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云南四星級(jí)大酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(文件)

 

【正文】 一定的吸噪處理,使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。 空調(diào)設(shè)備的環(huán)保措施 ( 1) 冷水機(jī)組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑 R407C。 ( 5) 將冷卻塔、風(fēng)冷熱泵式冷(熱)水機(jī)組及其水泵安裝在屋頂上,以減少其對(duì)周圍環(huán)境的噪聲影響。本工程中設(shè)有設(shè)施規(guī)模為 200t/d 左右。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理,最終至城市污水管網(wǎng)。 五、 環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資 中水處理設(shè)備:項(xiàng)目所在地區(qū)水資源相對(duì)緊缺,而酒店用水量較大,特別是洗滌廢水大于污水,采用專用設(shè)備對(duì)收集起來(lái)的廢水進(jìn)行處理。 項(xiàng)目用于環(huán)境保護(hù)和綠化方面的投資總額約為 80 萬(wàn)元。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設(shè)備具有以下保等級(jí): 建筑一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制,并加裝漏電保護(hù)開關(guān)。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊,絕緣墊耐壓等級(jí)不低于 10kv。 (四) 防雷措施 按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB5005797) 第 條規(guī)定,本工程為二類民用防雷建筑物。會(huì)議及商場(chǎng)部分也設(shè)立了 開水供應(yīng)處。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。 (三) 通風(fēng)、空調(diào)及采暖 地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機(jī)房、熱交換站、庫(kù)房、垃圾處理間等場(chǎng)所均裝機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng),去換氣次數(shù)為:地下停車庫(kù)排風(fēng)為 6 次 /h,送風(fēng)為 5 次 /h,晚上送、排風(fēng)量各減半,洗衣房 20 次 /h,廚房 35次 /h,職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為 10 次 /h,制冷機(jī)房、熱交換站、庫(kù)房等為 5 次 /h。其最小新風(fēng)量為:飯店客房為 120m3/( h人),美容院為 30m3/( h對(duì)無(wú)空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場(chǎng)所和房間設(shè)有采暖裝置,采暖溫度不低于 16℃。飯店走廊及客房均采用地毯,走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧? 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一、 建設(shè)工期 本項(xiàng)目由于 2020 年度以前已完成“三通一平”等現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作,建設(shè)條件較好,因此,可加快總體工程實(shí)施進(jìn)度,但鑒于工程難度較大,裝修復(fù)雜,故預(yù)計(jì)總工期為兩年完成,自 2020 年 11 月起至 2020 年 10 月全部竣工,投入營(yíng)運(yùn)。 本項(xiàng)目計(jì)入土地出讓金。 項(xiàng)目經(jīng)估算,建設(shè)投資為 萬(wàn)元詳見《建設(shè)投資估算表》)。收入單價(jià)以 **縣目前酒店行業(yè)市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)、未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)為計(jì)算依據(jù)。正常年運(yùn)營(yíng)收入預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元,歷年收入預(yù)測(cè)見附表 10— 1 (二) 營(yíng)業(yè)稅金估算 按照現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定,本項(xiàng) 目應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、合并按綜合稅率 %計(jì)算。 折舊費(fèi) 項(xiàng)目固定資產(chǎn)為 萬(wàn)元,按 30 年折舊,每年提取折舊費(fèi) 萬(wàn)元,折舊率為 %。 (五) 財(cái)務(wù)指標(biāo) 本項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)及指標(biāo)見附表 12— 1~6,項(xiàng)目完成后,年?duì)I業(yè)總額可達(dá) 萬(wàn)元,年上交營(yíng)業(yè)說(shuō) 萬(wàn)元,上交所得稅 萬(wàn)元,稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元,項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %,投資利稅率 %,從附表的現(xiàn)金流量表計(jì)算可看出,本項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 %,投資回收期為 年,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是可以接受的。預(yù)計(jì)年利潤(rùn)(稅后)為 萬(wàn)元。其中折舊費(fèi)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定以 30 年計(jì)算,攤銷費(fèi)按 10 年計(jì)算;管理費(fèi)用主要包括管理人員費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用等;財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金貸款計(jì)算。 從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看,高檔酒店的營(yíng)業(yè)狀況要好于低檔酒店;特別是高檔酒店的出租率近年呈明顯上升趨勢(shì)。本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)計(jì)算期為 18 年。 其它費(fèi)用按一下標(biāo)準(zhǔn): ( 1)土地使用費(fèi):按開發(fā)商提供的實(shí)際費(fèi)用,每畝 16 萬(wàn)元; ( 2)勘察設(shè)計(jì)費(fèi):按開發(fā)設(shè)計(jì)雙方協(xié)議取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 16 元 /m2; ( 3)施工監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)的 1%計(jì); ( 4)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定為工程費(fèi)的 %計(jì); ( 5)前期工作費(fèi);包括:總規(guī)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、廣告策劃宣傳費(fèi)、環(huán)境評(píng)審費(fèi)、施工許可辦證費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等 按相關(guān)規(guī)定計(jì)?。? 基本預(yù)備費(fèi):按建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置、安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的 3%計(jì)。 (二)估算編制范圍 本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的主體工程、附屬工程和區(qū)域工程費(fèi)用,其中電氣工程包括配電照明工程;公用工程含變配電、熱交換站、泵房設(shè)備投資;弱點(diǎn)工程包含:火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等投資。飯店客房設(shè)在 5— 8 層,與嘈雜的大商場(chǎng)、餐廳及娛樂場(chǎng)所遠(yuǎn)離。電梯在布置上盡量不與客房相鄰,以減少對(duì)客人的影響。人)。人),宴會(huì)廳、會(huì)議室、酒吧、卡拉 OK 廳等為 40m3/( h 本工程的飯店、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳等場(chǎng)所均設(shè)有空調(diào),空調(diào)夏季室內(nèi) 溫度根據(jù)不同場(chǎng)所而異,一般在 24— 28℃之間,冬季一般在 16— 20℃之間。 (二) 排水 生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。 (一) 生活給水 采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng),城市自來(lái)水進(jìn)入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池,然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。 二、 衛(wèi)生防護(hù) 本項(xiàng)目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。酒店客房?jī)?nèi)220/110V 刮須插座內(nèi) 220V 電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。 本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過(guò)負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。 (三) 電氣安全 本工程采用 TNS 接地系統(tǒng)。 第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防 一、 勞動(dòng)安全 (一) 土建安全 本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ),地下及地上中間部位為框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu),地上南北兩部分為板塊 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)。 空調(diào)設(shè)備電子除垢儀的采用。