【正文】 項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風(fēng)險，提升樓盤形象?？偨Y(jié)： 用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，周邊樓盤眾多，盡快實施項目的開發(fā)細項工作； 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 項目規(guī)模較大，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；252。（有南湖公園和某公園）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 ? 項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ? 住宅小區(qū)的定位屬中、高等檔次，是某房產(chǎn)一大亮點。項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：18萬平方米項目總投資：29456萬元（不含酒店建造費用）項目財務(wù)凈現(xiàn)值:8471萬元（不含酒店建造費用）項目財務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 建筑材料的價格時效性不確定，影響資金計算216。 四星級酒店的人住率能否維持酒店的經(jīng)營216。 市場是否接受高層住宅216。 由于住宅樓層普遍高于某縣政府辦公樓，在一定程度上影響政府形象216。 在大量的資金流向酒店建造上，要保證住宅部分建造資金充足，貸款是個有效途徑，但稅率和國家政策的不確定性會對項目資金的籌集帶來影響。 住宅的銷售可以形成資金流，在去化面積的同時資金上也得到補充，緩解一部分資金帶來的壓力216。項目的財務(wù)評價與不確定性分析 216。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，小高層和高層交叉進行。 第二期：至2009年止，實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成建筑面積6萬㎡預(yù)售商品房以及完成酒店裝修工程。注：因各種費用各個時期都有所不同，最終核算數(shù)據(jù)以開發(fā)商給于實際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)項目開發(fā)進度 住宅和酒店開發(fā)期控制在三年內(nèi)建成,共36個月時間,分期開發(fā)實施。 項目的體量較大，大致可分為三至四期開發(fā)。經(jīng)測算項目（住宅和商業(yè)）財務(wù)凈現(xiàn)值8471萬元（住宅部分），%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。178。178。29456=%178。29456=%靜態(tài)資金收益率=稅后利潤247。靜態(tài)投資利潤率=利潤總額247。就目前的市場而言，價格仍然是影響消費決定的重要因素，雖然項目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強的購買能力，但在市場的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。項目價格定位定價基本思路：中價入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動發(fā)展。目標(biāo)客戶職業(yè)定位：某各職能機關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)以及職員，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)管理人員以及中高級員工，某港口工作人員等中高收入者。為確保的銷售順利和消費力量的充足支撐，在保留高端市場的同時，將整個項目的客戶群延擴為 中等偏高 的客戶群是較為穩(wěn)妥的。就賓館（酒店）而言目前和本項目有可比性是“某賓館”，鑒于某賓館標(biāo)準(zhǔn)三星級對本項目難以起到對抗性。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征：產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋90—150平方米/套，主力面積集中在90110平米/套和110150平米/套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房兩廳、兩房兩廳，戶型結(jié)構(gòu)主要為平層。同興本項目相比有著共同的產(chǎn)品規(guī)劃特征。開發(fā)商普遍具有一個以上的項目開發(fā)經(jīng)驗，對市場和項目定位、開發(fā)有著良好的認(rèn)識、理解和控制力。項目規(guī)模一般均在6萬平米至30萬平米，分為多期開發(fā)，所有的項目目前都已經(jīng)啟動開發(fā)或正式開始銷售。第六部分 項目開發(fā)競爭對手分析區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析樓盤名稱碧水綠都位置富康路/4100708 4191111開發(fā)商某濱湖房產(chǎn)策劃代理商新和盛機構(gòu)占地面積/建筑面積總建筑面積32萬平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）約3000套戶型（種類及面積）二房94平方；三房117平方；四房143平方戶型特點為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進度大多交房（除第四期外）公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價格平均價2050元付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費用35角廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗及不足小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不錯樓盤名稱鳳鳴半島位置迎賓路/2058888開發(fā)商南通鴻逸房產(chǎn)策劃代理商無占地面積/建筑面積總建筑面積7萬平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）約700套戶型（種類及面積）二房99100平方；三房11120平方；戶型特點為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進度明年11月份公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價格平均價2100元付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費用不祥廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗及不足小區(qū)周邊環(huán)境較好，前期銷售態(tài)勢很好樓盤名稱華寶財富廣場位置某大道開發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積占地面積18萬平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）戶型（種類及面積）戶型特點為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價格平均價不祥付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費用不祥廣告媒體投放墻體廣告經(jīng)驗及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好某公園旁，暫無銷售 樓盤名稱正鑫城市經(jīng)典位置某大道開發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積總建筑面積18萬平方米綠化率33%規(guī)模（總套數(shù)）不祥戶型（種類及面積）二房94平米；三房130平米；四房143平米戶型特點為南北向交通6（的士）裝修毛坯房工程進度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價格平均價不祥付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費用不祥廣告媒體投放墻體廣告、燈箱、郵政廣告經(jīng)驗及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好某公園旁，暫無銷售 項目開發(fā)競爭對手評價目前市場上開發(fā)或待開發(fā)項目中與本項目具有較強競爭力的項目主要約有3個，競爭項目地域分布基本含蓋了某房地產(chǎn)市場目前和下一階段某城區(qū)（近郊）區(qū)域的主要代表項目，從項目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同本項目有很強的可比性，特別是正鑫城市經(jīng)典。這樣的市場環(huán)境，會增加開發(fā)的投資風(fēng)險。⑷、障礙① 市場供應(yīng)量大 根據(jù)目前的市場信息反饋，06 07年整個某市場供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)（新城區(qū)和老城區(qū)）等幾個主要區(qū)域的市場供應(yīng)量預(yù)計達100多萬方。因此，對于本項目的開發(fā)，大可利用政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在項目定位上的支持。新區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展迅速。③ 某港投建某的投建工程吸引了許多日本、韓國、歐美國家的商客，對未來賓館業(yè)起到推動作用。 ② 江蘇某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)化工園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，帶動整個某的經(jīng)濟走向，人民生活水平也將得到大副提高。③ 建造周期由于項目周遍樓盤發(fā)展成熟，加上高層建筑建造周期過長會影響一部分客戶（婚房購買者）的流失。就其他樓盤目前小高層的銷售中看，接受都不是很高；因此高層建筑抗性較強。⑧ 商家期盼：由于整個某沒有一個大型的有規(guī)模的會議中心，政府和企業(yè)的大型會議甚至到鹽城等周邊城市召開。⑥ 產(chǎn)品獨特：該項目作為某房產(chǎn)界上第一個以高層為主的開發(fā)項目，獨特的產(chǎn)品理念是一大賣點，結(jié)合四星級賓館這同樣獨特的商業(yè)形態(tài)提升整個項目名譽度。綜合而言，該項目地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。在教育上，該地塊距新區(qū)實驗學(xué)校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問題。④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項目地塊的區(qū)域位置相對較好，但其社區(qū)配套相對成熟。整個項目用地近10