【正文】 題處理不過日，特殊問題隨時(shí)辦理。三是外商投資企業(yè)、縣外客商新辦固定資產(chǎn)投資額1000萬元以上的工業(yè)企業(yè)，或縣外客商投資年納稅50萬元以上的其他企業(yè)，由縣紀(jì)委、監(jiān)察局、公安局列入“重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)”，并頒發(fā)“一牌三證”。（三）、某住宅市場分析住宅市場供給情況分析目前某房產(chǎn)市場上在銷售的樓盤大約710家，其中較為規(guī)模的有7家，分別是：⑴ 碧水綠都總建筑面積：30萬平方米期段：分為四期銷售入住率：約70%總套數(shù)：約3000套戶型面積：90—140㎡產(chǎn)品形態(tài)：多層建筑、商業(yè)住宅價(jià)格：均價(jià)2050元/㎡門面價(jià)格：40005000元/㎡現(xiàn)狀：正銷售四期⑵ 鳳鳴半島總建筑面積：7萬平方米占地面積：總套數(shù)：約700家產(chǎn)品形態(tài)：多層、雙拼別墅、商業(yè)戶型面積：90—128㎡住宅價(jià)格：均價(jià)2100元/㎡現(xiàn)狀：二期認(rèn)購中⑶ 華寶財(cái)富廣場占地面積：290畝產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè)住宅價(jià)格： 19002400元/㎡現(xiàn)狀：一期認(rèn)購中⑷ 新時(shí)代樂園占地面積：170畝總建筑面積：20萬平方米產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè)戶型面積：90—150㎡住宅價(jià)格：16802200元/㎡商鋪價(jià)格：均價(jià)4500元/㎡⑸ 華德名人苑占地面積：15萬平方米總建筑面積：21萬平方米總投資：3億產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè)戶型面積：100—150㎡住宅價(jià)格：均價(jià)1800元/㎡商鋪價(jià)格：均價(jià)35004500元/㎡⑹ 正鑫城市經(jīng)典總建筑面積：18萬平方米產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、商業(yè)戶型面積：94—145㎡住宅價(jià)格：均價(jià)2200元/㎡⑺ 豐園商貿(mào)城總建筑面積：10萬平方米產(chǎn)品形態(tài)：多層、商業(yè)戶型面積：96—120㎡某的房地產(chǎn)價(jià)格在近兩年上漲300500元/平方米；2006年兩城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)達(dá)2000元/平方米，新區(qū)商品住宅銷售均價(jià)1960元/平方米。言房價(jià)上漲的原因主要是基于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。 住宅市場需求情況分析（１） 改善居住條件，改善居住環(huán)境和婚房成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流；（２） 6080平米的精巧二房和91100平米的舒適二房，90100平米的小三房和111130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。（３） 多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；戶型和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。（６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機(jī)會(huì)。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購房時(shí)最注重的3個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。（９） 消費(fèi)者對(duì)鳳鳴半島評(píng)價(jià)好，市場對(duì)南湖新區(qū)的房源喜愛高溫不降。某酒店市場需求情況分析216。 某縣城區(qū)賓館服務(wù)和硬件條件參差不齊216。 眾多企業(yè)老總為了住條件好的賓館舟車勞頓跑到鹽城市區(qū)216。216。216。從近幾年某房產(chǎn)成交量的趨勢(shì)看，每年成交量較上年都有很大提升。由于某的地理?xiàng)l件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，投資環(huán)境優(yōu)越，吸引了很多企業(yè)家的眼球；隨著投資環(huán)境的改善使之賓館業(yè)發(fā)展迅速，從06年7月到07年6月某就有近三家較有規(guī)模的賓館開業(yè)。某新興住宅區(qū)域的分布分析 某房地產(chǎn)較早兩年大多是拆遷工程，真正屬于房產(chǎn)開發(fā)的樓盤出現(xiàn)的時(shí)間還不長；隨著國家經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的帶動(dòng)下，某經(jīng)濟(jì)得到很好的發(fā)展時(shí)機(jī)，同時(shí)在全國房產(chǎn)市場的刺激下某的新興住宅區(qū)域得到有力的開發(fā)，南湖新區(qū)的出現(xiàn)大大提高了某住宅的品質(zhì)。在即將投入開發(fā)的樓盤，如：華寶財(cái)富廣場、正鑫城市經(jīng)典等樓盤將是新區(qū)的亮點(diǎn)，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)某房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到200萬平方米以上，超過原來幾年的開工記錄，成就又一歷史新高。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。 從今年開始國家開征土地增值稅178。 