固定廢棄物均集中到一個(gè)密閉式垃圾間內(nèi),然后由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至公 共垃圾場(chǎng)處理。污水經(jīng)處理后能滿足云南省規(guī)定要求。 污水處理 本項(xiàng)目各衛(wèi) 生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。 ( 3) 空調(diào)系統(tǒng)無(wú)廢氣、廢水排出。對(duì)制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、大型水泵及風(fēng)機(jī),為了減少振動(dòng)對(duì)操作人員及環(huán)境的影響,對(duì)這些設(shè)備采取了隔振及減振措 施。 噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。 水污染 項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放,可能造成對(duì)環(huán)境的影響。因此,場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀良好。 化糞池掏糞口采用加固重型鋼筋砼蓋板與蓋座,確保使用安全。 消防水泵出口泄壓安全設(shè)在屋頂水箱頂蓋上,改為 DN50 小口徑,既解決零流量啟動(dòng)消防泵萬(wàn)一超壓?jiǎn)栴},又可在停泵時(shí)不會(huì)銀 大口徑安全閥失靈大量漏水而浪費(fèi)水資源和能源,還有利于將小口徑安全閥出口管道引至屋面,不增加地下泵房潛水泵的額外排水負(fù)擔(dān),確保衛(wèi)生要求,免除地下可能淹水隱患。生活水箱采用不銹鋼水箱。 電氣節(jié)能設(shè)計(jì) 本工程照明光源采用發(fā)光率高,顯色性好的高強(qiáng)氣體電燈及高效節(jié)能燈。 采用中央空調(diào)分布式系統(tǒng)節(jié)能控制裝置,對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行進(jìn)行優(yōu)化控制,以 達(dá)到節(jié)能目的??照{(diào)啟用時(shí)間不多,但仍有一定時(shí)間的啟動(dòng),而空調(diào)是高耗能的設(shè)備。 按規(guī)范規(guī)定應(yīng)設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)的防煙樓梯間及前室、合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng),其余采用自然排煙方式。 (三 )防排煙系統(tǒng) 地下室設(shè)備用房的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng),該排煙系統(tǒng)與設(shè)備用房的排風(fēng)系統(tǒng)合用。 空調(diào)冷卻水(熱水)系統(tǒng)為兩管制閉式系統(tǒng),冷凍水供回水溫度分別為 7℃和 12℃,熱水供回 45℃和 40℃ . 各末端設(shè)備冷凍水(熱水)管路采用電動(dòng)二通閥加溫器控制;冷凍水(熱水)供回水總管之間采用壓差旁通控制,根據(jù)冷凍水系統(tǒng)的壓力變化自動(dòng)調(diào)節(jié)旁通水量。 中央空調(diào)系統(tǒng)的冷熱源采用水冷冷水機(jī)組及風(fēng)冷熱泵機(jī)組,夏季由水冷冷水機(jī)組與風(fēng)冷熱泵機(jī)組聯(lián)合提供冷量,冬季由風(fēng)冷熱泵機(jī)組提供熱量。 消防接地 采用公用接地的方式,要求接地電阻小于 1 歐。 (六)電氣消防設(shè)計(jì) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) **大酒店一類高層民用建筑的防火要求,其火災(zāi)保護(hù)對(duì)象等級(jí)為一級(jí),火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警采用集中報(bào)警控制系統(tǒng),于一層設(shè)消防控制室,內(nèi)內(nèi)設(shè)消防中心控制系統(tǒng)一套,包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放盤、集中供電盤及圖形顯示系統(tǒng)個(gè)一套。酒店客房,餐廳等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所照明由裝修設(shè)計(jì)。 (三)導(dǎo)線選擇及敷設(shè)方式:動(dòng)力配電干線電纜沿橋架敷設(shè)或在電氣豎井內(nèi)明敷,導(dǎo)線則穿管暗敷。 四、電氣設(shè)計(jì) (一)電源: **大酒店樓高十六層,屬一類高層建筑,其消防用電荷等級(jí)為一級(jí)?;馂?zāi)延續(xù)時(shí)間為 3 小時(shí)。設(shè)計(jì)雨水重現(xiàn)期采用 2 年。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為 dn160 的引入管供酒店用水, 本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為 2 隔結(jié)合給水區(qū),低區(qū):地下室至四層為一個(gè)供水區(qū),由市政網(wǎng)直接供水;高區(qū):五層之十五層為一個(gè)供水區(qū),由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。 鋼筋:直徑< 12 用Ⅰ級(jí)鋼筋 直徑≥ 12 用Ⅱ級(jí)鋼筋 建筑外墻采用加氣混凝土砌塊,內(nèi)隔墻采用混凝土空心小砌塊 。 抗震設(shè)防類別為丙級(jí),抗震設(shè)防烈度為 6 度,設(shè)計(jì)基本地 震加速度為 , 設(shè)計(jì)地震分組為第二組。另外,在酒店主樓的頂部設(shè)置了二處觀景式的花園平臺(tái),使酒店在空間形成了立體綠化,豐富了酒店的整體形象。