【正文】 場(chǎng)、正鑫城市經(jīng)典等樓盤將是新區(qū)的亮點(diǎn)，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到200萬(wàn)平方米以上，超過(guò)原來(lái)幾年的開工記錄，成就又一歷史新高。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長(zhǎng)方型，東西長(zhǎng)約300m，南北長(zhǎng)約200m。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。華德名人苑地塊 正鑫城市經(jīng)典項(xiàng)目的SWOT分析⑴、優(yōu)勢(shì)：① 未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來(lái)規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)迎賓大道、某大道連接某老城區(qū)。⑵、劣勢(shì)：① 接受度：在目前的某房產(chǎn)市場(chǎng)上還沒(méi)有任何的高層住宅開發(fā)，市民接受需要一個(gè)過(guò)程。② 開發(fā)規(guī)模過(guò)大，開發(fā)周期較長(zhǎng)；產(chǎn)品層次較高 本項(xiàng)目地塊占地約100畝，開發(fā)規(guī)模過(guò)大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。項(xiàng)目概念定位一個(gè)榮耀與夢(mèng)想之城一個(gè)追求與品位的高檔社區(qū)尊崇自然，景觀大宅尊崇榮耀， 某新區(qū)純居住生活的風(fēng)向標(biāo)生活在四星級(jí)賓館的公園里（PARKHOME）鑄造某新區(qū)巔峰品位與尊貴項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對(duì)樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷售動(dòng)線的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來(lái)源。178。 四星級(jí)酒店（包含會(huì)議中心）在未來(lái)幾年是否還會(huì)得到政府支持項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)216。 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；252。 ? 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 土地抵押貸款可以緩解項(xiàng)目前期開發(fā)資金和購(gòu)買土地的壓力216。 住宅銷售價(jià)格以2500元/平方米為基點(diǎn)計(jì)算；商鋪價(jià)格征詢商鋪與住宅2：1的原則，商鋪價(jià)格為5000元/平方米為基點(diǎn)。第七部分 項(xiàng)目住宅開發(fā)市場(chǎng)定價(jià)項(xiàng)目定位鑒于本項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)為高層住宅，在某市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目定位為：項(xiàng)目定位：打造某南湖新區(qū)集四星級(jí)酒店與住宅于一體的高檔社區(qū) 目標(biāo)客戶確定本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)期長(zhǎng)，總體的供應(yīng)量巨大，如果將項(xiàng)目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險(xiǎn)將更為加大。⑦ 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素一般 雖然新區(qū)一帶有多家房開提前進(jìn)入，而且開發(fā)成績(jī)也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來(lái)看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對(duì)未來(lái)地塊的規(guī)劃大有空間。⑤ 周邊項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)成熟：除華德名人苑外，在項(xiàng)目周邊還有鳳鳴半島等一些開發(fā)相對(duì)成熟的樓盤，這對(duì)該片區(qū)的適宜居住的形象會(huì)有很大的提升。地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 項(xiàng)目所在位置 （本項(xiàng)目位于南湖新區(qū)東北角，所在位置是某縣行政職能中心也是某房產(chǎn)成熟地帶。華德名人苑占地面積15萬(wàn)平方米，總建筑面積21萬(wàn)平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。隨著某大多數(shù)行政機(jī)關(guān)的西遷至新區(qū)，將會(huì)帶動(dòng)新一輪新區(qū)的發(fā)展。由于某的地理?xiàng)l件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，投資環(huán)境優(yōu)越，吸引了很多企業(yè)家的眼球；隨著投資環(huán)境的改善使之賓館業(yè)發(fā)展迅速，從06年7月到07年6月某就有近三家較有規(guī)模的賓館開業(yè)。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的3個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。屬政府處理的重大問(wèn)題處理不過(guò)周，一般問(wèn)題處理不過(guò)日，特殊問(wèn)題隨時(shí)辦理。其中華寶公司生產(chǎn)的“寶?！迸泼藜啽辉u(píng)為江蘇省著名商標(biāo)?！　V闊的容量　?、?鹽城沿?；@區(qū)?！胞}阜”牌、“射陽(yáng)河”牌、“射春”牌等無(wú)公害大米獲省無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)定管理辦公室認(rèn)定?！偨ㄖ娣e約為180000㎡；賓館建筑面積為30000㎡；住宅建筑面積為130000㎡；商業(yè)建筑面積為20000 ㎡ 。通榆運(yùn)河南接長(zhǎng)江水道，入海水道，中山河，蘇北灌溉總渠貫穿境內(nèi)并西接京杭運(yùn)河，某港已成為國(guó)家二類開放港口，是蘇北沿海建1020萬(wàn)噸碼頭的理想選址；鹽城和連云港機(jī)場(chǎng)已開通北京，廣州，上海，杭州，大連，沈陽(yáng)，廈門等城市航線，形成四通八達(dá)的海陸空運(yùn)輸體系?！　、绒r(nóng)副產(chǎn)品?！　、瓤崭?。這里社會(huì)文明，政通人和，人民勤勞善良，民風(fēng)純正樸實(shí)，敬商、愛商、尊商、擁商、安商、富商的氛圍濃烈，已在全縣上下廣泛形成，某是海內(nèi)外客商投資興業(yè)大展宏圖的福地?zé)嵬??？h外客商固定資產(chǎn)投資額１０００萬(wàn)元以上的項(xiàng)目由縣領(lǐng)導(dǎo)掛牌服務(wù)；1000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由引進(jìn)項(xiàng)目的單位主要負(fù)責(zé)人掛牌服務(wù)。（５） 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。 