【正文】 發(fā)中結(jié)合南湖公園和某公園的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。⑻、品牌資源： 借助于該項(xiàng)目是到目前為止是某唯一的高層住宅及高檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹(shù)立在某的知名度，提升品牌的價(jià)值，為以后開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目積累人氣。地勢(shì)平整，北臨縣政府花園和廣場(chǎng)。綜合而言，該項(xiàng)目地塊的社區(qū)配套相對(duì)較為成熟，對(duì)于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。③ 建造周期由于項(xiàng)目周遍樓盤(pán)發(fā)展成熟，加上高層建筑建造周期過(guò)長(zhǎng)會(huì)影響一部分客戶（婚房購(gòu)買者）的流失。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，大可利用政府對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在項(xiàng)目定位上的支持。項(xiàng)目規(guī)模一般均在6萬(wàn)平米至30萬(wàn)平米，分為多期開(kāi)發(fā)，所有的項(xiàng)目目前都已經(jīng)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)或正式開(kāi)始銷售。就賓館（酒店）而言目前和本項(xiàng)目有可比性是“某賓館”，鑒于某賓館標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)對(duì)本項(xiàng)目難以起到對(duì)抗性。就目前的市場(chǎng)而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，但在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，客戶有足夠的空間理性選擇和購(gòu)買。178。注：因各種費(fèi)用各個(gè)時(shí)期都有所不同，最終核算數(shù)據(jù)以開(kāi)發(fā)商給于實(shí)際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 住宅和酒店開(kāi)發(fā)期控制在三年內(nèi)建成,共36個(gè)月時(shí)間,分期開(kāi)發(fā)實(shí)施。 住宅的銷售可以形成資金流，在去化面積的同時(shí)資金上也得到補(bǔ)充，緩解一部分資金帶來(lái)的壓力216。 四星級(jí)酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營(yíng)216。 ? 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。總結(jié)： 用分期開(kāi)發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊樓盤(pán)眾多，盡快實(shí)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)細(xì)項(xiàng)工作； 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是某房產(chǎn)一大亮點(diǎn)。 市場(chǎng)是否接受高層住宅216。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 216。 項(xiàng)目的體量較大，大致可分為三至四期開(kāi)發(fā)。29456=%178。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位定價(jià)基本思路：中價(jià)入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動(dòng)發(fā)展。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征：產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋90—150平方米/套，主力面積集中在90110平米/套和110150平米/套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d，戶型結(jié)構(gòu)主要為平層。第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析樓盤(pán)名稱碧水綠都位置富康路/4100708 4191111開(kāi)發(fā)商某濱湖房產(chǎn)策劃代理商新和盛機(jī)構(gòu)占地面積/建筑面積總建筑面積32萬(wàn)平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）約3000套戶型（種類及面積）二房94平方；三房117平方；四房143平方戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度大多交房（除第四期外）公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)2050元付款方式一次性付款95折，按揭無(wú)折扣物管費(fèi)用35角廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢(shì)不錯(cuò)樓盤(pán)名稱鳳鳴半島位置迎賓路/2058888開(kāi)發(fā)商南通鴻逸房產(chǎn)策劃代理商無(wú)占地面積/建筑面積總建筑面積7萬(wàn)平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）約700套戶型（種類及面積）二房99100平方；三房11120平方；戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度明年11月份公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)2100元付款方式一次性付款95折，按揭無(wú)折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較好，前期銷售態(tài)勢(shì)很好樓盤(pán)名稱華寶財(cái)富廣場(chǎng)位置某大道開(kāi)發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積占地面積18萬(wàn)平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）戶型（種類及面積）戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)不祥付款方式一次性付款95折，按揭無(wú)折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放墻體廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好某公園旁，暫無(wú)銷售 