【正文】 場、正鑫城市經典等樓盤將是新區(qū)的亮點，結合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目，初步估計某房地產市場在未來三年內的商品房新開工量將達到200萬平方米以上，超過原來幾年的開工記錄，成就又一歷史新高。項目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現長方型，東西長約300m，南北長約200m。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。華德名人苑地塊 正鑫城市經典項目的SWOT分析⑴、優(yōu)勢：① 未來區(qū)位優(yōu)勢明顯：項目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側，是南胡新去未來規(guī)劃開發(fā)的重點之一，它可通過迎賓大道、某大道連接某老城區(qū)。⑵、劣勢：① 接受度：在目前的某房產市場上還沒有任何的高層住宅開發(fā)，市民接受需要一個過程。② 開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長；產品層次較高 本項目地塊占地約100畝，開發(fā)規(guī)模過大，這將導致開發(fā)周期較長，不可預期的市場因素太多，從而導致運作此項目的抗風險能力較低。項目概念定位一個榮耀與夢想之城一個追求與品位的高檔社區(qū)尊崇自然，景觀大宅尊崇榮耀， 某新區(qū)純居住生活的風向標生活在四星級賓館的公園里（PARKHOME）鑄造某新區(qū)巔峰品位與尊貴項目產品設計定位項目的形象設計主要包含兩個方面：一是整體形象的包裝設計，他是項目對市場宣傳推廣的重要標志，是消費者對樓盤想象力的引導開始和工具，是吸引消費者關注和進入項目的第一媒介；二是銷售動線的形象包裝，這是項目的具體展示，是消費者信心的來源。178。 四星級酒店（包含會議中心）在未來幾年是否還會得到政府支持項目市場風險216。 項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據具體情況不斷完善；252。 ? 項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 土地抵押貸款可以緩解項目前期開發(fā)資金和購買土地的壓力216。 住宅銷售價格以2500元/平方米為基點計算；商鋪價格征詢商鋪與住宅2：1的原則，商鋪價格為5000元/平方米為基點。第七部分 項目住宅開發(fā)市場定價項目定位鑒于本項目開發(fā)形態(tài)為高層住宅，在某市場的競爭環(huán)境、產品成本因素、客戶定位和項目的形象定位等因素考慮，本項目定位為：項目定位：打造某南湖新區(qū)集四星級酒店與住宅于一體的高檔社區(qū) 目標客戶確定本項目規(guī)模大，產品風險期長，總體的供應量巨大，如果將項目客戶定位僅限于高端客戶群，風險將更為加大。⑦ 項目所在區(qū)域樓盤質素一般 雖然新區(qū)一帶有多家房開提前進入，而且開發(fā)成績也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規(guī)劃大有空間。⑤ 周邊項目開發(fā)相對成熟：除華德名人苑外，在項目周邊還有鳳鳴半島等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 項目所在位置 （本項目位于南湖新區(qū)東北角，所在位置是某縣行政職能中心也是某房產成熟地帶。華德名人苑占地面積15萬平方米，總建筑面積21萬平方米；現銷售一半，多為現房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。隨著某大多數行政機關的西遷至新區(qū)，將會帶動新一輪新區(qū)的發(fā)展。由于某的地理條件優(yōu)越，基礎設施不斷改善，投資環(huán)境優(yōu)越，吸引了很多企業(yè)家的眼球；隨著投資環(huán)境的改善使之賓館業(yè)發(fā)展迅速，從06年7月到07年6月某就有近三家較有規(guī)模的賓館開業(yè)。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的3個因素，消費者對物業(yè)管理要求呈上升局面。屬政府處理的重大問題處理不過周，一般問題處理不過日，特殊問題隨時辦理。其中華寶公司生產的“寶?！迸泼藜啽辉u為江蘇省著名商標?！　V闊的容量　　⑴ 鹽城沿?；@區(qū)。“鹽阜”牌、“射陽河”牌、“射春”牌等無公害大米獲省無公害農產品認定管理辦公室認定?！?，總建筑面積約為180000㎡；賓館建筑面積為30000㎡；住宅建筑面積為130000㎡；商業(yè)建筑面積為20000 ㎡ 。通榆運河南接長江水道，入海水道，中山河，蘇北灌溉總渠貫穿境內并西接京杭運河，某港已成為國家二類開放港口，是蘇北沿海建1020萬噸碼頭的理想選址；鹽城和連云港機場已開通北京，廣州，上海，杭州，大連，沈陽，廈門等城市航線，形成四通八達的海陸空運輸體系?！　、绒r副產品?！　、瓤崭?。這里社會文明，政通人和，人民勤勞善良，民風純正樸實，敬商、愛商、尊商、擁商、安商、富商的氛圍濃烈，已在全縣上下廣泛形成，某是海內外客商投資興業(yè)大展宏圖的福地熱土?？h外客商固定資產投資額１０００萬元以上的項目由縣領導掛牌服務；1000萬元以下項目由引進項目的單位主要負責人掛牌服務。