【正文】 （五） 財務指標 本項目各項數(shù)據(jù)及指標見附表 12— 1~6，項目完成后，年營業(yè)總額可達 萬元，年上交營業(yè)說 萬元，上交所得稅 萬元，稅后利潤 萬元，項目投資利潤率 %，投資利稅率 %，從附表的現(xiàn)金流量表計算可看出，本項目稅后內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年，項目的財務效益是可以接受的。預計年利潤（稅后）為 萬元。 折舊費 項目固定資產(chǎn)為 萬元，按 30 年折舊，每年提取折舊費 萬元，折舊率為 %。其中折舊費根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定以 30 年計算，攤銷費按 10 年計算；管理費用主要包括管理人員費用、物業(yè)管理費用、廣告宣傳費用等；財務費用根據(jù)本項目固定資產(chǎn)及流動資金貸款計算。正常年運營收入預計為 萬元，歷年收入預測見附表 10— 1 （二） 營業(yè)稅金估算 按照現(xiàn)行財稅規(guī)定，本項 目應納營業(yè)稅、教育費附加、城市建設維護稅、合并按綜合稅率 %計算。 從目前市場調(diào)查情況看，高檔酒店的營業(yè)狀況要好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈明顯上升趨勢。收入單價以 **縣目前酒店行業(yè)市場情況為基礎、未來市場發(fā)展趨勢為計算依據(jù)。本報告財務效益評價計算期為 18 年。 項目經(jīng)估算，建設投資為 萬元詳見《建設投資估算表》）。 其它費用按一下標準： （ 1）土地使用費：按開發(fā)商提供的實際費用，每畝 16 萬元； （ 2）勘察設計費：按開發(fā)設計雙方協(xié)議取費標準 16 元 /m2； （ 3）施工監(jiān)理費按工程費的 1%計； （ 4）工程質量監(jiān)督費按國家有關規(guī)定為工程費的 %計； （ 5）前期工作費；包括：總規(guī)費、市政配套費、施工圖審查費、招標代理費、廣告策劃宣傳費、環(huán)境評審費、施工許可辦證費、建設單位管理費、臨時設施費等 按相關規(guī)定計?。? 基本預備費：按建筑工程費、設備及工器具購置、安裝費及工程建設其他費之和的 3%計。 本項目計入土地出讓金。 （二）估算編制范圍 本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的主體工程、附屬工程和區(qū)域工程費用，其中電氣工程包括配電照明工程；公用工程含變配電、熱交換站、泵房設備投資；弱點工程包含：火災報警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等投資。 第八章 項目實施進度 一、 建設工期 本項目由于 2020 年度以前已完成“三通一平”等現(xiàn)場準備工作，建設條件較好，因此，可加快總體工程實施進度，但鑒于工程難度較大，裝修復雜，故預計總工期為兩年完成，自 2020 年 11 月起至 2020 年 10 月全部竣工，投入營運。飯店客房設在 5— 8 層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠離。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧?。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設有采暖裝置，采暖溫度不低于 16℃。人）。人），美容院為 30m3/（ h人），宴會廳、會議室、酒吧、卡拉 OK 廳等為 40m3/（ h其最小新風量為：飯店客房為 120m3/（ h 本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi) 溫度根據(jù)不同場所而異，一般在 24— 28℃之間，冬季一般在 16— 20℃之間。 （三） 通風、空調(diào)及采暖 地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機械通風系統(tǒng)，去換氣次數(shù)為：地下停車庫排風為 6 次 /h，送風為 5 次 /h，晚上送、排風量各減半，洗衣房 20 次 /h，廚房 35次 /h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為 10 次 /h，制冷機房、熱交換站、庫房等為 5 次 /h。 （二） 排水 生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。 （一） 生活給水 采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進入設在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。會議及商場部分也設立了 開水供應處。 二、 衛(wèi)生防護 本項目為職工設立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。 （四） 防雷措施 按《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005797） 第 條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。酒店客房內(nèi)220/110V 刮須插座內(nèi) 220V 電源側設有安全隔離變壓器。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機控制屏、操作電源柜等設備前后均鋪設橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級不低于 10kv。 本工程電氣線路和用電設備按規(guī)范要求分別裝設過負荷保護和短路保護。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設備具有以下保等級： 建筑一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護開關。 （三） 電氣安全 本工程采用 TNS 接地系統(tǒng)。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。 第七章 勞動安全、衛(wèi)生、消防 一、 勞動安全 （一） 土建安全 本項目基礎采用梁板式筏形基礎，地下及地上中間部位為框架 —— 剪力墻結構，地上南北兩部分為板塊 —— 剪力墻結構。 項目用于環(huán)境保護和綠化方面的投資總額約為 80 萬元。 空調(diào)設備電子除垢儀的采用。 五、 環(huán)境保護設施與投資 中水處理設備：項目所在地區(qū)水資源相對緊缺，而酒店用水量較大，特別是洗滌廢水大于污水，采用專用設備對收集起來的廢水進行處理。固定廢棄物均集中到一個密閉式垃圾間內(nèi)，然后由環(huán)衛(wèi)部門運至公 共垃圾場處理。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。污水經(jīng)處理后能滿足云南省規(guī)定要求。本工程中設有設施規(guī)模為 200t/d 左右。 污水處理 本項目各衛(wèi) 生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。 （ 5） 將冷卻塔、風冷熱泵式冷（熱）水機組及其水泵安裝在屋頂上，以減少其對周圍環(huán)境的噪聲影響。 （ 3） 空調(diào)系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。 空調(diào)設備的環(huán)保措施 （ 1） 冷水機組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑 R407C。對制冷機組、柴油發(fā)電機、大型水泵及風機，為了減少振動對操作人員及環(huán)境的影響，對這些設備采取了隔振及減振措 施。為了減少對環(huán)境的污染，設備均設置在封閉的單獨房間內(nèi)，其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。 噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機組、柴油發(fā)電機、各種水泵、風機及空調(diào)器、冷卻塔等。自備柴油發(fā)電機煙氣通過井道由屋頂排出。 水污染 項目投入運營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對環(huán)境的影響。另一類污染是汽車尾氣，隨地段內(nèi)車輛的頻繁通行，車速低、時間長、汽車尾氣污染將成為主要的大氣污染源。因此，場址環(huán)境現(xiàn)狀良好。防止池頂沼氣產(chǎn)生超壓現(xiàn)象，確保安全。 化糞池掏糞口采用加固重型鋼筋砼蓋板與蓋座，確保使用安全。 （二） 排水方面 排水管采用 PVCU 排水管，采用雨污分流排水體制，對城市污水處理起到分流節(jié)能的作用。 消防水泵出口泄壓安全設在屋頂水箱頂蓋上，改為 DN50 小口徑，既解決零流量啟動消防泵萬一超壓問題，又可在停泵時不會銀 大口徑安全閥失靈大量漏水而浪費水資源和能源，還有利于將小口徑安全閥出口管道引至屋面，不增加地下泵房潛水泵的額外排水負擔，確保衛(wèi)生要求，免除地下可能淹水隱患。 充分利城市管網(wǎng)壓力。生活水箱采用不銹鋼水箱。照度標準列表如下： 中餐廳 200ix（ 13w/m2），多功能廳 300ix（ 13w/m2），會議室 300ix（ 13w/m2），車 庫 100ix 變電所，動力房 100— 150ix，廚房、衛(wèi)生間 100ix。 電氣節(jié)能設計 本工程照明光源采用發(fā)光率高，顯色性好的高強氣體電燈及高效節(jié)能燈。 各照明部位全部采用節(jié)能型燈具。 采用中央空調(diào)分布式系統(tǒng)節(jié)能控制裝置，對中央空調(diào)系統(tǒng)的運行進行優(yōu)化控制，以 達到節(jié)能目的。 空調(diào)主機采用高效節(jié)能機組，其能效化符合《公共建筑節(jié)能設計標準》?？照{(diào)啟用時間不多，但仍有一定時間的啟動，而空調(diào)是高耗能的設備。 冷凍、冷卻、冷凝水管均采用鍍鋅鋼 管，其保冷材料采用鋁箔貼面像塑復合隔熱管套。 