，占地8平方公里，配套3萬噸/日處理生產(chǎn)能力的污水處理廠，可接納特大型化工項目。　?、?國家級生態(tài)示范區(qū)。某縣立足于當?shù)睾ｊ戀Y源優(yōu)勢，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)結構，積極發(fā)展林業(yè)，大力延伸農(nóng)林產(chǎn)業(yè)鏈，意揚、中藥材和海產(chǎn)品已形成種、養(yǎng)業(yè)的特色。同時，大力調(diào)整經(jīng)濟結構，狠抓基礎設施建設，整治和改善城鎮(zhèn)環(huán)境，初步形成了以農(nóng)林復合生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色、工業(yè)與農(nóng)業(yè)布局合理、生態(tài)功能分區(qū)明確、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境日益改善的生態(tài)示范區(qū)。生態(tài)建設促進了某縣社會經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，改善了縣域生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，提高了全民生態(tài)意識，對我省蘇北欠發(fā)達地區(qū)的生態(tài)示范區(qū)建設具有示范意義。　　巨大的市場　　某縣位于204國道的中間，一頭挑起煙臺，一頭連接上海，可謂是背靠魯南、膠東，面對蘇中、蘇南兩大市場，是商家必爭之地，具有較強的市場輻射拉動作用。目前，經(jīng)濟建設、社會事業(yè)快速發(fā)展，文化、教育、旅游、餐飲、休閑娛樂、通信等各方面的消費正迅猛上升。同時，某大規(guī)模的新城區(qū)開發(fā)、老城區(qū)改造將為各路投資客商從事專業(yè)市場、房地產(chǎn)等綜合開發(fā)提供較多的贏利商機。　　優(yōu)良的人文　　某是全國楹聯(lián)之鄉(xiāng)、全國詩詞之鄉(xiāng)，是省級文明衛(wèi)生城市，是全省創(chuàng)安工作先進縣，是全省科技、教育、衛(wèi)生先進縣，是全省城市建設、環(huán)保先進縣，是省級小城鎮(zhèn)建設的試點縣，是江蘇省唯一的“書法之縣”。這里社會文明，政通人