準(zhǔn)備金利率的不斷加息，給開發(fā)商帶來資金壓力房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實(shí)守信、用心經(jīng)營、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。第三部分 某城市總體規(guī)劃描述某縣總體城市規(guī)劃某將隨著某港某岸，尤其是廢黃河三角洲一帶長約20公里岸段，具有開發(fā)建設(shè)特大型、多功能、綜合性深水大港的優(yōu)越條件，其建港條件不僅在江蘇海岸最佳，而且是國家在沿海布局大中型電力、鋼鐵冶煉、石油化工、鹽化工、煤化工等工業(yè)項(xiàng)目和集裝箱樞紐碼頭、接煤港址的理想選擇，是江蘇沿海能建年吞吐量億噸以上的極少數(shù)港口之一的建造，某將是結(jié)合航海運(yùn)輸、陸路運(yùn)輸、軌道運(yùn)輸?shù)木C合性港口城市。將會(huì)以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭區(qū)域。隨著某大多數(shù)行政機(jī)關(guān)的西遷至新區(qū)，將會(huì)帶動(dòng)新一輪新區(qū)的發(fā)展。堅(jiān)持“一次規(guī)劃、分步實(shí)施、配套建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展”的原則，逐步發(fā)展完成“國家級(jí)百強(qiáng)大縣”、“百萬人口經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”的目標(biāo)。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長方型，東西長約300m，南北長約200m。該項(xiàng)目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。第四部分 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域定義南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約400萬平方米。江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@，產(chǎn)業(yè)以精細(xì)化工、醫(yī)藥化工、電子、新材料為主，規(guī)劃總面積20平方公里。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。碧水綠都總建筑面積30萬平方米，分為四期開發(fā)，總戶數(shù)約為3000套，是商住混合性；前三期基本罄盤，第四期約有45萬平方米，現(xiàn)正處于認(rèn)購中。華德名人苑占地面積15萬平方米，總建筑面積21萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。但目前區(qū)域市場上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且中大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。⑶、人文條件：該項(xiàng)目用地原主要為政府職能部門聚居地和社區(qū)住宅，有著較大發(fā)展區(qū)域。⑷、建筑形態(tài)：規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級(jí)酒店為主，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就某現(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)某的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。⑸、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)結(jié)合四星級(jí)酒店，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。⑺、配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。目前競爭項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 項(xiàng)目所在位置 （本項(xiàng)目位于南湖新區(qū)東北角，所在位置是某縣行政職能中心也是某房產(chǎn)成熟地帶。地塊周遍環(huán)境 項(xiàng)目現(xiàn)在的狀況 項(xiàng)目現(xiàn)在的狀況 本項(xiàng)目目前建有簡易的結(jié)構(gòu)框架，是歷史遺留的產(chǎn)物；地塊北塊地屬于華德名人苑項(xiàng)目，西邊為政府機(jī)關(guān)用地，西南角為正鑫城市經(jīng)典地塊；項(xiàng)目周遍用地都有歸屬，在未來的兩年內(nèi)相繼開發(fā)完成。華德名人苑地塊 正鑫城市經(jīng)典項(xiàng)目的SWOT分析⑴、優(yōu)勢(shì)：① 未來區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過迎賓大道、某大道連接某老城區(qū)。② 自然環(huán)境較好：該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面南湖水質(zhì)較好，北面稍差（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），但四周均有綠色覆蓋。③ 具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃：本項(xiàng)目地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對(duì)規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經(jīng)典、碧水綠都等居住聚中地可以形成一個(gè)較為大型的居住社區(qū)。在醫(yī)療上，該地塊與仁慈醫(yī)院的直線距離也比較近。⑤ 周邊項(xiàng)目開發(fā)相