【正文】 耀， 某新區(qū)純居住生活的風(fēng)向標(biāo)生活在四星級賓館的公園里（PARKHOME）鑄造某新區(qū)巔峰品位與尊貴項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對市場宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷售動線的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來源。項(xiàng)目價(jià)格定位定價(jià)基本思路：中價(jià)入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動發(fā)展。根據(jù)市場的競爭環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目的入市銷售，采取中價(jià)入市的策略，使項(xiàng)目在銷售過程中的價(jià)格具備對銷售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性：l 較大的市場彈性和調(diào)節(jié)空間，主動控制市場變化；l 較強(qiáng)的市場競爭力；l 成功打開市場、搶占市場分額；l 預(yù)留先購物業(yè)的升值空間，形成良好口碑；l 樹立市場信心，促進(jìn)長期穩(wěn)定銷售；項(xiàng)目在具體的銷售過程中，如果內(nèi)部認(rèn)購期間能夠得到市場的高度認(rèn)可，認(rèn)購順利，則在項(xiàng)目正式開盤時(shí)，適時(shí)的調(diào)整價(jià)格，價(jià)格調(diào)整的幅度，結(jié)合市場、客戶的反映和當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境在各階段具體實(shí)施。就目前的市場而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購買能力，但在市場的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。第八部分 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目的總開發(fā)成本 成本核算序號項(xiàng) 目指標(biāo)(元/ m2）數(shù)量（m2）金額（萬元）備 注一土地費(fèi)用410001845按30萬/畝，二前期費(fèi)用926按建安費(fèi)用的5%計(jì)提小計(jì)926三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2038按建安費(fèi)用的11%計(jì)提小計(jì)2038四建安費(fèi)用1215000018080015000012000商業(yè)和住宅平均值501500007504綠化景觀50150000750中等標(biāo)準(zhǔn)1501500002250地下車庫1600162502600小計(jì)18530五其它工程費(fèi)用185按建安費(fèi)用的1%計(jì)提六開發(fā)費(fèi)用1052%計(jì)提1400842按照銷售額的2%計(jì)提小計(jì)3294七開發(fā)稅費(fèi)3610001825002250小計(jì)2268八不可預(yù)見費(fèi)370按建安費(fèi)用的2%計(jì)提九成本合計(jì)29456十銷售總額250015000042100根據(jù)某現(xiàn)有商品房銷售價(jià)格測算十一利潤總額12644十二稅后利潤8471說明：因酒店及會議中心為投資商持有性物業(yè)，在成本測算和經(jīng)濟(jì)評價(jià)中不計(jì)入考量因素。靜態(tài)投資利潤率=利潤總額247。成本=12644247。29456=%靜態(tài)資金收益率=稅后利潤247。成本=8471247。29456=%178。 由于本項(xiàng)目各種費(fèi)用沒有明確的給于我司，因此，所有費(fèi)用的清算都來自于對某周圍縣級城市以及某其他項(xiàng)目的平均值計(jì)算，由于賓館的裝修建設(shè)費(fèi)用無法估算，所以，本成本費(fèi)用表只對基礎(chǔ)設(shè)施以及建安成本做預(yù)算，利潤也只對住宅本分核算。178。 住宅銷售價(jià)格以2500元/平方米為基點(diǎn)計(jì)算；商鋪價(jià)格征詢商鋪與住宅2：1的原則，商鋪價(jià)格為5000元/平方米為基點(diǎn)。178。 依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積180000萬平方米（住宅130000萬平方米，商鋪20000萬平方米、賓館和會議中心30000平方米），項(xiàng)目總投資29456萬元（不包括酒店建造費(fèi)用）。經(jīng)測算項(xiàng)目（住宅和商業(yè)）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值8471萬元（住宅部分），%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。178。 項(xiàng)目的體量較大，大致可分為三至四期開發(fā)。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的不斷提高，房價(jià)也會隨著經(jīng)濟(jì)的增長而上漲，所以利潤也會增加。注：因各種費(fèi)用各個(gè)時(shí)期都有所不同，最終核算數(shù)據(jù)以開發(fā)商給于實(shí)際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 住宅和酒店開發(fā)期控制在三年內(nèi)建成,共36個(gè)月時(shí)間,分期開發(fā)實(shí)施。 第一期：至2008年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成建筑面積約4萬㎡預(yù)售商品房和酒店整體工程。 第二期：至2009年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房以及完成酒店裝修工程。 第三期：至2010年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房和2萬㎡的商業(yè)。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，小高層和高層交叉進(jìn)行。爭取在三年內(nèi)銷售完成。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)與不確定性分析 216。 項(xiàng)目資金主要流向于酒店的建造和裝修方面，由于酒店贏利期最少需要兩年，這需要大量的資金來支持酒店的建造和經(jīng)營上216。 住宅的銷售可以形成資金流，在去化面積的同時(shí)資金上也得到補(bǔ)充，緩解一部分資金帶來的壓力216。 土地抵押貸款可以緩解項(xiàng)目前期開發(fā)資金和購買土地的壓力216。 在大量的資金流向酒店建造上，要保證住宅部分建造資金充足，貸款是個(gè)有效途徑，但稅率和國家政策的不確定性會對項(xiàng)目資金的籌集帶來影響。第九部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)216。 由于住宅樓層普遍高于某縣政府辦公樓，在一定程度上影響政府形象216。 四星級酒店（包含會議中心）在未來幾年是否還會得到政府支持項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)216。 市場是否接受高層住宅216。 目標(biāo)客戶數(shù)量能否支撐整個(gè)項(xiàng)目216。 四星級酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營216。 目前項(xiàng)目周邊樓盤相繼上馬，會帶走一部分客戶項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)216。 建筑材料的價(jià)格時(shí)效性不確定，影響資金計(jì)算216。 貸款是否及時(shí)到位，影響項(xiàng)目的進(jìn)程第十部分 項(xiàng)目特征綜述、評估結(jié)論與建議項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，某良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：18萬平方米項(xiàng)目總投資：29456萬元（不含酒店建造費(fèi)用）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:8471萬元（不含酒店建造費(fèi)用）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ? 南湖新區(qū)的潛在需求量大。 ? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是某房產(chǎn)一大亮點(diǎn)。 ? 政府的大力支持。 ? 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ? 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有南湖公園和某公園）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：252。 項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；252。 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；252。 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，周邊樓盤眾多，盡快實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)細(xì)項(xiàng)工作； 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理?？偨Y(jié)： 用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。52