按規(guī)范規(guī)定應設機械加壓送風系統(tǒng)的防煙樓梯間及前室、合用前室均設機械加壓送風系統(tǒng)，其余采用自然排煙方式。 其余有外窗房間均采用自然排煙方式。 （三 ）防排煙系統(tǒng) 地下室設備用房的內(nèi)走道設機械排煙系統(tǒng)，該排煙系統(tǒng)與設備用房的排風系統(tǒng)合用。 地上各層衛(wèi)生間、餐廳、包廂、會議室及無外窗房間采用機械排風，自然進風。 空調(diào)冷卻水（熱水）系統(tǒng)為兩管制閉式系統(tǒng)，冷凍水供回水溫度分別為 7℃和 12℃，熱水供回 45℃和 40℃ . 各末端設備冷凍水（熱水）管路采用電動二通閥加溫器控制；冷凍水（熱水）供回水總管之間采用壓差旁通控制，根據(jù)冷凍水系統(tǒng)的壓力變化自動調(diào)節(jié)旁通水量。 大開間空調(diào)房間采用落地柜式空調(diào)機低速送風，小開間空調(diào)房間采用風機盤管加新風的系統(tǒng)形式，采用頂送頂回的氣流組織方式。 中央空調(diào)系統(tǒng)的冷熱源采用水冷冷水機組及風冷熱泵機組，夏季由水冷冷水機組與風冷熱泵機組聯(lián)合提供冷量，冬季由風冷熱泵機組提供熱量。夏季制冷，冬季供暖。 消防接地 采用公用接地的方式，要求接地電阻小于 1 歐。 消防供電 消防水泵、電梯、消防控制室、送風排煙機、防火卷簾一級火災應急照明等一類負荷由低壓配電房不同線段提供兩路電源供電，并于末端設置電源自動切換裝置。 （六）電氣消防設計 火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng) **大酒店一類高層民用建筑的防火要求，其火災保護對象等級為一級，火災自動報警采用集中報警控制系統(tǒng)，于一層設消防控制室，內(nèi)內(nèi)設消防中心控制系統(tǒng)一套，包括火災自動報警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放盤、集中供電盤及圖形顯示系統(tǒng)個一套。屋面采用避雷帶方式，利用機構柱內(nèi)主筋作為引下線，利用建筑基礎內(nèi)主筋作防 雷接地裝置。酒店客房，餐廳等營業(yè)場所照明由裝修設計。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內(nèi)與其它電纜一起敷設，橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。 （三）導線選擇及敷設方式：動力配電干線電纜沿橋架敷設或在電氣豎井內(nèi)明敷，導線則穿管暗敷。變電所設在地下一層，內(nèi)裝兩臺1000kVA 千式變壓器，并裝設一臺 350kw 應急備用柴油發(fā)電機組做備用電源。 四、電氣設計 （一）電源： **大酒店樓高十六層，屬一類高層建筑，其消防用電荷等級為一級?；馂难永m(xù)時間為 1 小時。火災延續(xù)時間為 3 小時。 室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距 不大于 120 米，室外消防水量 30 升 /秒。設計雨水重現(xiàn)期采用 2 年。 （三）排水系統(tǒng) 最高日排水量為 114m3/d. 污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為 dn160 的引入管供酒店用水， 本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為 2 隔結合給水區(qū)，低區(qū)：地下室至四層為一個供水區(qū)，由市政網(wǎng)直接供水；高區(qū)：五層之十五層為一個供水區(qū)，由高區(qū)變頻供水設備供水。 （四）使用對荷載的要求 套房、更衣室 會議室 門廳、大堂、電梯廳、餐廳 儲藏室、庫房 陽臺 上人屋面 不上人屋面 屋頂花園 電梯機房 走廊、消防疏散通道 1其余 Kn/m2 較大和較重的使用荷載根據(jù)具體情況另定。 鋼筋：直徑＜ 12 用Ⅰ級鋼筋 直徑≥ 12 用Ⅱ級鋼筋 建筑外墻采用加氣混凝土砌塊，內(nèi)隔墻采用混凝土空心小砌塊 。 地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二 a 類，其余為一類。 抗震設防類別為丙級，抗震設防烈度為 6 度，設計基本地 震加速度為 ， 設計地震分組為第二組。 項目規(guī)劃設計主要參數(shù) 參數(shù)名稱 參數(shù) 建設用地面積 10453 m2 建筑基底面積 m2 總建筑面積 m2 計算 容積率建筑面積 m2 其中：四星級酒店建筑面積 m2 地下停車庫建筑面積 m2 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 客房總數(shù) 212 間 地下車庫停車位 52 輛 室外停車場 21 輛 二、結構方案 （一）建筑結構的安全等級及設計使用年限 結構安全等級為二級，地基基礎設計等級為丙級。另外，在酒店主樓的頂部設置了二處觀景式的花園平臺，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。 空