【正文】 可行性項目總建筑面積：18萬平方米項目總投資：29456萬元（不含酒店建造費用）項目財務(wù)凈現(xiàn)值:8471萬元（不含酒店建造費用）項目財務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 由于住宅樓層普遍高于某縣政府辦公樓，在一定程度上影響政府形象216。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，小高層和高層交叉進行。經(jīng)測算項目（住宅和商業(yè)）財務(wù)凈現(xiàn)值8471萬元（住宅部分），%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。29456=%靜態(tài)資金收益率=稅后利潤247。目標(biāo)客戶職業(yè)定位：某各職能機關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)以及職員，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)管理人員以及中高級員工，某港口工作人員等中高收入者。同興本項目相比有著共同的產(chǎn)品規(guī)劃特征。這樣的市場環(huán)境，會增加開發(fā)的投資風(fēng)險。③ 某港投建某的投建工程吸引了許多日本、韓國、歐美國家的商客，對未來賓館業(yè)起到推動作用。⑧ 商家期盼：由于整個某沒有一個大型的有規(guī)模的會議中心，政府和企業(yè)的大型會議甚至到鹽城等周邊城市召開。④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項目地塊的區(qū)域位置相對較好，但其社區(qū)配套相對成熟。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場的聚集地。⑹、環(huán)境規(guī)劃：借助項目用地周邊自然環(huán)境，通過項目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出某少有的大型高檔的親水住宅，對住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。⑵、地理位置：某城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃機械倉儲用地和醫(yī)藥加工用地。項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價該項目位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和某公園；北面是某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設(shè)服務(wù)，是一個需要高度重視的問題。新區(qū)規(guī)劃圖華寶財富廣場新時代樂園場碧水綠都鳳鳴半島本案華德名人苑正鑫城市經(jīng)典某現(xiàn)行的開發(fā)樓盤總建筑面積基本在30萬方以內(nèi)，也有個別政府安置樓盤突破30萬方，但市場總體格局平穩(wěn)，產(chǎn)品形式也比較相似，產(chǎn)品區(qū)別不大，在未來某房產(chǎn)市場差異化產(chǎn)品定位將是發(fā)展趨勢所在。 經(jīng)市調(diào)結(jié)果顯示二星以上賓館入住率達到80%以上，說明賓館供應(yīng)還有很大空間。（１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。（４） 戶型面積和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。即重點企業(yè)保護牌、商務(wù)用車通行證、個人身份綠卡和醫(yī)療保健金卡，為每一位來濱投資的客商開辟綠色通道，提供最優(yōu)質(zhì)、最便捷的服務(wù)?！　?yōu)質(zhì)的服務(wù)　　為客商建立全方位優(yōu)質(zhì)、高效、周到、熱情、誠信的服務(wù)體系。　　③ 機械。同時，某大規(guī)模的新城區(qū)開發(fā)、老城區(qū)改造將為各路投資客商從事專業(yè)市場、房地產(chǎn)等綜合開發(fā)提供較多的贏利商機。以打造江蘇最大的化工產(chǎn)業(yè)基地為方向，高標(biāo)準規(guī)劃，高水平建設(shè)，現(xiàn)有污水處理廠、熱電廠、自來水廠等配套基礎(chǔ)設(shè)施，完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)體系，為進區(qū)化工企業(yè)提供了極為便利和舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境?！　、氰F路?！　、筛劭??！　、莿趧恿?。比上年增長12%。 某，有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使某融入了上海經(jīng)濟圈。新中國成立后，涌現(xiàn)一批知名人士，專家學(xué)者，企業(yè)家，尤以書法藝術(shù)享譽海內(nèi)外，是江蘇省唯一“書法之縣”。本項目在現(xiàn)有地塊上已建有建筑物，由于不符合用地標(biāo)準和規(guī)劃，在沒有拿到用地手續(xù)時動工已停工多時，現(xiàn)地塊有簡單的結(jié)構(gòu)框架。該項目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。 某，歷史悠久，人杰地靈，建國前先后有一大批革命家，藝術(shù)家在此留下足跡?！? 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。全縣有以意楊為主的成片造林26萬畝（折實），活立木蓄積量187萬立方，每年砍伐量15萬立方以上；全縣森林覆蓋率21%，為全國綠化模范縣；全縣有數(shù)十家小型刨花板加工廠，無大口徑木材加工企業(yè)，全年約有10萬立方木材（原料）外銷。某香腸年產(chǎn)量1000噸，主要品牌有“濱香王”、“老顧”等。