樓盤(pán)名稱正鑫城市經(jīng)典位置某大道開(kāi)發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積總建筑面積18萬(wàn)平方米綠化率33%規(guī)模（總套數(shù)）不祥戶型（種類及面積）二房94平米；三房130平米；四房143平米戶型特點(diǎn)為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)不祥付款方式一次性付款95折，按揭無(wú)折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放墻體廣告、燈箱、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好某公園旁，暫無(wú)銷售 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià)目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中與本項(xiàng)目具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目主要約有3個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地域分布基本含蓋了某房地產(chǎn)市場(chǎng)目前和下一階段某城區(qū)（近郊）區(qū)域的主要代表項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同本項(xiàng)目有很強(qiáng)的可比性，特別是正鑫城市經(jīng)典。新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。就其他樓盤(pán)目前小高層的銷售中看，接受都不是很高；因此高層建筑抗性較強(qiáng)。在教育上，該地塊距新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校比較近，大可解決社區(qū)開(kāi)發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問(wèn)題。是未來(lái)連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢(shì)?？茖W(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。較其他區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言，目前該地段優(yōu)勢(shì)較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量某南湖新區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前較具規(guī)模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路兩邊，港城路以西和某大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項(xiàng)目為主；南湖新區(qū)這幾年房屋供應(yīng)面積達(dá)150萬(wàn)平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。該地塊是某縣新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)示。江蘇某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿?；@將給某帶來(lái)勞動(dòng)力輸出的源地，將是某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進(jìn)駐將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)某交通、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的格局。在如此大的新開(kāi)工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司樓盤(pán)營(yíng)銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。 某缺乏有規(guī)模的會(huì)議中心近兩年某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，居民收入不斷增加，消費(fèi)水平也不斷提高；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，房產(chǎn)市場(chǎng)得到發(fā)展空間。 某縣暫無(wú)四星級(jí)賓館216。（５） 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。 2007年某的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市面臨競(jìng)爭(zhēng)是否會(huì)降價(jià)呢？房?jī)r(jià)將不降反漲?？h外客商固定資產(chǎn)投資額１０００萬(wàn)元以上的項(xiàng)目由縣領(lǐng)導(dǎo)掛牌服務(wù)；1000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由引進(jìn)項(xiàng)目的單位主要負(fù)責(zé)人掛牌服務(wù)。全縣已形成以南星紡織機(jī)械、蘇鹽閥門管件、力達(dá)機(jī)械等骨干企業(yè)為龍頭的規(guī)模機(jī)械加工企業(yè)100余家，產(chǎn)品有紡機(jī)配件、泵閥管件、氯氫壓縮機(jī)、汽車配件、電力等機(jī)械零部件，從業(yè)人員數(shù)萬(wàn)人。這里社會(huì)文明，政通人和，人民勤勞善良，民風(fēng)純正樸實(shí)，敬商、愛(ài)商、尊商、擁商、安商、富商的氛圍濃烈，已在全縣上下廣泛形成，某是海內(nèi)外客商投資興業(yè)大展宏圖的福地?zé)嵬痢！　、?國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。　?、瓤崭??！”憬莸慕煌ā　、潘\(yùn)?！　、绒r(nóng)副產(chǎn)品。人居環(huán)境質(zhì)量明量提高。通榆運(yùn)河南接長(zhǎng)江水道，入海水道，中山河，蘇北灌溉總渠貫穿境內(nèi)并西接京杭運(yùn)河，某港已成為國(guó)家二類開(kāi)放港口，是蘇北沿海建1020萬(wàn)噸碼頭的理想選址；鹽城和連云港機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通北京，廣州，上海，杭州，大連，沈陽(yáng)，廈門等城市航線，形成四通八達(dá)的海陸空運(yùn)輸體系?！偨ㄖ娣e約為180000㎡；賓館建筑面積為30000㎡；住宅建筑面積為130000㎡；商業(yè)建筑面積為20000 ㎡ 。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長(zhǎng)方型，東西長(zhǎng)約300m，南北長(zhǎng)約200m。每年可規(guī)劃為工業(yè)用地的土地面積為30005