【正文】 耀， 某新區(qū)純居住生活的風(fēng)向標生活在四星級賓館的公園里（PARKHOME）鑄造某新區(qū)巔峰品位與尊貴項目產(chǎn)品設(shè)計定位項目的形象設(shè)計主要包含兩個方面：一是整體形象的包裝設(shè)計，他是項目對市場宣傳推廣的重要標志，是消費者對樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費者關(guān)注和進入項目的第一媒介；二是銷售動線的形象包裝，這是項目的具體展示，是消費者信心的來源。項目價格定位定價基本思路：中價入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動發(fā)展。根據(jù)市場的競爭環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項目的形象定位等因素考慮，本項目的入市銷售，采取中價入市的策略，使項目在銷售過程中的價格具備對銷售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性：l 較大的市場彈性和調(diào)節(jié)空間，主動控制市場變化；l 較強的市場競爭力；l 成功打開市場、搶占市場分額；l 預(yù)留先購物業(yè)的升值空間，形成良好口碑；l 樹立市場信心，促進長期穩(wěn)定銷售；項目在具體的銷售過程中，如果內(nèi)部認購期間能夠得到市場的高度認可，認購順利，則在項目正式開盤時，適時的調(diào)整價格，價格調(diào)整的幅度，結(jié)合市場、客戶的反映和當(dāng)時的市場環(huán)境在各階段具體實施。就目前的市場而言，價格仍然是影響消費決定的重要因素，雖然項目的定位較高，目標客戶群有較強的購買能力，但在市場的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。第八部分 項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價項目的總開發(fā)成本 成本核算序號項 目指標(元/ m2）數(shù)量（m2）金額（萬元）備 注一土地費用410001845按30萬/畝，二前期費用926按建安費用的5%計提小計926三基礎(chǔ)設(shè)施費2038按建安費用的11%計提小計2038四建安費用1215000018080015000012000商業(yè)和住宅平均值501500007504綠化景觀50150000750中等標準1501500002250地下車庫1600162502600小計18530五其它工程費用185按建安費用的1%計提六開發(fā)費用1052%計提1400842按照銷售額的2%計提小計3294七開發(fā)稅費3610001825002250小計2268八不可預(yù)見費370按建安費用的2%計提九成本合計29456十銷售總額250015000042100根據(jù)某現(xiàn)有商品房銷售價格測算十一利潤總額12644十二稅后利潤8471說明：因酒店及會議中心為投資商持有性物業(yè)，在成本測算和經(jīng)濟評價中不計入考量因素。靜態(tài)投資利潤率=利潤總額247。成本=12644247。29456=%靜態(tài)資金收益率=稅后利潤247。成本=8471247。29456=%178。 由于本項目各種費用沒有明確的給于我司，因此，所有費用的清算都來自于對某周圍縣級城市以及某其他項目的平均值計算，由于賓館的裝修建設(shè)費用無法估算，所以，本成本費用表只對基礎(chǔ)設(shè)施以及建安成本做預(yù)算，利潤也只對住宅本分核算。178。 住宅銷售價格以2500元/平方米為基點計算；商鋪價格征詢商鋪與住宅2：1的原則，商鋪價格為5000元/平方米為基點。178。 依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積180000萬平方米（住宅130000萬平方米，商鋪20000萬平方米、賓館和會議中心30000平方米），項目總投資29456萬元（不包括酒店建造費用）。經(jīng)測算項目（住宅和商業(yè)）財務(wù)凈現(xiàn)值8471萬元（住宅部分），%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。178。 項目的體量較大，大致可分為三至四期開發(fā)。因此，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入的不斷提高，房價也會隨著經(jīng)濟的增長而上漲，所以利潤也會增加。注：因各種費用各個時期都有所不同，最終核算數(shù)據(jù)以開發(fā)商給于實際數(shù)據(jù)為準項目開發(fā)進度 住宅和酒店開發(fā)期控制在三年內(nèi)建成,共36個月時間,分期開發(fā)實施。 第一期：至2008年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成建筑面積約4萬㎡預(yù)售商品房和酒店整體工程。 第二期：至2009年止，實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房以及完成酒店裝修工程。 第三期：至2010年，實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房和2萬㎡的商業(yè)。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，小高層和高層交叉進行。爭取在三年內(nèi)銷售完成。項目的財務(wù)評價與不確定性分析 216。 項目資金主要流向于酒店的建造和裝修方面，由于酒店贏利期最少需要兩年，這需要大量的資金來支持酒店的建造和經(jīng)營上216。 住宅的銷售可以形成資金流，在去化面積的同時資金上也得到補充，緩解一部分資金帶來的壓力216。 土地抵押貸款可以緩解項目前期開發(fā)資金和購買土地的壓力216。 在大量的資金流向酒店建造上，要保證住宅部分建造資金充足，貸款是個有效途徑，但稅率和國家政策的不確定性會對項目資金的籌集帶來影響。第九部分 項目風(fēng)險分析項目政策性風(fēng)險216。 由于住宅樓層普遍高于某縣政府辦公樓，在一定程度上影響政府形象216。 四星級酒店（包含會議中心）在未來幾年是否還會得到政府支持項目市場風(fēng)險216。 市場是否接受高層住宅216。 目標客戶數(shù)量能否支撐整個項目216。 四星級酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營216。 目前項目周邊樓盤相繼上馬，會帶走一部分客戶項目財務(wù)風(fēng)險216。 建筑材料的價格時效性不確定，影響資金計算216。 貸款是否及時到位，影響項目的進程第十部分 項目特征綜述、評估結(jié)論與建議項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，某良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：18萬平方米項目總投資：29456萬元（不含酒店建造費用）項目財務(wù)凈現(xiàn)值:8471萬元（不含酒店建造費用）項目財務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。項目具有的突出優(yōu)勢 ? 南湖新區(qū)的潛在需求量大。 ? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是某房產(chǎn)一大亮點。 ? 政府的大力支持。 ? 項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ? 項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有南湖公園和某公園）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。項目實施的難點本項目實施的難點：252。 項目規(guī)模較大，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；252。 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；252。 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，周邊樓盤眾多，盡快實施項目的開發(fā)細項工作； 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理?？偨Y(jié)： 用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風(fēng)險，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風(fēng)險，提升樓盤形象。52