某道路交通四通八達，國道204依城而過，省道陳李線貫穿南北，國家沿海高速公路（同三高速）今年11月份將開通，在某境內(nèi)有2個進出口，某至上海只需3個多小時，一條由某港至安徽內(nèi)陸東西走向的一級公路省道疏港2號公路即將建設(shè)。鹽城沿海化工園區(qū)正是利用灘涂資源興建的現(xiàn)代化、環(huán)保型、規(guī)模性化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，是十佳“中國石油和化學(xué)工業(yè)最具投資價值園區(qū)”之一，位于中山河入海口東側(cè)，北臨黃海，西依中山河，省道陳李公路橫貫全區(qū)，規(guī)劃占地面積30平方公里，啟動區(qū)面積10平方公里，設(shè)計化工生產(chǎn)、污水處理、生活服務(wù)三大功能區(qū)。目前，經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)快速發(fā)展，文化、教育、旅游、餐飲、休閑娛樂、通信等各方面的消費正迅猛上升。某化工園區(qū)已有近百家進區(qū)企業(yè)生產(chǎn)醫(yī)藥中間體、染料中間體、農(nóng)藥中間體等產(chǎn)品。某五醍漿酒業(yè)公司為江蘇省五大曲酒生產(chǎn)基地之一，產(chǎn)品先后榮獲部優(yōu)、國家優(yōu)質(zhì)白酒、國際金獎等殊榮。三是外商投資企業(yè)、縣外客商新辦固定資產(chǎn)投資額1000萬元以上的工業(yè)企業(yè)，或縣外客商投資年納稅50萬元以上的其他企業(yè)，由縣紀委、監(jiān)察局、公安局列入“重點保護企業(yè)”，并頒發(fā)“一牌三證”。（３） 多層住宅類型和錯層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認可，小高層認同度呈上升趨勢；戶型和建筑朝向?qū)ψ》肯M有較大的影響力。（９） 消費者對鳳鳴半島評價好，市場對南湖新區(qū)的房源喜愛高溫不降。216。某新興住宅區(qū)域的分布分析 某房地產(chǎn)較早兩年大多是拆遷工程，真正屬于房產(chǎn)開發(fā)的樓盤出現(xiàn)的時間還不長；隨著國家經(jīng)濟大力發(fā)展的帶動下，某經(jīng)濟得到很好的發(fā)展時機，同時在全國房產(chǎn)市場的刺激下某的新興住宅區(qū)域得到有力的開發(fā)，南湖新區(qū)的出現(xiàn)大大提高了某住宅的品質(zhì)。 準備金利率的不斷加息，給開發(fā)商帶來資金壓力房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經(jīng)營、實力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。堅持“一次規(guī)劃、分步實施、配套建設(shè)、滾動發(fā)展”的原則，逐步發(fā)展完成“國家級百強大縣”、“百萬人口經(jīng)濟強縣”的目標(biāo)。江蘇某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿?；@，產(chǎn)業(yè)以精細化工、醫(yī)藥化工、電子、新材料為主，規(guī)劃總面積20平方公里。但目前區(qū)域市場上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨有，且中大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預(yù)測風(fēng)險。⑸、產(chǎn)品設(shè)計：項目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)結(jié)合四星級酒店，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。地塊周遍環(huán)境 項目現(xiàn)在的狀況 項目現(xiàn)在的狀況 本項目目前建有簡易的結(jié)構(gòu)框架，是歷史遺留的產(chǎn)物；地塊北塊地屬于華德名人苑項目，西邊為政府機關(guān)用地，西南角為正鑫城市經(jīng)典地塊；項目周遍用地都有歸屬，在未來的兩年內(nèi)相繼開發(fā)完成。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。⑦ 市場緊缺：目前在某還沒有一家四星級賓館，該項目建成后將填補這一空白。投資商也將增加，給賓館業(yè)帶來客源。未來的二、三年內(nèi)，這幾個區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來看，新城區(qū)將形成對市場的競爭之勢，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于100萬方陸續(xù)上市。各項目具備競爭的能力。此類市場目標(biāo)客戶群的層面相對較高，進取心比較強，所以在產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)和營銷宣傳上需要注重對人本主義的關(guān)懷和渲染。成本=12644247。 依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積180000萬平方米（住宅130000萬平方米，商鋪20000萬平方米、賓館和會議中心30000平方米），項目總投資29456萬元（不包括酒店建造費用）。 第三期：至2010年，實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房和2萬㎡的商業(yè)。第九部分 項目風(fēng)險分析項目政策性風(fēng)險216。 貸款是否及時到位，影響項目的進程第十部分 項目特征綜述、評估結(jié)論與建議項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，某良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。項目實施的難點本項目實施的難點：252。52