（５） 消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 某缺乏有規(guī)模的會議中心近兩年某的經濟發(fā)展速度加快，居民收入不斷增加，消費水平也不斷提高；隨著經濟發(fā)展的加快，房產市場得到發(fā)展空間。江蘇某經濟開發(fā)區(qū)沿海化工園將給某帶來勞動力輸出的源地，將是某經濟發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進駐將會帶動整個某交通、產業(yè)、服務等行業(yè)的格局。房地產開發(fā)供應量某南湖新區(qū)房產開發(fā)項目目前較具規(guī)模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路兩邊，港城路以西和某大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項目為主；南湖新區(qū)這幾年房屋供應面積達150萬平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。科學的實施和安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。在教育上，該地塊距新區(qū)實驗學校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學就讀的問題。新區(qū)房產市場發(fā)展迅速。產品各單位的具體構成體現出共同的特征：產品供應力求豐富、供應面寬，面積含蓋90—150平方米/套，主力面積集中在90110平米/套和110150平米/套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房兩廳、兩房兩廳，戶型結構主要為平層。29456=%178。項目的財務評價與不確定性分析 216。 ? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是某房產一大亮點?？偨Y： 用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。 四星級酒店的人住率能否維持酒店的經營216。注：因各種費用各個時期都有所不同，最終核算數據以開發(fā)商給于實際數據為準項目開發(fā)進度 住宅和酒店開發(fā)期控制在三年內建成,共36個月時間,分期開發(fā)實施。就目前的市場而言，價格仍然是影響消費決定的重要因素，雖然項目的定位較高，目標客戶群有較強的購買能力，但在市場的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。項目規(guī)模一般均在6萬平米至30萬平米，分為多期開發(fā)，所有的項目目前都已經啟動開發(fā)或正式開始銷售。③ 建造周期由于項目周遍樓盤發(fā)展成熟，加上高層建筑建造周期過長會影響一部分客戶（婚房購買者）的流失。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場。從市場上看，目前競爭項目周邊項目已經開始著手項目的文化建設，但多數情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中結合南湖公園和某公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。項目所在區(qū)域集中了某縣包括縣政府在內的眾多行政機關，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及某縣主干道迎賓大道，北面是江蘇某經濟開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對成熟。項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價178。 具市場調查數據顯示，在300多家企業(yè)中的老總絕大多數是非某本地人士，住宿一般都在賓館解決216。步入2007年房地產市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設過程中提高產品技術含量、產品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設、配套建設等手段來提高產品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時代已經結束，在某這個土地本就緊缺的老城區(qū)，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產行業(yè)來講，房地產的資金成本、財務成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經濟、建筑原材料上漲等因素，2007年房地產的成本必定上漲。　?、?食品。同時，大力調整經濟結構，狠抓基礎設施建設，整治和改善城鎮(zhèn)環(huán)境，初步形成了以農林復合生態(tài)產業(yè)為特色、工業(yè)與農業(yè)布局合理、生態(tài)功能分區(qū)明確、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境日益改善的生態(tài)示范區(qū)。千噸級海輪可直航大連、青島、上海等地。某土地資源豐富，總面積1880平方公里。 某，經濟快