二層為宴會(huì)廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。 (二 )、建筑功能分區(qū): 主樓 為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地,并在其南側(cè)設(shè)置裙房。 項(xiàng)目位于云南省 **縣 **新城開發(fā)區(qū),緊鄰 ****住宅小區(qū),正面對(duì)城市中央公園。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為 400 余人次。項(xiàng)目在具體開發(fā)內(nèi)容上,主要建設(shè)四星級(jí)旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。 三、 雨污水 現(xiàn)場(chǎng)東、南道路及地下排污水管已經(jīng)完成,兩側(cè)均有地下水管,可直接接收本項(xiàng)目與污水的排放。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、補(bǔ)擋河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盤龍河(馬恒地段),分屬珠江流域西 江水系河紅河流域?yàn)o江水系。該場(chǎng)地內(nèi)泥巖極破碎、節(jié)理裂隙及發(fā)育,為若透水層;石灰?guī)r多以石芽及石筍狀出現(xiàn)。巖面埋深為 — ,揭示厚度為 — ,僅在鉆孔 zk 14— 1 21— 2 6 6 8 8 88+ 88+ 8 90 及 92— 94 控制地段揭示至該層。 ( 3) 中等風(fēng)化泥巖③ 3:褐黃、淺褐、褐灰、灰綠或黑色,泥質(zhì)結(jié)構(gòu)、薄層狀構(gòu)造;中等風(fēng)化,巖芯呈塊狀、碎塊狀及土狀,偶呈短柱狀; 巖塊用錘易擊碎。僅分布于鉆孔 zk1 1 21— 2 68 88+ 88+4=90、 9 9 9 98 及 130 控制地段。層頂埋深為 — ,厚度為 — ,平均厚度為 。 擬建場(chǎng)低范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂及發(fā)震斷裂通過(guò),整個(gè)工程場(chǎng)區(qū)屬基本穩(wěn)定。地面高程介于 — 之間,高差為 。 (三)場(chǎng)址條件 地形、地貌條件 **縣地處滇東南巖溶山原丘陵地帶,全縣地勢(shì)西南高 東北低、六詔山支系縱橫全境。 第三章 場(chǎng)址選擇 一、 場(chǎng)址現(xiàn)狀 (一)地點(diǎn)與地理位置 擬建項(xiàng)目選址根據(jù) **縣 **新城區(qū)規(guī)劃安排于 60 米大道北側(cè)中部的旅游接待區(qū),于城市中心公園、風(fēng)味食品街、步行商業(yè)購(gòu)物街、 **住宅小區(qū)等同屬一片區(qū)。旅游業(yè)發(fā)展水平:現(xiàn)階 **旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況,旅游水平正處 于光型旅游向休閑度假型旅游過(guò)渡的階段。其次,作為 **州唯一一家 4 星級(jí)酒店,又坐落于 **最具代表性的景區(qū) **,本項(xiàng)目的建成,完全可以成為 **州對(duì)外接待的窗口,也可以吸引 **州及其相鄰地區(qū)大量的會(huì)務(wù)旅游人群。 屆 時(shí), **將純粹是一個(gè)原生態(tài)的景區(qū),本項(xiàng)目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心,其優(yōu)勢(shì)將全面體現(xiàn),承擔(dān)起 **旅游接待的重任。將極大改善 **旅游淡旺季明顯的狀況。 ⑶、機(jī)會(huì)( Opportunities) ⑵、劣勢(shì)( Weaknesses) 地理位置優(yōu)越,是未來(lái) **新城的核心位置 酒店業(yè)管理人才奇缺,管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。截至 12 月 31 日,全縣共接待海內(nèi)外游客 86 萬(wàn)人次,比上年增加 萬(wàn)人次,增長(zhǎng) %;實(shí)現(xiàn)門船票收入 萬(wàn)元,比上年增加 144 萬(wàn)元,增長(zhǎng) %;旅游總收入達(dá) 億元,比上年增加 722 萬(wàn)元,增長(zhǎng) %;三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史最高水平。 **城市價(jià)值將得到大幅度的飆升,旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一個(gè)跨越式的發(fā)展機(jī)遇,前景無(wú)可估量。 自 2020 年以來(lái), **縣依托豐富的旅游資源,不斷加強(qiáng)與 東盟,以及我國(guó)西南6 省區(qū),及滇東南 5 市區(qū)國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作,全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無(wú)障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。 第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 一、 需求分析 **縣旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) **縣地處云南省東南部,旅游資源得天獨(dú)厚,是云南省著名的旅游目的地,被國(guó)家旅游局確定為涉外景區(qū)并被
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