【文章內(nèi)容簡介】 商品房新開工量將達(dá)到200萬平方米以上，超過原來幾年的開工記錄，成就又一歷史新高。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評價(jià)178。 從今年開始國家開征土地增值稅178。 政府提高住宅用地和商業(yè)用的門檻178。 準(zhǔn)備金利率的不斷加息，給開發(fā)商帶來資金壓力房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實(shí)守信、用心經(jīng)營、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設(shè)服務(wù)，是一個需要高度重視的問題。第三部分 某城市總體規(guī)劃描述某縣總體城市規(guī)劃某將隨著某港某岸，尤其是廢黃河三角洲一帶長約20公里岸段，具有開發(fā)建設(shè)特大型、多功能、綜合性深水大港的優(yōu)越條件，其建港條件不僅在江蘇海岸最佳，而且是國家在沿海布局大中型電力、鋼鐵冶煉、石油化工、鹽化工、煤化工等工業(yè)項(xiàng)目和集裝箱樞紐碼頭、接煤港址的理想選擇，是江蘇沿海能建年吞吐量億噸以上的極少數(shù)港口之一的建造，某將是結(jié)合航海運(yùn)輸、陸路運(yùn)輸、軌道運(yùn)輸?shù)木C合性港口城市。江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@將給某帶來勞動力輸出的源地，將是某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進(jìn)駐將會帶動整個某交通、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的格局。將會以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭區(qū)域。以南湖新區(qū)為主的房產(chǎn)市場區(qū)域?qū)用骼?，某房產(chǎn)格局將會西移；加上南湖新區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越將會引導(dǎo)新區(qū)房產(chǎn)市場的方向。隨著某大多數(shù)行政機(jī)關(guān)的西遷至新區(qū)，將會帶動新一輪新區(qū)的發(fā)展。某城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)某發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)集海運(yùn)港口、鐵路運(yùn)輸、生產(chǎn)加工業(yè)為主；擇優(yōu)引進(jìn)科技含量高、環(huán)境污染輕、產(chǎn)業(yè)鏈接長、上下關(guān)聯(lián)大的精細(xì)化工、醫(yī)藥化工等中間體項(xiàng)目，并已初步形成特色。堅(jiān)持“一次規(guī)劃、分步實(shí)施、配套建設(shè)、滾動發(fā)展”的原則，逐步發(fā)展完成“國家級百強(qiáng)大縣”、“百萬人口經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”的目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價(jià)該項(xiàng)目位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和某公園；北面是某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長方型，東西長約300m，南北長約200m。該地塊是某縣新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)示。該項(xiàng)目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。項(xiàng)目所在區(qū)域集中了某縣包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機(jī)關(guān)，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及某縣主干道迎賓大道，北面是江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項(xiàng)目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對成熟。第四部分 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域定義南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約400萬平方米。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。江蘇某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@，產(chǎn)業(yè)以精細(xì)化工、醫(yī)藥化工、電子、新材料為主，規(guī)劃總面積20平方公里。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃機(jī)械倉儲用地和醫(yī)藥加工用地。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量某南湖新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目前較具規(guī)模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路兩邊，港城路以西和某大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項(xiàng)目為主；南湖新區(qū)這幾年房屋供應(yīng)面積達(dá)150萬平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。碧水綠都總建筑面積30萬平方米，分為四期開發(fā)，總戶數(shù)約為3000套，是商住混合性；前三期基本罄盤，第四期約有45萬平方米，現(xiàn)正處于認(rèn)購中。鳳鳴半島公認(rèn)的某最好的盤之一，依湖而建，總建筑面積7萬平方米，總戶數(shù)為約700戶，容積率低、房型合理，一期開盤當(dāng)天銷售110套，目前二期正在認(rèn)購中，分為四期開發(fā)。華德名人苑占地面積15萬平方米，總建筑面積21萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。預(yù)計(jì)到今年年底某南湖新區(qū)的供應(yīng)面積將在30萬平方米左右，第五部分 項(xiàng)目開發(fā)條件分析地塊概況⑴、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積98畝，總規(guī)劃面積18萬平方米，具備中大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。但目前區(qū)域市場上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且中大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。⑵、地理位置：某城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。較其他區(qū)域的主要競爭項(xiàng)目而言，目前該地段優(yōu)勢較大。⑶、人文條件：該項(xiàng)目用地原主要為政府職能部門聚居地和社區(qū)住宅，有著較大發(fā)展區(qū)域。從市場上看，目前競爭項(xiàng)目周邊項(xiàng)目已經(jīng)開始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類似，文化資源需要在開發(fā)中結(jié)合南湖公園和某公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。⑷、建筑形態(tài)：規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級酒店為主，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就某現(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對某的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢資源之一。⑸、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)結(jié)合四星級酒店，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。⑹、環(huán)境規(guī)劃：借助項(xiàng)目用地周邊自然環(huán)境，通過項(xiàng)目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出某少有的大型高檔的親水住宅，對住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。⑺、配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。科學(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。目前競爭項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。⑻、品牌資源： 借助于該項(xiàng)目是到目前為止是某唯一的高層住宅及高檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹立在某的知名度，提升品牌的價(jià)值，為以后開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目積累人氣。地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 項(xiàng)目所在位置 （本項(xiàng)目位于南湖新區(qū)東北角，所在位置是某縣行政職能中心也是某房產(chǎn)成熟地帶。） 交通公交6號線貫穿整個新區(qū)，某城區(qū)的士普遍，價(jià)格也很實(shí)惠；雙向6車道的富康路，8車道的某大道，6車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個便捷的交通網(wǎng)，西接204國道，東靠某港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。地塊周遍環(huán)境 項(xiàng)目現(xiàn)在的狀況 項(xiàng)目現(xiàn)在的狀況 本項(xiàng)目目前建有簡易的結(jié)構(gòu)框架，是歷史遺留的產(chǎn)物；地塊北塊地屬于華德名人苑項(xiàng)目，西邊為政府機(jī)關(guān)用地，西南角為正鑫城市經(jīng)典地塊；項(xiàng)目周遍用地都有歸屬，在未來的兩年內(nèi)相繼開發(fā)完成。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場的聚集地。華德名人苑地塊 正鑫城市經(jīng)典項(xiàng)目的SWOT分析⑴、優(yōu)勢：① 未來區(qū)位優(yōu)勢明顯：項(xiàng)目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過迎賓大道、某大道連接某老城區(qū)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。② 自然環(huán)境較好：該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面南湖水質(zhì)較好，北面稍差（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），但四周均有綠色覆蓋。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場。③ 具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃：本項(xiàng)目地塊一個相對獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個項(xiàng)目用地近100畝，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項(xiàng)目地塊的區(qū)域位置相對較好，但其社區(qū)配套相對成熟。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經(jīng)典、碧