某缺乏有規(guī)模的會(huì)議中心近兩年某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，居民收入不斷增加，消費(fèi)水平也不斷提高；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，房產(chǎn)市場(chǎng)得到發(fā)展空間。江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@將給某帶來(lái)勞動(dòng)力輸出的源地，將是某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進(jìn)駐將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)某交通、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的格局。房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量某南湖新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目前較具規(guī)模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路兩邊，港城路以西和某大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項(xiàng)目為主；南湖新區(qū)這幾年房屋供應(yīng)面積達(dá)150萬(wàn)平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”?？茖W(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。在教育上，該地塊距新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問(wèn)題。新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征：產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋90—150平方米/套，主力面積集中在90110平米/套和110150平米/套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d，戶型結(jié)構(gòu)主要為平層。29456=%178。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 216。 ? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是某房產(chǎn)一大亮點(diǎn)?？偨Y(jié)： 用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。 四星級(jí)酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營(yíng)216。注：因各種費(fèi)用各個(gè)時(shí)期都有所不同，最終核算數(shù)據(jù)以開發(fā)商給于實(shí)際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 住宅和酒店開發(fā)期控制在三年內(nèi)建成,共36個(gè)月時(shí)間,分期開發(fā)實(shí)施。就目前的市場(chǎng)而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，但在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，客戶有足夠的空間理性選擇和購(gòu)買。項(xiàng)目規(guī)模一般均在6萬(wàn)平米至30萬(wàn)平米，分為多期開發(fā)，所有的項(xiàng)目目前都已經(jīng)啟動(dòng)開發(fā)或正式開始銷售。③ 建造周期由于項(xiàng)目周遍樓盤發(fā)展成熟，加上高層建筑建造周期過(guò)長(zhǎng)會(huì)影響一部分客戶（婚房購(gòu)買者）的流失。地勢(shì)平整，北臨縣政府花園和廣場(chǎng)。從市場(chǎng)上看，目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目已經(jīng)開始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類似，文化資源需要在開發(fā)中結(jié)合南湖公園和某公園的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。項(xiàng)目所在區(qū)域集中了某縣包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機(jī)關(guān)，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及某縣主干道迎賓大道，北面是江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動(dòng)遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項(xiàng)目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對(duì)成熟。項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)178。 具市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在300多家企業(yè)中的老總絕大多數(shù)是非某本地人士，住宿一般都在賓館解決216。步入2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開發(fā)商們將會(huì)在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過(guò)環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來(lái)提高產(chǎn)品含金量，提升市場(chǎng)空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在某這個(gè)土地本就緊缺的老城區(qū)，有限的土地資源在眾多競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪，土地成本勢(shì)必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會(huì)增多；再加上旺盛的市場(chǎng)需求、持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等因素，2007年房地產(chǎn)的成本必定上漲?！　、?食品。同時(shí)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整治和改善城鎮(zhèn)環(huán)境，初步形成了以農(nóng)林復(fù)合生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色、工業(yè)與農(nóng)業(yè)布局合理、生態(tài)功能分區(qū)明確、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境日益改善的生態(tài)示范區(qū)。千噸級(jí)海輪可直航大連、青島、上海等地。某土地資源豐富，總面積1880平方公里。 某，經(jīng)濟(jì)快